葡萄牙房地产职业

经纪人必须了解的规定

公共机构

房地产经纪业务由 IMPIC（Instituto dos Mercados Públicos, do Imobiliário e da Construção）在全国范围内监管，该机构负责颁发 AMI 中介执照、维护持牌公司的公共登记册、收取年度监管费，并根据第 83/2017 号法律监督中介公司履行反洗钱义务。第 15/2013 号法律仍将其前身 InCI 列为主管机关。此外，税务与海关总署（AT，Portal das Finanças）负责发放税号并征收 IMT、印花税、IMI 和 AIMI；土地登记处（Conservatórias do Registo Predial）和公证人负责记录过户契约；AIMA 自接手 SEF 的相关工作以来负责外国人的居留许可；Turismo de Portugal 管理全国短期出租登记册（RNAL）；INE 和 Banco de Portugal 发布主要的价格和按揭统计数据

执照

在葡萄牙，房地产中介业务只能由持牌中介公司根据合同开展（第 15/2013 号法律第 3 条）。在葡萄牙设立的任何服务提供者，无论是公司还是以自己名义经营的个人（empresário em nome individual），都需要 IMPIC 颁发的执照，执照编号即 AMI。法律只设定了两个条件：商业信誉良好（idoneidade comercial），以及至少 EUR 150,000 的民事责任保险或同等财务担保。例如，在没有法院批准方案的情况下破产，或法定代表人在过去五年内因欺诈、背信、腐败或洗钱被判处终审监禁，都会丧失良好信誉。第 15/2013 号法律取代旧制度时，取消了净资产为正的要求，以及无欠税和无欠缴社保的证明。IMPIC 的收费为执照费 EUR 100 和年度监管费 EUR 265（第一年按比例折算），并须在 20 天内作出决定，逾期未决定即视为默示批准。执照没有到期日，但持有人每年 1 月必须缴纳年费并再次证明符合要求（每位法定代表人的无犯罪记录证明、有效保险，公司还需提供商业登记代码）；2026 年的缴费截止日期为 2026 年 2 月 20 日，未缴费或未证明符合要求将导致执照被注销。已在其他欧洲经济区国家取得执照的公司，可在 IMPIC 登记以在葡萄牙设立机构，或在首次临时提供服务后 60 天内通知 IMPIC。

谁可以做经纪人

执照由公司持有，而不是由每位销售人员持有。第 15/2013 号法律承认在持牌公司工作的两类人员：以公司名义开展中介工作的中介技术人员（técnicos de mediação imobiliária），以及协助准备和执行中介合同的 angariadores（房源开发人员）。两者都不需要自己的 AMI 执照，但每人都必须持有公司签发的身份卡，载明姓名、照片和公司信息，公司还必须将其雇佣合同或服务合同存档。只有公司的法定代表人才会获得 IMPIC 身份卡。法律按住所或注册地是否位于欧洲经济区国家来界定中介公司（公司还须依欧洲经济区法律设立），而不是按国籍，因此在葡萄牙合法居住的外国人可以申请个体经营者执照或经营持牌公司。欧盟、欧洲经济区和瑞士公民可以自由生活和工作，三个月后在当地市政厅（Câmara Municipal）登记居留。非欧盟公民需要 AIMA 签发的允许受雇或自雇工作的居留许可。自第 61/2025 号法律（2025 年 10 月 23 日生效）起，以访客身份入境再通过意向申报补办合法身份的旧途径已经取消：必须在出行前取得相应签证，之后 AIMA 原则上有九个月时间决定是否发放居留许可。通用的求职签证已被 120 天的技术工作签证取代。

