Un acquirente australiano chiede: 'Posso semplicemente comprare la villa in piena proprietà a mio nome?' Qual è la risposta onesta?

1. Sì, qualsiasi straniero può detenere l'Hak Milik
2. No. La piena proprietà in Hak Milik è riservata ai cittadini indonesiani. Le sue opzioni sono un leasehold (Hak Sewa), l'Hak Pakai su una casa che rispetti il prezzo minimo, o una società (PT PMA) titolare di HGB
3. Sì, se sposa una persona qualsiasi
4. Solo se paga il doppio della BPHTB

Un pensionato tedesco vuole una casa con terreno a Bali in Hak Pakai (diritto d'uso). Quale prezzo minimo si applica agli stranieri per una casa con terreno a Bali secondo il Kepmen ATR/BPN 1241/2022?

1. IDR 1 miliardo
2. IDR 2 miliardi
3. IDR 10 miliardi
4. IDR 5 miliardi

Quanto può durare l'Hak Pakai su un'abitazione per un proprietario straniero, contando le proroghe?

1. Fino a 80 anni in totale (30 + 20 + 30)
2. 10 anni, non rinnovabile
3. Per sempre, come la piena proprietà
4. 25 anni, come una locazione tipica

Una coppia olandese vuole una PT PMA per poter 'possedere' una villa per le vacanze che affitterà qualche settimana all'anno. Cosa gli dici onestamente?

1. Una PT PMA è una scatola vuota economica che chiunque può aprire online
2. Una PT PMA è una vera società operativa a capitale estero, con requisiti di capitale elevati, licenze coerenti con il suo codice KBLI (55193 per le ville commerciali), dichiarazioni fiscali e rendicontazione; nel 2026 le autorità di Bali hanno chiesto la prova del capitale e si sono opposte agli uffici virtuali, quindi raramente è adatta a una casa per vacanze usata saltuariamente
3. Una PT PMA consente di detenere l'Hak Milik
4. Non richiede alcuna registrazione fiscale indonesiana

Un cliente russo dice che il suo autista balinese intesterà il terreno a proprio nome 'per lui', con un accordo privato parallelo. Qual è il tuo consiglio?

1. È una prassi comune e del tutto sicura
2. Va bene se l'accordo è in inglese
3. Rifiutati di organizzarlo: le strutture con prestanome non danno allo straniero alcuna tutela legale, e Bali si è mossa per sanzionarle, quindi rischia di perdere il terreno e di risponderne
4. È legale se l'autista è un parente

Qual è la prima verifica documentale prima di qualsiasi acconto su una villa o un terreno a Bali?

1. Verificare il certificato fondiario presso l'ufficio BPN locale: nome del titolare, tipo di titolo, superficie ed eventuali ipoteche, blocchi o contenziosi
2. Chiedere al venditore una bella foto del certificato
3. Controllare le recensioni Google del developer
4. Verificare che la villa sia su Airbnb

Un lotto a Canggu sembra perfetto, ma il cliente pensa agli affitti brevi. Quale verifica urbanistica conta di più?

1. Il colore delle case vicine
2. Fare una verifica urbanistica (KKPR): le zone turistiche consentono licenze di locazione complete, le zone residenziali sono limitate e le zone agricole verdi sono bloccate per gli affitti
3. La destinazione urbanistica conta solo per hotel con più di 100 camere
4. La destinazione urbanistica può essere cambiata dal venditore

Una villa più vecchia in vendita ha solo un permesso di costruire IMB del 2015. Cosa dici all'acquirente che vuole affittarla?

1. L'IMB basta per sempre
2. Per le ville non servono permessi
3. Solo le ville nuove hanno bisogno di permessi
4. L'IMB deve essere convertito in un PBG con un SLF (certificato di agibilità) prima di poter ottenere o rinnovare una licenza di locazione, quindi considera costi e tempi nell'offerta

Un lotto economico vicino a Uluwatu è raggiungibile solo da un sentiero che attraversa il terreno di un vicino. Qual è il consiglio giusto?

1. Comprare subito, il vicino sicuramente acconsentirà più avanti
2. L'accesso non conta per il valore della villa
3. Fare dell'accesso stradale legale una condizione: ottenere una servitù di passaggio registrata o acquistare la striscia di accesso, perché un lotto intercluso può essere impossibile da costruire, autorizzare o rivendere
4. Usare invece una piazzola per elicotteri

Il terreno offerto è una proprietà familiare balinese ereditata da quattro fratelli, ma a negoziare è solo il fratello maggiore. Cosa dovresti richiedere?

1. Niente, decide il fratello maggiore
2. La prova che ogni titolare registrato o erede dia il consenso e firmi davanti al notaio (e i coniugi quando richiesto), altrimenti l'operazione può essere contestata in seguito
3. Solo un sì verbale dei genitori
4. Un acconto più alto per compensare

Un investitore mediorientale vuole che l'acquisto di una villa gli dia il golden visa indonesiano. Qual è la risposta corretta?

