Quale sottomercato di Bali ha registrato il tasso di occupazione alberghiera più alto nel 2025, secondo Horwath HTL?
- Canggu
- Ubud
- Nusa Dua
- Seminyak
Nusa Dua è stata in testa a Bali con un'occupazione del 79.2% nel 2025, contro una media dell'isola del 73.2%. I suoi grandi resort, il turismo congressuale e la posizione vicino all'aeroporto mantengono stabile la domanda.
Horwath HTL: Bali Hotel and Branded Residences 2026 (2026-03) Un cliente vuole una villa nella zona che nel 2025 ha avuto la tariffa media giornaliera alberghiera più alta di Bali. Quale zona gli mostri per prima?
- Jimbaran e Uluwatu
- Kuta e Legian
- Tegallalang
- Sanur
Horwath HTL riporta che il sottomercato di Jimbaran e Uluwatu ha avuto la tariffa media giornaliera più alta nel 2025, circa IDR 4.8 milioni, contro una media dell'isola di circa IDR 2.4 milioni.
Horwath HTL: Bali Hotel and Branded Residences 2026 (2026-03) Quale quota circa dell'offerta di branded residence di Bali si trova a Canggu e Berawa (Horwath HTL, 2026)?
- Circa il 10%
- Circa il 25%
- Circa il 60%
- Circa il 40%
Canggu e Berawa concentrano circa il 40% dell'offerta di branded residence. Le branded residence rappresentano circa il 10% di tutta l'offerta attiva in vendita a Bali, con più di 70 progetti gestiti da hotel.
Horwath HTL: Bali Hotel and Branded Residences 2026 (2026-03) Quale zona di Ubud è la fascia di lusso lungo la gola del fiume, dove una villa con 3 camere ben posizionata può rendere circa da USD 400 a 700 a notte?
- Tegallalang
- Sayan (valle del fiume Ayung)
- Mas
- Nyuh Kuning
A Sayan, nella valle del fiume Ayung, i terreni costano circa da IDR 10 a 18 milioni al mq e le ville di lusso sul fiume vanno da USD 800,000 a oltre USD 2 milioni (Rumavi, 2026).
Rumavi: comprare casa a Ubud, guida 2026 (2026-09) Cifre di esempio: una villa con 3 camere a Penestanan, Ubud, è prenotata per 20 notti in alta stagione a USD 300 a notte, all'interno della fascia da USD 250 a 350 riportata per il 2026. Qual è il ricavo lordo per quelle notti (in USD)?
USD 20 x 300 = USD 6,000. Nei mesi di media stagione la stessa villa rende circa da USD 160 a 220 a notte e in bassa stagione da USD 100 a 150, quindi il reddito annuale va calcolato per stagione, non sulle tariffe di punta.
Rumavi: comprare casa a Ubud, guida 2026 (2026-09) Cifre di esempio: un investitore prende in locazione 4 are (400 mq) di terreno di pregio a Pererenan a IDR 45 milioni per are all'anno per 25 anni. Qual è il costo totale della locazione (in IDR)?
IDR 4 x 45,000,000 x 25 = IDR 4,500,000,000. Bali Villa Realty stima i terreni in leasehold di pregio a Pererenan, Berawa e Batu Bolong a circa IDR 40-50 milioni o più per are all'anno (settembre 2026).
Bali Villa Realty: guida ai prezzi immobiliari di Bali 2026 (2026-09) Tra queste zone dell'area di Canggu, quale ha i terreni in leasehold più economici per are all'anno secondo Bali Villa Realty (settembre 2026)?
- Batu Bolong
- Berawa (di pregio)
- Seseh e Cemagi fronte spiaggia
- Pererenan (di pregio)
I terreni fronte spiaggia a Seseh e Cemagi costano circa IDR 20-30 milioni per are all'anno, contro circa IDR 40-50 milioni o più per le zone di pregio di Berawa, Batu Bolong e Pererenan.
Bali Villa Realty: guida ai prezzi immobiliari di Bali 2026 (2026-09) Secondo i dati 2026 di Rumavi sulle ville con 4 camere, quale micro-zona di Canggu ha la tariffa a notte più alta?
