迪拜房产交易全流程

迪拜的交易遵循清晰的路径。当您了解每一步时，就能告诉客户接下来会发生什么，这正是让他们信任您的原因。

各方分工

• 您，经纪人：寻找并筛选交易各方，处理 RERA 表格，协调各个步骤。
• 受托办公室（trustee office）：代表迪拜土地局（DLD）的登记办公室，通过电子合同办理交易。在标准的迪拜二手房交易中没有公证人。
• 开发商：在二手房交易中出具无异议证明（NOC），在期房交易中直接销售。
• 银行：当买方有按揭贷款时，银行对房产进行估价，并在过户时向卖方付款。
• DLD：登记交易并签发产权契据。
• 产权过户代理（可选）：许多买家会聘请其管理文件并保管定金支票。

二手房交易步骤

1. Form A。卖方与您的经纪公司签署营销协议。您取得 Trakheesi 许可并发布广告。
2. Form B。买方与其经纪人签约（有时是同一家中介）。
3. 带看与报价。商定价格和条款。如果涉及两家中介，请先签署 Form I。
4. Form F（MOU）。买卖双方签署买卖协议。买方通常提供一张以卖方为收款人的 10% 保证金支票，保管至过户。
5. 按揭贷款（如有）。银行对房产进行估价并出具最终贷款要约。
6. 开发商 NOC。DLD 将开发商出具的电子 NOC 列为必需文件。它确认没有未缴的物业服务费。通常由卖方申请并付费。
7. 在受托办公室过户。双方或其代理人签字。缴清费用，卖方收到房款。
8. 产权契据。DLD 以买方名义签发电子产权契据。

期房交易步骤

1. 核查项目。在 Dubai REST 应用中，您可以查看项目状态及其托管账户。根据 2007 年第 8 号法律，开发商在销售期房之前需要获得 DLD 批准并开设项目托管账户。
2. 预订表。用于锁定单位，并记录价格和关键条款。买方支付预订金。
3. SPA。与开发商签订的买卖协议，包括付款方案。
4. Oqood 登记。开发商在 DLD 的临时登记系统 Oqood 中登记该笔交易。费用为价格的 4%，通常在预订时通过开发商支付（Bayut）。
5. 分期付款。款项进入该具体项目的托管账户。
6. 交房。竣工时，Oqood 记录被 DLD 产权契据取代。

需要向买家讲解的三点：

• 期房佣金由开发商支付，通常在 2% 至 8% 之间（Bayut）。
• 在竣工前转售需要开发商的 NOC，开发商通常要求已付款达到最低比例，常为 30% 至 40%，以 SPA 中的约定为准（Binghatti）。
• 期房按揭贷款受中央银行限制，贷款成数上限为 50%。

二手房交易的费用

• DLD 过户费：价格的 4%。2013 年第 30 号执行委员会决议规定，除非另有约定，否则由双方平均分摊，但在实践中通常由买方全额支付。请在 Form F 中写明分摊方式。
• 受托办公室：价格为 AED 500,000 或以上时为 AED 4,000 另加增值税，低于此金额时为 AED 2,000 另加增值税（haus & haus）。
• 中介佣金：约 2% 另加 5% 增值税，在 Form A 或 B 中约定。
• 按揭登记：贷款金额的 0.25%，而不是房价的 0.25%。

实例：一套 AED 2,000,000 的公寓，现金买家

项目	计算	金额（AED）
DLD 过户费	4% x 2,000,000	80,000
受托办公室	4,000 + 5% 增值税	4,200
中介公司佣金	2% x 2,000,000 = 40,000，+ 5% 增值税	42,000
产权契据和行政费用	参照 Property Finder 的示例	580
购房总费用		126,780

也就是在房价之外约 6.3%。如果买方申请 80% 的按揭贷款（外籍人士首套房、房价不超过 AED 500 万时的上限），还要加上 0.25% x 1,600,000 = AED 4,000 的按揭登记费，以及少量杂费。

在第一次见面时就把这张表给客户看。买家最讨厌在受托办公室遇到意外。

请通过期房和财务与计算进行练习。

费用和流程会变化。行动前请核实官方来源（DLD 收费页面和您的受托办公室）。本课不构成法律或财务建议。