里斯本房地产职业

里斯本市场

2026 年第一季度，里斯本的成交中位价为葡萄牙最高，达到每平方米 EUR 5,292（INE）；截至 2026 年 3 月的 12 个月内，境外税务地址买家每平方米支付的价格比本国买家高约 26%。

里斯本是葡萄牙最贵的市场，也是国际买家、科技公司和外派专业人士的主要聚集地，Cascais、Estoril 和 Oeiras 海岸是其高端郊区。INE 给出的 2026 年第一季度里斯本市成交中位价为每平方米 EUR 5,292，为所有大型市镇中最高，截至 2026 年 3 月的 12 个月为 EUR 5,082（上涨 15.2%），而整个 Grande Lisboa 在 2026 年第一季度达到 EUR 3,836。挂牌价更高：idealista 给出的 2026 年 9 月里斯本市价格为每平方米 EUR 6,256，一年上涨 4.4%。租金也是全国最高，2026 年第二季度新租约租金中位数为每月每平方米 EUR 17.79（INE）。根据自 2025 年 12 月 6 日起生效的市修订版 AL 规定，历史中心的短期出租现已受到严格限制。

外国买家

Confidencial Imobiliário 统计，2025 年外国人在里斯本城市更新区购买了 1,392 套住房，比 2024 年减少 12%，为 2017 年以来最低，但平均成交额上升约 10%，达到约 EUR 632,000，买家来自 64 个国家。美国人以 222 宗购房领先，其次是巴西人（157 宗）、法国人（153 宗）、英国人（94 宗）、中国人（85 宗）和德国人（68 宗）。截至 2026 年 3 月的 12 个月内，境外税务地址买家在里斯本支付的中位价为每平方米 EUR 6,325，本国买家为 EUR 5,000（INE）。2025 年，Grande Lisboa 占葡萄牙非居民购房总量的 12.5%，下降 2.8 个百分点（INE）。Engel & Völkers《2025-2026 葡萄牙市场报告》显示，Cascais 约 81% 的购房由外国买家完成，其中巴西人、俄罗斯人和美国人尤为突出（Postal 于 2026 年 7 月报道）。

主要街区

Baixa、Chiado 和 Santa Maria Maior（历史中心）Santo António（Avenida da Liberdade、Príncipe Real）Misericórdia（Bairro Alto、Cais do Sodré）Estrela、Lapa 和 Campo de OuriqueAvenidas Novas 和 AlvaladeParque das NaçõesBelém 和 ResteloAlcântaraMarvila 和 Beato（东部河畔）CascaisEstorilOeiras

经纪人执照

在葡萄牙，房地产中介业务只能由持牌中介公司根据合同开展（第 15/2013 号法律第 3 条）。在葡萄牙设立的任何服务提供者，无论是公司还是以自己名义经营的个人（empresário em nome individual），都需要 IMPIC 颁发的执照，执照编号即 AMI。法律只设定了两个条件：商业信誉良好（idoneidade comercial），以及至少 EUR 150,000 的民事责任保险或同等财务担保。例如，在没有法院批准方案的情况下破产，或法定代表人在过去五年内因欺诈、背信、腐败或洗钱被判处终审监禁，都会丧失良好信誉。第 15/2013 号法律取代旧制度时，取消了净资产为正的要求，以及无欠税和无欠缴社保的证明。IMPIC 的收费为执照费 EUR 100 和年度监管费 EUR 265（第一年按比例折算），并须在 20 天内作出决定，逾期未决定即视为默示批准。执照没有到期日，但持有人每年 1 月必须缴纳年费并再次证明符合要求（每位法定代表人的无犯罪记录证明、有效保险，公司还需提供商业登记代码）；2026 年的缴费截止日期为 2026 年 2 月 20 日，未缴费或未证明符合要求将导致执照被注销。已在其他欧洲经济区国家取得执照的公司，可在 IMPIC 登记以在葡萄牙设立机构，或在首次临时提供服务后 60 天内通知 IMPIC。完整指南