- Pererenan
- Umalas
- Seseh
- Batu Bolong
Batu Bolong registrava circa USD 310 a notte con un'occupazione mediana del 50%, davanti a Berawa (USD 290, 48%) e Pererenan (USD 240, 44%). Queste mediane sono ben al di sotto dei picchi spesso citati nelle brochure di vendita.
Rumavi: comprare casa a Canggu, guida 2026 (2026-09) A Seminyak, quale micro-zona ha la domanda di affitti brevi più alta e il prezzo d'ingresso più alto (da circa USD 700,000)?
- Petitenget
- Drupadi
- Legian
- Batu Belig
Petitenget, la via dei beach club e dell'alta ristorazione, è in testa a Seminyak con tariffe a notte di circa IDR 3-8 milioni. Drupadi parte da circa USD 350,000 e Batu Belig da circa USD 400,000 (Rumavi, 2026).
Rumavi: comprare casa a Seminyak, guida 2026 (2026-05) Quale zona del Bukit ha i terreni in leasehold più economici, a circa IDR 10-15 milioni per are all'anno (Bali Villa Realty, settembre 2026)?
- Spiagge di pregio di Bingin e Uluwatu
- Ungasan, Pandawa e l'entroterra del Bukit
- Pecatu e Balangan
- Fronte baia di Jimbaran
Ungasan, Pandawa e l'entroterra del Bukit costano circa IDR 10-15 milioni per are all'anno, contro IDR 15-25 milioni per Pecatu e Balangan e IDR 30 milioni o più vicino alle spiagge di Bingin e Uluwatu.
Bali Villa Realty: guida ai prezzi immobiliari di Bali 2026 (2026-09) Secondo i dati NusaBali di maggio 2026, di quanto supera il prezzo mediano di una villa in piena proprietà quello di una villa in leasehold a Ungasan (in USD)?
USD USD 329,000 in piena proprietà meno USD 228,000 in leasehold = USD 101,000. Gli stranieri non possono detenere direttamente la piena proprietà (Hak Milik), quindi i prezzi in piena proprietà contano soprattutto per gli acquirenti indonesiani e per valutare il terreno alla base di una locazione.
NusaBali: il mercato dei terreni nella penisola del Bukit nel 2026, Balangan e Ungasan (2026-05) In quale zona dell'isola il premio della piena proprietà rispetto al leasehold è stato più alto nel primo trimestre 2026, a circa l'82%?
- Ubud
- Canggu
- Pecatu
- Seminyak
NusaBali, citando i dati degli annunci di Propertia, riporta premi della piena proprietà di circa l'82% a Pecatu e del 76% a Uluwatu, i più alti di Bali, perché i terreni in piena proprietà sulle scogliere del Bukit sono scarsi.
NusaBali: il mercato dei terreni nella penisola del Bukit nel 2026, Balangan e Ungasan (2026-05) Cifre di esempio: una villa con 3 camere a Pecatu ha bisogno di 50 autobotti d'acqua al mese in alta stagione a IDR 200,000 per carico da 5,000 litri. Qual è il costo mensile dell'acqua (in IDR)?
IDR 50 x 200,000 = IDR 10,000,000. Rumavi osserva che in gran parte del Bukit l'acquedotto manca o non è affidabile, con carichi che costano circa da IDR 150,000 a 250,000, un costo reale che gli acquirenti spesso dimenticano.
Rumavi: comprare casa a Uluwatu, le regole 2026 per gli stranieri (2026-09) Qual è il prezzo minimo perché uno straniero possa acquistare una casa con terreno in Hak Pakai a Bali?
- IDR 2 miliardi
- IDR 3 miliardi
- IDR 1 miliardo
- IDR 5 miliardi
Il Decreto ATR/BPN 1241/SK-HK.02/IX/2022 fissa IDR 5 miliardi per le case con terreno a Bali (come a Giacarta e Giava) e IDR 2 miliardi per le unità in condominio. I membri della diaspora indonesiana possono acquistare al 75% di questi limiti.