1. Qualsiasi villa sopra USD 300,000 dà diritto al visto
2. I titolari di golden visa possono possedere l'Hak Milik
3. Una villa su terreno in locazione non dà diritto direttamente; le vie individuali sono principalmente USD 350,000 (5 anni) o USD 700,000 (10 anni) in obbligazioni, azioni o fondi, quindi indirizzalo a uno specialista dell'immigrazione
4. Il golden visa è solo per gli indonesiani

Un acquirente francese legge che una locazione ha 'un'opzione di rinnovo'. Quale clausola lo tutela meglio?

1. Un rinnovo a un prezzo fisso o indicizzato all'inflazione scritto nel contratto di locazione, più una clausola di cessione che gli consenta di trasferire la locazione
2. Un rinnovo 'a un prezzo da concordare con il proprietario del terreno'
3. Una promessa verbale del figlio del proprietario del terreno
4. Nessuna clausola, perché i rinnovi sono automatici

Un'acquirente di Giacarta chiede in cosa il suo acquisto differisce da quello di uno straniero. Cosa le spieghi?

1. Deve usare un leasehold come gli stranieri
2. Come cittadina indonesiana può detenere la piena proprietà in Hak Milik, paga la BPHTB del 5% dopo l'NPOPTKP locale su una prima acquisizione, e il venditore paga l'imposta definitiva del 2.5%
3. Non paga alcuna tassa
4. Ha bisogno di una PT PMA

Organizzi un viaggio di visite per un cliente britannico. Cosa dovrebbe sapere sulla tassa turistica di Bali?

1. Si paga per ogni giorno di soggiorno
2. È di IDR 1.5 milioni
3. È facoltativa per chi acquista immobili
4. È di IDR 150,000 per visitatore straniero per visita, da pagare sul portale ufficiale LoveBali (lovebali.baliprov.go.id) o in aeroporto, con esenzione per i titolari di KITAS e KITAP

Un acquirente a Melbourne vuole comprare senza viaggiare. Qual è il modo più sicuro di gestire un acquisto a distanza?

1. Inviare l'intero prezzo sul conto personale del venditore per bloccare l'immobile
2. Pagare tramite la procedura del notaio solo dopo aver verificato titolo, destinazione urbanistica e permessi, e firmare con una procura redatta correttamente o di persona in una visita successiva, con un avvocato indipendente che controlla tutto
3. Lasciare che l'agente firmi tutto senza un mandato scritto
4. Pagare in contanti tramite un amico

Un developer off-plan offre un 'ROI garantito del 15%' e chiede un acconto su un conto personale prima di mostrare il certificato fondiario. Come reagisci?

1. Pagare subito per avere il prezzo early-bird
2. Chiedere solo uno sconto
3. Considerarlo un campanello d'allarme: rifiutare qualsiasi pagamento prima di una verifica del certificato presso il BPN e di un controllo di destinazione urbanistica e permessi, e confrontare la promessa con i riferimenti reali (circa il 57% di occupazione media su AirDNA)
4. A Bali i rendimenti garantiti sono tutelati per legge

Da gennaio a giugno 2026 l'immigrazione ha espulso 342 stranieri a Bali. Quali erano le violazioni più comuni?

1. Eccesso di velocità
2. Acquisto di ville in leasehold
3. Pagamento in ritardo della tassa turistica
4. Uso improprio dei permessi di soggiorno e permanenza oltre la scadenza

Dopo la vendita, il tuo cliente chiede se può affittare la villa a proprio nome sulle piattaforme di prenotazione. Qual è la risposta corretta nel 2026?

1. Sì, qualsiasi privato può pubblicare una villa
2. L'affitto breve è un'attività commerciale, quindi deve passare per un soggetto registrato (la sua PT PMA o una società di gestione autorizzata che agisce come gestore), e gli annunci senza licenza rischiano la rimozione
3. Sì, se paga la tassa turistica
4. Le restrizioni riguardano solo i russi

Cosa dovrebbe includere un buon contratto di gestione di una villa per un proprietario che vive all'estero?

1. Solo il calendario delle pulizie
2. Una promessa di occupazione al 90%
3. Compensi chiari (la gestione prende di solito una percentuale dei ricavi lordi), rendiconti mensili, responsabilità per licenze, imposta alberghiera del 10% e imposta del 10% sui redditi da locazione dove applicabile, budget di manutenzione e una clausola di uscita
4. Niente, a Bali una stretta di mano è normale

Un cliente confronta due ville in leasehold allo stesso prezzo: una con 28 anni residui, l'altra con 13. Come spieghi onestamente la differenza?

1. Hanno lo stesso valore perché il prezzo è lo stesso
2. Il valore di un leasehold segue una curva a S: scende lentamente all'inizio e più in fretta dopo circa il 15° anno, quindi la locazione di 13 anni dovrebbe scambiarsi con uno sconto reale (spesso dal 20% al 30%), a meno che abbia un rinnovo bloccato
3. La locazione più breve è migliore perché è più recente
4. Gli anni residui contano solo per la piena proprietà