波尔图房地产职业

波尔图市场

2026 年第一季度，波尔图房价一年上涨 21.6%，达到每平方米 EUR 3,729（INE），而价格约为 EUR 2,700 的 Gaia 成交量比波尔图本身还多。

波尔图是葡萄牙第二大城市，与 Douro 河对岸的 Vila Nova de Gaia 共同构成波尔图都市区的核心，这一市场由旅游业、大学、不断发展的科技产业以及被里斯本高房价挤出的买家推动。INE 给出的 2026 年第一季度波尔图价格为每平方米 EUR 3,729，一年上涨 21.6%，截至 2026 年 3 月的 12 个月为 EUR 3,510，而 Gaia 在 2026 年第一季度达到 EUR 2,703（+19.0%）。Gaia 也是更活跃的市场，截至 2026 年 3 月的 12 个月内成交 5,297 宗，波尔图为 4,453 宗。2026 年 9 月，波尔图市挂牌价为每平方米 EUR 4,346，一年上涨 9.0%（idealista）。波尔图的 AL 规定（第 1462/2024 号规定）禁止在历史中心五个教区开设新的度假出租房，仅有少数例外。

外国买家

波尔图的外国需求小于里斯本或阿尔加维，但出价更高：截至 2026 年 3 月的 12 个月内，境外税务地址买家在波尔图支付的中位价为每平方米 EUR 4,320，本国买家为 EUR 3,474；2026 年第一季度，整个都市区的差距为 16.9%（INE）。Engel & Völkers《2025-2026 葡萄牙市场报告》显示，波尔图约 27% 的购房由外国买家完成，以美国人、法国人和西班牙人为首；Vila Nova de Gaia 约为 33%，以美国人、英国人和法国人为首（Postal 于 2026 年 7 月报道）。

主要街区

Baixa 和历史中心（Sé、Vitória、São Nicolau、Miragaia、Santo Ildefonso）CedofeitaBoavistaFoz do Douro、Nevogilde 和 AldoarLordelo do Ouro 和 MassarelosBonfimCampanhãParanhos 和 RamaldeMatosinhos（邻近市镇）Vila Nova de Gaia 河滨Vila Nova de Gaia 沿海教区

经纪人执照

在葡萄牙，房地产中介业务只能由持牌中介公司根据合同开展（第 15/2013 号法律第 3 条）。在葡萄牙设立的任何服务提供者，无论是公司还是以自己名义经营的个人（empresário em nome individual），都需要 IMPIC 颁发的执照，执照编号即 AMI。法律只设定了两个条件：商业信誉良好（idoneidade comercial），以及至少 EUR 150,000 的民事责任保险或同等财务担保。例如，在没有法院批准方案的情况下破产，或法定代表人在过去五年内因欺诈、背信、腐败或洗钱被判处终审监禁，都会丧失良好信誉。第 15/2013 号法律取代旧制度时，取消了净资产为正的要求，以及无欠税和无欠缴社保的证明。IMPIC 的收费为执照费 EUR 100 和年度监管费 EUR 265（第一年按比例折算），并须在 20 天内作出决定，逾期未决定即视为默示批准。执照没有到期日，但持有人每年 1 月必须缴纳年费并再次证明符合要求（每位法定代表人的无犯罪记录证明、有效保险，公司还需提供商业登记代码）；2026 年的缴费截止日期为 2026 年 2 月 20 日，未缴费或未证明符合要求将导致执照被注销。已在其他欧洲经济区国家取得执照的公司，可在 IMPIC 登记以在葡萄牙设立机构，或在首次临时提供服务后 60 天内通知 IMPIC。完整指南