沙特交易全流程

沙特的过户现在几乎完全数字化。这让过户很快，但前提是每一步都已准备就绪。本课跟随两笔交易：一笔二手房交易和一笔期房交易。

各方分工

• 经纪人签署经纪合同、核查产权、取得广告许可、寻找买家并协调各个步骤。
• 卖方通常在税务机关 ZATCA 登记并缴纳房地产交易税（RETT），并发起过户。
• 买方在平台上批准过户并通过系统付款。
• 银行如有融资，会在一个步骤中处理过户和抵押登记。
• 各平台取代了大部分旧式文书：司法部的房地产交易所（SREM）处理其电子契据，REGA 的房地产登记处处理在该处登记的房产。
• 公证人仍然存在，但据 Raghdan 介绍，现在使用得越来越少。对于复杂或涉外交易，建议客户同时聘请律师。

二手房交易步骤

1. 签署并备案经纪合同。取得产权契据副本，核查业主身份以及是否有抵押。
2. 每条广告都持许可发布（第 4 课）。
3. 商定价格。如果买方支付定金，须书面写明，且上限为价格的 5%。
4. 写明各项费用由谁支付。法律上由卖方承担 RETT，但合同可以将全部或部分转由买方承担。以书面形式约定您的佣金及其增值税。
5. 在 ZATCA 登记交易，通过其 RETT 服务缴纳税款。Trowers 指出，所有税费必须在提交过户申请前以电子方式缴清，不允许使用现金和远期支票。没有完税证明，就不能过户。
6. 如有需要，整理契据。纸质契据必须先转换为电子契据，Raghdan 表示这最多需要 10 天。
7. 发起过户。双方使用 Nafath 登录。在 SREM 上，卖方输入买方身份证号、价格、银行 IBAN 和税务参考号。在登记处平台上，步骤类似。
8. 买方批准并付款。在 SREM 上，款项进入中间账户，经核实后支付给卖方。在登记处平台上，卖方收款最多可能需要三个工作日。
9. 新的产权契据。契据以买方名义签发，在一切准备就绪的情况下，通常几小时内即可完成。
10. 根据您的合同收取佣金。

期房交易步骤

1. 在 Wafi 上核查项目。项目必须持有类型正确的有效许可，并有已登记的开发商。
2. 与开发商签署营销合同，并为每条广告取得广告许可。
3. 预订。在营销许可期间，开发商可以收取不超过单位价值 5% 的预订金，该款项进入托管账户。
4. 买卖合同。合同必须写明交房日期和付款时间表。
5. 款项进入托管账户，即项目的托管 IBAN，绝不付给您。只有在开发商、工程顾问和注册会计师共同签署指令后，款项才能从托管账户中支出。
6. 交房与产权。竣工时交付单位，建造成本的 5% 在托管账户中保留一年，用于覆盖隐蔽缺陷，除非有保险单承保。

需要讲解的费用和税款

• RETT：价值的 5%，不得低于公允市场价值。房产销售缴纳 RETT 而不是增值税。
• 首套房优惠：国家承担符合条件的沙特公民首套房前 SAR 100 万部分的 RETT。
• 非沙特人处置费：2%，适用于利雅得、吉达、麦加和麦地那，其他地方为 0%（法律允许最高 5%）。由谁支付由双方约定。
• 房地产登记处过户费：Trowers 报告为 SAR 1,600，可能会调整。请在平台上确认。
• 经纪佣金：默认 2.5%，由与您签约的一方支付。如果您的中介加收 15% 的增值税，请写入合同。

以里亚尔计算的实例

一名常住的非沙特人以 SAR 1,500,000 在利雅得外国人所有权区域内购买一套公寓。您只与卖方签约，按默认比例收费。合同规定由买方缴纳 RETT 和 2% 的费用。

项目	计算	金额
RETT（按合同由买方支付）	1,500,000 × 5%	SAR 75,000
非沙特人费用（买方）	1,500,000 × 2%	SAR 30,000
登记处过户费	Trowers 数据	SAR 1,600
您的佣金（卖方）	1,500,000 × 2.5%	SAR 37,500

买方的总费用为 1,500,000 + 75,000 + 30,000 = SAR 1,605,000，如果由他支付登记费，还要再加上登记费。卖方从房款中支付您 SAR 37,500 的佣金，如果您的中介加收增值税，还要另付 SAR 5,625 的增值税（37,500 × 15%）。

这里的费用是新的，可能会调整。行动前请核实官方来源。使用佣金计算器自己试算，并通过沙特计算练习进行练习。