马德拉房地产职业

马德拉市场

2026 年第一季度，Funchal 房价一年上涨 23.0%，达到每平方米 EUR 3,601，是葡萄牙大型市镇中涨速最快的（INE）。

马德拉是大西洋上的自治区，首府为 Funchal，全年气候温和，旅游业发达，远程工作者和退休人士群体不断壮大。INE 给出的 2026 年第一季度该地区中位价为每平方米 EUR 2,863，Funchal 为 EUR 3,601，一年上涨 23.0%，是葡萄牙大型市镇中涨速最快的。挂牌价更高：idealista 给出的 2026 年 9 月该地区价格为每平方米 EUR 3,767，Funchal 为 EUR 4,066，一年分别上涨 5.4% 和 5.3%。成交量在下降，2026 年第一季度该地区交易量同比下降 24.2%（INE）。作为自治区，马德拉自行设定 IMT 税率档次界限，因此买家应查阅地区税率表，而不是本土税率表。

外国买家

根据 DNoticias 于 2026 年 4 月报道的 INE 数据，2025 年境外税务地址买家占马德拉购房的 10.0%（3,303 宗中的 329 宗），略低于 2024 年 10.7% 的峰值，但他们支付的价格高得多：每套平均 EUR 477,243，而居民为 EUR 272,968。2026 年第一季度，境外住所买家的中位价为每平方米 EUR 3,295，本国买家为 EUR 2,810（INE）。根据 idealista 2026 年第一季度的搜索数据，英国（17%）、德国（16%）和美国（9%）用户占马德拉外国需求的 42%，Funchal 的外国购房搜索占比为葡萄牙最高，约为 30%。

主要街区

Funchal 市中心（Sé 和 Santa Maria Maior）São Martinho 和 Lido 酒店区（Funchal）São Gonçalo 和 Monte（Funchal 山区）Câmara de LobosCalhetaPonta do SolSanta Cruz（Caniço）MachicoSantana 和北海岸Porto Santo

经纪人执照

在葡萄牙，房地产中介业务只能由持牌中介公司根据合同开展（第 15/2013 号法律第 3 条）。在葡萄牙设立的任何服务提供者，无论是公司还是以自己名义经营的个人（empresário em nome individual），都需要 IMPIC 颁发的执照，执照编号即 AMI。法律只设定了两个条件：商业信誉良好（idoneidade comercial），以及至少 EUR 150,000 的民事责任保险或同等财务担保。例如，在没有法院批准方案的情况下破产，或法定代表人在过去五年内因欺诈、背信、腐败或洗钱被判处终审监禁，都会丧失良好信誉。第 15/2013 号法律取代旧制度时，取消了净资产为正的要求，以及无欠税和无欠缴社保的证明。IMPIC 的收费为执照费 EUR 100 和年度监管费 EUR 265（第一年按比例折算），并须在 20 天内作出决定，逾期未决定即视为默示批准。执照没有到期日，但持有人每年 1 月必须缴纳年费并再次证明符合要求（每位法定代表人的无犯罪记录证明、有效保险，公司还需提供商业登记代码）；2026 年的缴费截止日期为 2026 年 2 月 20 日，未缴费或未证明符合要求将导致执照被注销。已在其他欧洲经济区国家取得执照的公司，可在 IMPIC 登记以在葡萄牙设立机构，或在首次临时提供服务后 60 天内通知 IMPIC。完整指南