经纪规定

中介合同（contrato de mediação imobiliária）必须采用书面形式，并写明房产及其上的任何负担、拟进行的交易、佣金（固定金额或百分比）、支付方式和增值税税率、保险单、参与的任何 angariador、任何附加服务，以及独家条款及其效力。未约定期限的，合同有效期为六个月；格式化合同必须先经消费者主管机构（Direção-Geral do Consumidor）审核认可；缺少上述要素的合同无效，但只有客户可以主张这一点。佣金在交易完成时到期，或者如果合同有约定，在签署预约合同（CPCV）时到期；在独家委托下，如果交易因业主的过错而失败，公司也能获得报酬。法律禁止公司在同一笔交易中同时收取其客户和另一方的报酬，在签署 CPCV 之前从买家处收到的款项由公司保管，买家要求时必须退还。2026 年 9 月，常见的买卖佣金为 4% 至 5% 加 23% 增值税（总体范围为 3% 至 6%），通常还设有约 EUR 6,000 加增值税的最低佣金；租赁的惯例是一个月租金加增值税，由房东支付，新建房通常由开发商支付（BoaVenda）。每间办公室、每份合同、每则广告和每封往来信函都必须显示公司名称和 AMI 执照编号，每间办公室还需备有投诉簿。根据反洗钱第 83/2017 号法律和 IMPIC 第 603/2021 号规定，公司必须核实客户身份、保存记录、培训员工、向 IMPIC 申报其房地产业务的开始，并按季度申报经手的每笔买卖以及每笔月租金达到 EUR 2,500 或以上的租赁。

外国买家

葡萄牙对购买房产没有国籍限制：居民和非居民按相同条件购房，买家需要葡萄牙税号（NIF）；住在欧盟或欧洲经济区以外的人必须指定一名税务代表来办理（Global Citizen Solutions，2026 年 10 月）。黄金签证不再接受房产：第 56/2023 号法律（Mais Habitação）自 2023 年 10 月 7 日起取消了购买房地产和单纯资本转移途径。剩余途径包括：投资 EUR 500,000 于不投资房地产的合格葡萄牙投资基金、投资 EUR 500,000 于公司并创造五个就业岗位、创造十个就业岗位、EUR 500,000 用于科学研究，以及 EUR 250,000 用于艺术和文化。自 2026 年 5 月 19 日起生效的第 1/2026 号组织法将入籍所需居留年限从五年提高到欧盟和 CPLP 国家公民七年、其他人十年，已在审理中的申请继续适用旧法。非惯常居民（NHR）税收制度在 2023 年后不再接受新申请，并由 IFICI 取代：IFICI 对符合条件的葡萄牙工作收入适用 20% 的所得税税率，并在十年内对大部分境外收入免税，但仅适用于为从事合格科研或创新活动而成为居民、事先登记且过去五年内不是居民的人。2025 年，INE 统计境外税务住所买家购房 8,471 宗，下降 13.3%，连续第三年下降，总金额 EUR 34 亿；欧盟买家平均支付 EUR 335,640，其他地区买家为 EUR 470,277，而居民为 EUR 234,120。

税费

买家缴纳 IMT（房产转让税）和印花税。2026 年本土 IMT 税率档次上调 2%：永久自住房在 EUR 106,346 以下税率为 0%，之后至 EUR 660,982 依次适用 2%、5%、7% 和 8% 的边际税率，至 EUR 1,150,853 适用 6% 单一税率，超过则为 7.5%；第二套住房从 1% 起征，档次相同；其他城市房产缴纳 6.5%，农村土地 5%（PwC Tax Guide 2026）。亚速尔群岛和马德拉自行设定税率档次界限。35 岁或以下首次购买永久自住房的买家，在 EUR 330,539 以内免缴 IMT 和印花税，超过部分至 EUR 660,982 只按 8% 缴纳 IMT。自 2026 年 5 月 25 日起，第 97/2026 号法令对购买住房的非居民统一征收 7.5% 的 IMT；该税率不适用于曾是葡萄牙税务居民的买家，如果买家在两年内成为居民，或在六个月内以适中租金（每月不超过 EUR 2,300）出租住房并在前五年内出租至少 36 个月，可获得退税。印花税为价格的 0.8%，五年或以上的按揭另加贷款金额的 0.6%。通过国家 Casa Pronta 服务，过户契约和登记费用为现金购买 EUR 375、有银行贷款 EUR 700，而私人公证人或法务代理人的费用通常为 EUR 200 至 EUR 500，另加登记费（Literacia Financeira，2026 年 9 月）。业主每年按城市房产税务价值的 0.3% 至 0.45% 缴纳 IMI（由各市政府设定），住宅房产价值超过 EUR 600,000（合并申报的夫妇为 EUR 120 万）的个人还需缴纳 0.7% 的 AIMI，更高档次升至 1% 和 1.5%；公司缴纳 0.4%，避税地实体缴纳 7.5%。

