La brochure di un developer afferma che ora i visitatori cinesi dominano il turismo di Bali. Secondo i dati BPS del primo semestre 2026, quale paese è stato in realtà la prima fonte di visite straniere a Bali?
- Cina
- Australia
- India
- Regno Unito
L'Australia era in testa con ampio margine, con circa 802,800 visite nel primo semestre 2026, circa un quarto del totale. Seguivano la Cina (circa 285,000) e l'India (circa 278,000). Solo a giugno 2026, i passaporti australiani erano il 25.9% degli arrivi stranieri, quindi gli australiani restano il pubblico principale per le ville di Bali.
Databoks (Katadata), 3.2 milioni di visite di turisti stranieri a Bali nel primo semestre 2026 (dati BPS) (2026-08) Cifre di esempio basate sui dati BPS: Bali ha ricevuto circa 3.2 milioni di visite straniere nel primo semestre 2026, di cui 802,837 australiane. Quale quota delle visite proveniva dall'Australia (in %, un decimale)?
% 802,837 / 3,200,000 = 0.2509, quindi circa il 25.1%. Databoks riporta il 25.06% usando il totale esatto BPS. Un visitatore su quattro è australiano, ed è per questo che Perth, Melbourne e Sydney sono obiettivi naturali per il marketing delle ville di Bali.
Databoks (Katadata), 3.2 milioni di visite di turisti stranieri a Bali nel primo semestre 2026 (dati BPS) (2026-08) Un acquirente dice che il turismo a Bali cresce ogni anno, quindi il reddito da affitto non può che aumentare. Cosa mostrano i dati del 2026?
- Gli arrivi sono cresciuti di oltre il 10% nel 2026, quindi l'affermazione regge
- Gli arrivi sono raddoppiati dopo l'introduzione della tassa turistica
- Gli arrivi stranieri sono stati 6.95 milioni nel 2025, ma i primi otto mesi del 2026 sono stati circa l'1.6% sotto l'anno precedente
- Il BPS ha smesso di pubblicare i dati sugli arrivi a Bali nel 2026
I dati BPS indicano 6.95 milioni di arrivi stranieri nel 2025, e da gennaio ad agosto 2026 gli arrivi sono stati circa l'1.6% sotto lo stesso periodo del 2025 (il primo semestre era in calo del 2.42%). La domanda resta enorme, ma è stabile, non in crescita. Non costruire mai una proposta sull'idea che il turismo possa solo crescere.
The Jakarta Post (contenuto sponsorizzato, dati Bali Villa Hub), Gli affitti a lungo termine a Bali si spingono oltre Canggu (2026-10-14) Un collega francese vuole puntare sugli acquirenti europei. Quale paese europeo ha inviato più visitatori a Bali nel primo semestre 2026?
- Francia
- Germania
- Russia
- Regno Unito
Il Regno Unito era 4° in assoluto con circa 138,200 visite. La Russia era 7ª (circa 109,600) e la Francia 8ª (circa 105,500). I russi sono un gruppo di acquirenti visibile a Bali, ma per numero di visitatori sono i britannici a guidare il gruppo europeo.
Databoks (Katadata), 3.2 milioni di visite di turisti stranieri a Bali nel primo semestre 2026 (dati BPS) (2026-08) Cifre di esempio basate sulle medie di AirDNA per Bali: una villa ha una tariffa media giornaliera di USD 130 con un'occupazione del 57%. Quale ricavo lordo annuo ne deriva (in USD)?
USD 130 x 365 x 0.57 = USD 27,046.5. Il dato di AirDNA sui ricavi degli ultimi 12 mesi è di circa USD 24,800 per annuncio attivo, perché le medie di tariffa e occupazione non si moltiplicano perfettamente su 48,000 annunci. Usa entrambi i numeri come verifica di plausibilità di qualsiasi proiezione di un developer.
AirDNA, Panoramica del mercato degli affitti brevi a Bali (2026-10-13) Un developer promette un'occupazione dell'85% tutto l'anno per una nuova villa con due camere a Canggu. Qual è il riferimento onesto da condividere con il tuo cliente?
