Ein Immobiliengeschäft in Dubai von Anfang bis Ende

Ein Geschäft in Dubai folgt einem klaren Weg. Wenn Sie jeden Schritt kennen, können Sie Ihrem Kunden sagen, was als Nächstes passiert, und genau das schafft Vertrauen.

Wer was tut

• Sie, der Makler: die Parteien finden und qualifizieren, die RERA-Formulare bearbeiten, die Schritte koordinieren.
• Das Trustee Office: eine Registrierungsstelle, die das Dubai Land Department (DLD) vertritt und den Verkauf mit elektronischen Verträgen abwickelt. Bei einem gewöhnlichen Wiederverkauf in Dubai gibt es keinen Notar.
• Der Bauträger: stellt bei einem Wiederverkauf die Unbedenklichkeitsbescheinigung (NOC) aus und verkauft bei Off-Plan direkt.
• Die Bank: bewertet die Immobilie und zahlt den Verkäufer bei der Übertragung aus, wenn der Käufer eine Hypothek hat.
• Das DLD: registriert den Verkauf und stellt die Eigentumsurkunde aus.
• Ein Conveyancer (optional): Viele Käufer beauftragen einen, um die Unterlagen zu verwalten und den Kautionsscheck zu verwahren.

Ein Wiederverkauf, Schritt für Schritt

1. Formular A. Der Verkäufer unterzeichnet einen Vermarktungsvertrag mit Ihrem Maklerunternehmen. Sie holen eine Trakheesi-Genehmigung ein und werben.
2. Formular B. Der Käufer unterzeichnet mit seinem Makler (manchmal dieselbe Agentur).
3. Besichtigungen und Angebot. Einigen Sie sich auf Preis und Bedingungen. Sind zwei Agenturen beteiligt, unterzeichnen Sie zuerst Formular I.
4. Formular F (MOU). Käufer und Verkäufer unterzeichnen den Kaufvertrag. Der Käufer übergibt meist einen Scheck über eine Sicherheitsleistung von 10% auf den Namen des Verkäufers, der bis zur Übertragung verwahrt wird.
5. Hypothek, falls vorhanden. Die Bank bewertet die Immobilie und gibt ein endgültiges Angebot ab.
6. NOC des Bauträgers. Das DLD nennt eine E-NOC des Bauträgers als erforderliches Dokument. Sie bestätigt, dass keine Servicegebühren offen sind. Meist beantragt und bezahlt sie der Verkäufer.
7. Übertragung im Trustee Office. Beide Parteien oder ihre Vertreter unterschreiben. Die Gebühren werden bezahlt, der Verkäufer erhält den Preis.
8. Eigentumsurkunde. Das DLD stellt eine elektronische Eigentumsurkunde auf den Namen des Käufers aus.

Ein Off-Plan-Verkauf, Schritt für Schritt

1. Prüfen Sie das Projekt. In der App Dubai REST sehen Sie den Projektstatus und das Treuhandkonto. Nach dem Gesetz Nr. 8 von 2007 braucht ein Bauträger die Genehmigung des DLD und ein Treuhandkonto für das Projekt, bevor er Off-Plan verkauft.
2. Reservierungsformular. Es sichert die Einheit und hält Preis und wichtigste Bedingungen fest. Der Käufer zahlt einen Reservierungsbetrag.
3. SPA. Der Kaufvertrag mit dem Bauträger, einschließlich des Zahlungsplans.
4. Oqood-Registrierung. Der Bauträger registriert den Verkauf in Oqood, dem vorläufigen Register des DLD. Die Gebühr beträgt 4% des Preises und wird meist bei der Reservierung über den Bauträger gezahlt (Bayut).
5. Raten. Die Zahlungen gehen auf das Treuhandkonto genau dieses Projekts.
6. Übergabe. Bei Fertigstellung wird der Oqood-Eintrag durch eine Eigentumsurkunde des DLD ersetzt.

Drei Punkte, die Sie Käufern erklären sollten:

• Die Provision bei Off-Plan zahlt der Bauträger, oft zwischen 2% und 8% (Bayut).
• Der Weiterverkauf vor Fertigstellung erfordert die NOC des Bauträgers, und Bauträger verlangen meist, dass ein Mindestanteil bezahlt ist, oft 30% bis 40%, wie im SPA festgelegt (Binghatti).
• Hypotheken auf Off-Plan sind von der Zentralbank auf eine Beleihungsquote von 50% begrenzt.

Die Gebühren bei einem Wiederverkauf

• Übertragungsgebühr des DLD: 4% des Preises. Der Beschluss Nr. 30 von 2013 des Exekutivrats sieht vor, dass sie zu gleichen Teilen getragen wird, sofern nichts anderes vereinbart ist, doch in der Praxis zahlt meist der Käufer alles. Halten Sie die Aufteilung in Formular F fest.
• Trustee Office: AED 4,000 plus Mehrwertsteuer bei einem Preis ab AED 500,000, darunter AED 2,000 plus Mehrwertsteuer (haus & haus).
• Agenturprovision: etwa 2% plus 5% Mehrwertsteuer, vereinbart in Formular A oder B.
• Eintragung der Hypothek: 0.25% des Darlehensbetrags, nicht des Preises.

Rechenbeispiel: eine Wohnung für AED 2,000,000, Barkäufer

Posten	Berechnung	Betrag (AED )
Übertragungsgebühr des DLD	4% x 2,000,000	80,000
Trustee Office	4,000 + 5% Mehrwertsteuer	4,200
Provision der Agentur	2% x 2,000,000 = 40,000, + 5% Mehrwertsteuer	42,000
Eigentumsurkunde und Verwaltungsgebühren	Wie im Beispiel von Property Finder	580
Gesamte Kaufnebenkosten		126,780

Das sind etwa 6.3% zusätzlich zum Preis. Nimmt der Käufer eine Hypothek von 80% auf (das Maximum für das erste Eigenheim eines Expats bis AED 5 Millionen), kommen 0.25% x 1,600,000 = AED 4,000 für die Eintragung der Hypothek hinzu, plus kleine Gebühren.

Zeigen Sie Ihrem Kunden diese Tabelle beim ersten Termin. Käufer hassen Überraschungen im Trustee Office.

Üben Sie mit Off-Plan und Geld und Berechnungen.

Gebühren und Verfahren ändern sich. Prüfen Sie die offizielle Quelle (Gebührenseiten des DLD und Ihr Trustee Office), bevor Sie handeln. Diese Lektion ist keine Rechts- oder Finanzberatung.