期房

期房购买在最终过户契约之前通过房产买卖预约合同（contrato-promessa de compra e venda，CPCV）签署。合同必须采用书面形式，签名须由公证人、律师、法务代理人或登记处当面认证，认证人必须确认存在建筑许可或使用许可。定金（sinal）没有法定金额；买家退出则丧失定金，卖方违约则买家可以主张双倍定金，或请求法院强制履行，这项权利在房产 CPCV 中不能放弃（Literacia Financeira，2026 年 10 月）。葡萄牙没有强制开发商为期房付款提供担保的一般法律，因此买家应协商取得覆盖定金和分期款的银行担保或保险保函，将付款与施工阶段挂钩，并核查土地登记、建筑许可和开发商的公司记录；如果开发商在交付钥匙前破产，买家只是普通债权人。CPCV 定金通常为价格的 10% 至 30%，余款分期支付以及在签署过户契约时支付（The Portugal News，2026 年 5 月）。第 97/2026 号法令还自 2026 年 7 月 1 日起（可选择自 2026 年 1 月 1 日起）将新住房建筑增值税从 23% 降至 6%，条件是住房作为永久自住房出售且价格不超过约 EUR 660,982，或以适中租金出租；买家如果不将此类住房用作永久居所，须额外缴纳 10% 的 IMT。

租赁

短期出租（alojamento local，AL）必须在全国 RNAL 登记册上登记。Mais Habitação（第 56/2023 号法律）曾冻结公寓的新 AL 登记，将登记期限限制为五年，并设立了 AL 特别税费（CEAL）；2024 年 10 月 23 日的第 76/2024 号法令撤销了这些措施，使登记重新可以转让，并将管控权交给各市政府，市政府可以制定包含管控区和可持续增长区的 AL 规定，并在 60 天内（管控区为 90 天）反对新登记。业主委员会不能再自行注销 AL：持有楼宇一半以上份额的业主可以因反复滋扰提出有理由的反对，由市长作出决定。里斯本和波尔图都设有管控区（见各城市条目）。长期租约必须采用书面形式，用于永久居住的租约期限为一年至 30 年；三年以上的合同按相同期限续期，较短的合同除另有约定外续期三年，押金上限为两个月租金。房东每年可按 INE 系数涨租一次，须提前 30 天书面通知：2026 年为 1.0224（2.24%），2027 年为 1.0256（2.56%），于 2026 年 10 月 1 日公布。2029 年底前，过去五年内出租过的住房签订新合同时，租金涨幅不得超过原租金的 2%，少数情况除外。租金收入默认按 25% 征税（长期合同更低），自 2026 年起，根据第 97/2026 号法令，月租金不超过 EUR 2,300 的住房租赁按 10% 征税。

平台

IMPIC（AMI 中介执照、年度监管费、持牌公司公共登记册）IMPIC 反洗钱门户（第 83/2017 号法律规定的业务开始申报和季度交易申报）Portal das Finanças / AT（NIF、IMT、印花税、IMI、AIMI、caderneta predial、IFICI 登记）土地登记处（Conservatória do Registo Predial，certidão permanente）Casa Pronta（过户契约和登记一站式服务）AIMA（非欧盟公民居留许可，SEF 的继任机构）当地市政厅（Câmara Municipal）：欧盟公民登记证明、建筑许可和 AL 规定RNAL，全国短期出租登记册（Turismo de Portugal）Direção-Geral do Consumidor（标准中介合同审核认可）和 Livro de Reclamações（投诉簿）INE 住房价格统计和 Banco de Portugal 按揭数据