- Gli hotel a stelle di Bali hanno avuto in media circa il 65% a giugno 2026 (il dato più alto tra tutte le province) e AirDNA indica circa il 57% sugli affitti brevi negli ultimi 12 mesi, quindi l'85% tutto l'anno richiede prove concrete
- L'85% è la media di Bali secondo il BPS
- L'occupazione non conta per le ville, conta solo la tariffa a notte
- Gli affitti brevi battono sempre gli hotel di 20 punti
Il BPS ha riportato un'occupazione del 64.87% per gli hotel a stelle di Bali a giugno 2026, la migliore provincia dell'Indonesia, e la media a 12 mesi di AirDNA per gli annunci di Bali è del 57%. Una promessa dell'85% tutto l'anno è molto al di sopra di entrambe. Chiedi al developer lo storico reale delle prenotazioni di unità comparabili.
Bisnis.com, occupazione degli hotel a stelle a giugno 2026 (BPS), Bali la più alta (2026-08-03) Cosa succede quando un leasehold di 25 anni su una villa a Bali arriva alla scadenza senza che sia stato concordato un rinnovo?
- L'inquilino diventa automaticamente proprietario in piena proprietà
- La locazione si converte in Hak Pakai
- Il terreno e l'edificio tornano al proprietario del terreno, e il valore residuo del contratto scende a zero
- Lo Stato acquista la villa al valore di mercato
Un leasehold (Hak Sewa) è un diritto di usare un terreno per una durata fissa. Quando termina, la villa costruita sul terreno torna al proprietario del terreno, a meno che il contratto preveda un rinnovo vincolante. Senza quel rinnovo, gli ultimi 3-5 anni non valgono quasi nulla.
Rumavi, vendere una villa in leasehold a Bali (2026-09-11) Esempio semplificato: un cliente paga USD 300,000 per una villa con 25 anni residui di locazione. Con una visione lineare (nessuna crescita di mercato, il valore cala in modo uniforme nel tempo), quanto vale la locazione dopo 10 anni (in USD)?
USD USD 300,000 x 15 / 25 = USD 180,000. I prezzi reali di mercato seguono piuttosto una curva a S: il valore scende lentamente nei primi 10 anni e più in fretta dopo il 15° anno, con sconti dal 20% al 30% sulle locazioni con meno di 15 anni residui. Il metodo lineare è uno strumento didattico semplice e prudente.
Rumavi, vendere una villa in leasehold a Bali (2026-09-11) Cifre di esempio: una villa in leasehold costa USD 250,000 con 20 anni residui e rende USD 22,000 netti all'anno. Se consideri il prezzo come un costo ripartito in modo uniforme sulla durata della locazione (USD 12,500 all'anno), qual è il vero rendimento annuo sul prezzo di acquisto (in %)?
% Reddito netto 22,000 meno ammortamento 12,500 = USD 9,500. 9,500 / 250,000 = 3.8%. L'8.8% di facciata (22,000 / 250,000) ignora il fatto che il bene si consuma. Mostra sempre ai clienti del leasehold il rendimento dopo l'ammortamento.
Rumavi, vendere una villa in leasehold a Bali (2026-09-11) Cifre di esempio: una villa acquistata per USD 350,000 genera USD 45,000 di ricavi lordi da affitto all'anno. Gestione, commissioni delle piattaforme, personale, utenze, manutenzione e tasse assorbono il 40% di quei ricavi. Qual è il rendimento netto (in %, un decimale)?
% Reddito netto = 45,000 x 0.60 = USD 27,000. Rendimento netto = 27,000 / 350,000 = 7.71%. I developer pubblicizzano spesso il dato lordo (qui 12.9%). Spiega la differenza prima che il cliente la veda nei rendiconti del primo anno.