Hukumonline: prezzi minimi per gli stranieri che acquistano case residenziali (Decreto 1241/2022) (2023-02) Dal 2026 l'OSS respinge le nuove registrazioni di PMA a Bali per le attività a rischio basso e medio-basso. Quale KBLI immobiliare è stato citato espressamente nella lettera del governatore?
- 68111 (immobili di proprietà o in locazione)
- 68200 (intermediazione immobiliare per conto terzi)
- 41011 (costruzione di edifici residenziali)
- 55110 (hotel a stelle)
La lettera del governatore di gennaio 2026 elencava il KBLI 68111 tra nove codici, affermando che società a basso rischio erano state usate per ottenere permessi di soggiorno senza una vera attività. Le attività a rischio medio-alto e alto restano aperte (Emerhub, maggio 2026).
Emerhub: Bali chiude le licenze PMA a rischio basso e medio-basso nell'OSS (2026-05) Il Regolamento regionale di Bali 4/2026 rende reato la conversione delle risaie protette in ville. Quali due reggenze sono al centro dei controlli?
- Badung e Denpasar
- Tabanan e Gianyar
- Buleleng e Karangasem
- Klungkung e Bangli
Tabanan e Gianyar sono le principali reggenze delle risaie subak. Per chi acquista a Ubud (Gianyar), un lotto in zona verde o in zona risaie può significare nessuna autorizzazione edilizia e un possibile procedimento penale.
Emerhub: Bali rende reato la conversione delle risaie (Regolamento regionale 4/2026) (2026-03) Una famiglia di quattro turisti stranieri arriva a Bali in vacanza. Quanto pagano in totale di tassa turistica (in IDR)?
IDR La tassa è di IDR 150,000 per turista internazionale per visita, a prescindere dall'età, quindi 4 x 150,000 = IDR 600,000. Sono esenti i titolari di KITAS, KITAP e golden visa.
Bali Travel Life: tassa turistica di Bali 2026, come pagarla e chi è esente (2026-10) Secondo l'AREBI Bali (novembre 2025), cosa può fare un cittadino straniero in un'agenzia immobiliare di Bali in base al Permendag 33/2025?
- Lavorare come agente sul campo se ha un KITAS
- Negoziare operazioni per clienti del proprio paese
- Ricoprire solo un ruolo manageriale, non l'attività di agente sul campo
- Niente del tutto, nemmeno come investitore
Solo i cittadini indonesiani possono essere Broker Properti. Gli stranieri possono ricoprire ruoli manageriali, come sviluppo commerciale o marketing strategico, ma non occuparsi di acquisizione di clienti, negoziazione o gestione delle transazioni.
NusaBali: vietato agli stranieri lavorare come agenti immobiliari attivi, AREBI Bali (2025-11) Cifre di esempio: un'agenzia vende una villa in leasehold a Berawa per USD 400,000 con una provvigione del 5%, il massimo della fascia di vendita del Permendag 33/2025, e versa al suo agente la quota massima consentita. Quanto riceve l'agente (in USD)?
USD 5% x 400,000 = USD 20,000 di provvigione; la P4 può girare al massimo il 70% al suo personale esperto, quindi 0.70 x 20,000 = USD 14,000.
Bisnis.com: in applicazione del Permendag 33/2025, gli agenti collaborano con le banche (2025-12) Cifre di esempio: il proprietario di una villa a Kerobokan riceve IDR 300 milioni di canone annuo da un inquilino a lungo termine. Quale imposta sul reddito definitiva è dovuta (in IDR)?
IDR I canoni di terreni e fabbricati sono soggetti a un'imposta sul reddito definitiva del 10% dell'importo lordo ai sensi del PP 34/2017, quindi 10% x 300,000,000 = IDR 30,000,000. Un inquilino societario può trattenerla; altrimenti la paga il proprietario.
Pajakku: imposta sul reddito definitiva sulle vendite e sulle locazioni di immobili (2026-07) - Zone di Dubai
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Regole dell'Indonesia. Questi contenuti seguono la legge indonesiana e le regole di Bali: solo i cittadini indonesiani certificati possono essere agenti immobiliari, gli stranieri non possono possedere terreni in piena proprietà e le operazioni passano per un notaio (PPAT). Leggi Bali su CloserPass.