泰国房地产职业

您必须了解的规定

公共机构

泰国没有房地产监管机构：没有国家机构为经纪人颁发执照、组织考试或保存经纪人名册。与这份工作相关的规定来自其他方面。劳工部依据《外籍劳工管理紧急法令》决定外国人可以从事哪些工作，并签发工作许可证。商业发展厅负责公司注册，《外国人经商法》限制外资控股公司从事经纪业务。土地厅负责登记过户、租约和公寓产权，并参与 2026 年的代持审查。房地产信息中心（REIC）发布外国人公寓过户的官方数据。泰国房地产经纪人协会（TREBA）以及芭堤雅一带的东部海岸房地产经纪人协会（REBA-ES）等自愿性协会提供培训和会员资格，但对这一职业没有法定权力。

执照

无需执照。泰国没有国家经纪人执照，也没有强制性考试，因此任何依法可以工作的人都可以做房产经纪人（Themis Partner，2025；Thaiger，2026 年 5 月）。可信度来自其他方面：TREBA 会员资格、美国全国房地产经纪人协会（National Association of Realtors）面向服务外国买家的经纪人颁发的国际 CIPS 认证，以及 DDproperty 等门户网站开展的经纪人认证。中介公司是在商业发展厅注册的普通泰国有限公司，负有通常的反洗钱义务。在我们查阅的 2025 年和 2026 年法律指南中，没有发现设立经纪人执照的法律草案，因此这一职业应被描述为无执照要求，而不是即将受到监管。

谁可以工作

经纪业务不对外国人开放。劳工部关于外国人不得从事的工作的公告日期为 2020 年 4 月 1 日，于 2020 年 4 月 21 日在政府公报上发布，在四个附件中列出 40 种职业；其中外国人永远不得从事的第一清单（List 1）第 19 项为经纪或代理工作，但国际贸易或投资领域的经纪或代理除外（Nagashima Ohno & Tsunematsu，2020 年 5 月；Acclime，2024）。实际上，挂牌房源、带看、谈判以及从泰国房产交易中赚取佣金都仅限泰国公民从事，且自 2024 年以来审查日益严格（Thaiger，2026 年 5 月）。因此，泰国公民无需任何执照即可做经纪人。外国人仍可合法从事非经纪类职位：国际销售顾问或总监、海外营销、业务拓展、投资者关系、咨询、行政，或在 49% 外资上限内担任中介公司的董事和股东，由泰国同事负责带看、谈判和合同（Thaiger，2026 年 5 月；Themis Partner，2025）。这些职位需要在抵达前向泰国使馆申请非移民 B 类签证（单次入境 2,000 泰铢，多次入境 5,000 泰铢）以及工作许可证，在曼谷约需 7 至 10 个工作日签发。雇主每份外籍工作许可证需要 200 万泰铢实缴资本和 4 名泰国员工，西方国籍员工月薪须至少 50,000 泰铢；许可证上描述的工作必须与实际工作一致（Thaiger，2026 年 5 月）。无证工作可能被处以最高 100,000 泰铢罚款、驱逐出境和一至五年禁止入境，雇主每名劳工最高可被罚 400,000 泰铢；一家中介来源报告称，2025 年春武里有 14 次针对中介的突击检查，查出 27 名非法工作的外国人（Leto，2026 年 6 月，仅供参考）。旅游签证在任何情况下都不允许工作。

佣金与中介公司

佣金不由法律规定。在销售中，经纪人通常收取房价的 3% 至 5%，由卖方或业主支付并包含在挂牌价中，因此买方通常无需支付中介费（FazWaz，2025）。一家中介来源称开发商项目销售为 3% 至 5%，二手房为 2% 至 3%，开发商独家合作为 5% 至 7%（Leto，2026 年 5 月）。大多数中介对经纪人采用纯佣金制；部分曼谷大型连锁中介另付每月 15,000 至 25,000 泰铢的底薪。经纪人分得的中介佣金比例通常为：新人 30% 至 40%，有经验的经纪人 50% 至 60%，顶尖业绩者 70% 至 80%（Leto，2026 年 5 月，仅供参考）。外籍员工的收入必须至少达到 50,000 泰铢的工作许可证工资标准，因此通常采用底薪加奖金，而不是纯佣金制。外资控股的中介需要外国人经商许可证，因为经纪和代理业务列在 1999 年《外国人经商法》第三清单上，而房地产不在例外之列（Siam Legal）；据称这种许可证很难获得，因此大多数中介为泰资持股 51%，而在某些情况下，BOI 投资优惠可允许外资全资持有（Themis Partner，2025；Leto，2026 年 6 月）。客户主要来自转介绍和回头客、门户网站房源、付费社交广告、YouTube 或 Telegram 上的个人频道、面向海外投资者的看房考察团以及各语言社群（Leto，2026 年 5 月）。

外国买家

外国人可以永久产权拥有公寓单位，但根据 1979 年《公寓法》，一栋楼中外国人持有的面积不得超过其可售建筑总面积的 49%；超出部分只能租赁（Bektu，2026 年 6 月）。外国人不能拥有土地，外资超过 49% 或外国股东占多数的公司被视为外国人，同样不能拥有土地（Leto，2026 年 6 月）。因此，住宅和别墅通常通过登记租约购买，期限上限为 30 年；30+30+30 等续约承诺属于合同约定，法院通常只执行第一个登记期限（Bektu，2026 年 6 月；Pattaya Mail，2026 年 2 月）。2024 年 6 月，内阁原则上同意将外国人公寓配额提高到 75%，并将租约延长至 99 年，但草案尚未就绪（The Nation，2024 年 6 月），截至 2026 年，两项变更均未成为法律。2026 年 10 月的方向恰恰相反：10 月 19 日，总理 Anutin Charnvirakul 下令在全国范围内打击土地代持，涉及 13,088 个可疑主体（其中包括 1,550 家公司）和 2,360 块土地，价值约 140 亿泰铢，优先案件须在 2026 年 12 月底前完成，超过 200 万泰铢的购房将受到额外审查，泰国配偶须证明其资金来源（Thai Examiner，2026 年 10 月）。要登记永久产权公寓，资金必须以外币从境外汇入，并由收款银行出具外汇交易（FET）表格，通常适用于 USD 50,000 或以上的金额（Storm Real Estate，2026 年 9 月）。

税费

在土地厅，过户费为官方评估价值的 2%，买卖双方如何分摊可以协商。如果房产持有不满五年或卖方从事房地产业务，卖方须按评估价值与成交价中较高者的 3.3% 缴纳特定营业税；否则改征 0.5% 的印花税。预扣税对公司卖方为 1%，对个人则按持有年限累进。在普吉的二手房交易中，过户费以外的费用通常在合同中约定五五分摊。降至 0.01% 的过户费和抵押登记费已延长至 2027 年 6 月 30 日，仅适用于购买 700 万泰铢或以下住房的泰国公民；外国人按全额费率支付（Storm Real Estate，2026 年 9 月）。雇员的个人所得税为 0% 至 35% 的累进税率，自 2026 年起社会保险的月工资上限提高到 17,500 泰铢，双方各自最高缴纳 875 泰铢（Thaiger，2026 年 5 月）。

期房

公寓市场中很大一部分在竣工前出售，并分期付款：预订金、签约定金、施工期间分期款以及过户时的尾款。托管属于自愿：2008 年《托管法》仅在买卖双方同意使用持牌托管机构时适用，因此大多数买家直接向开发商付款（Thailand Law Online）。主要的保护来自合同本身。自 2008 年起，公寓买卖合同必须采用内政部标准格式，不符合的条款无效，开发商将被处以 100,000 泰铢罚款。开发商必须写明过户日期并提前 30 天通知，停工不得超过一年，并对主体结构承担 5 年、其他部分承担 2 年的缺陷责任；买方可以免费转让合同，延迟交付的违约金至少为每天 0.01%，上限为 10%（Siam Legal）。预订协议在合同之前签订，预订金能否退还取决于条款，因此请在客户付款前阅读。

租赁产权与出租

对外国投资者而言，租金收入和租赁产权比转售更重要。别墅和住宅以最长 30 年的登记租约持有，因此投资测算应只基于第一个登记期限，而不是续约承诺（Bektu，2026 年 6 月）。多个度假市场供应量很大：截至 2025 年底，普吉有 14,008 套待售住房，价值 1,937 亿泰铢（Krungsri Research，2026 年 8 月），芭堤雅则面临结构性供应过剩，Jomtien 和南部海滨最为严重（Pattaya Mail，2026 年 2 月），因此应将预期租金和入住率与同类单位的实际表现进行对比核查。

平台

劳工部：禁止外国人从事的工作清单（2020 年 4 月 1 日公告）、工作许可证商业发展厅（DBD）：公司注册、资本来源申报1999 年《外国人经商法》：经纪业务所在的第三清单、外国人经商许可证、BOI 投资优惠土地厅：过户、登记租约、公寓产权、过户费用于购买永久产权公寓的外国资金所需的银行 FET 表格房地产信息中心（REIC）：外国人公寓过户TREBA 和 REBA-ES（自愿性经纪人协会）、CIPS 认证门户网站：FazWaz、DDproperty、Thailand-Property、Hipflat