AirDNA, Panoramica del mercato degli affitti brevi a Bali (2026-10-13) Un investitore chiede quanto costa il golden visa indonesiano tramite investimenti passivi (titoli di Stato, azioni quotate o fondi comuni) senza costituire una società. Qual è la risposta corretta?
- USD 100,000 per 10 anni
- USD 350,000 per un permesso di 5 anni o USD 700,000 per un permesso di 10 anni
- Qualsiasi villa in leasehold sopra USD 500,000
- Rp 2 miliardi su un conto di risparmio per 10 anni
Gli investitori individuali che non costituiscono una società hanno bisogno di USD 350,000 (5 anni) o USD 700,000 (10 anni) in strumenti ammessi. Una villa su terreno in locazione non dà diritto direttamente. Non promettere un golden visa come bonus dell'acquisto di una villa.
Bali Exception, Golden visa indonesiano 2026, guida per investitori (2026-05-11) Una coppia di pensionati australiani chiede informazioni sul visto second home. Qual è il requisito finanziario principale?
- Possedere una qualsiasi villa a Bali
- USD 60,000 di reddito estero annuo
- USD 1 milione in azioni indonesiane
- Fondi di almeno Rp 2 miliardi (circa USD 130,000) in una banca indonesiana, per un soggiorno di 5 o 10 anni
Il visto second home richiede almeno Rp 2 miliardi su un conto bancario indonesiano (alcune guide ora accettano anche la proprietà di un immobile idoneo), per soggiorni da 5 a 10 anni. Il deposito resta vincolato finché il visto è attivo. Indirizza la coppia a un agente per l'immigrazione per la checklist aggiornata.
ASEAN Briefing, I requisiti del Second Home Visa indonesiano (2023-05-09) Un nomade digitale con un KITAS per lavoratori da remoto E33G vuole acquistare una villa e incassare personalmente il reddito da affitto. Cosa dovresti dirgli?
- L'E33G copre solo i redditi di fonte estera, quindi il reddito da affitto di una villa a Bali richiede una struttura adeguata (gestore autorizzato o società) e una consulenza fiscale
- L'E33G gli consente di svolgere qualsiasi attività in Indonesia
- Può affittarla a nome proprio su Airbnb
- Il reddito da affitto è esente da tasse per i titolari di KITAS
L'E33G richiede almeno USD 60,000 all'anno di reddito estero, dura un anno ed esclude qualsiasi reddito di fonte indonesiana. L'affitto breve di ville è un'attività commerciale che deve passare per un soggetto autorizzato. Indirizzalo a un avvocato e a un consulente fiscale prima che firmi.
Emerhub, KITAS per lavoratori da remoto E33G (2026) I dati dell'immigrazione mostrano 1,274 golden visa rilasciati tra luglio 2024 e maggio 2026, per un valore di circa USD 2.9 miliardi. Qual è la conclusione giusta per un agente di ville a Bali?
- La maggior parte dei permessi è andata ad australiani che compravano ville
- Il programma è fallito ed è stato chiuso
- Quasi il 98% del denaro proveniva da investitori societari, con statunitensi, cinesi e taiwanesi come prime nazionalità, quindi gli acquirenti individuali di golden visa sono una piccola nicchia
- Ogni titolare ha dovuto acquistare un immobile a Bali
La cifra complessiva è reale, ma quasi il 98% è arrivato da investitori societari. Gli acquirenti individuali di golden visa sono rari, e i leasehold di ville non sono la via che dà diritto al visto. Tratta le domande sul golden visa come un caso da indirizzare a uno specialista, non come un argomento di vendita.
Uglobal, Il golden visa indonesiano: 1,274 permessi (dati dell'immigrazione) (2026-05-27) Un venditore a Buleleng sostiene che il suo terreno raddoppierà di valore perché 'l'aeroporto del nord di Bali apre presto'. Qual è la situazione a ottobre 2026?
- È stato aperto nel 2025
- Il sito di Kubutambahan, a Buleleng, è nel piano nazionale di sviluppo 2025-2029 e a luglio 2026 il presidente ha sostenuto l'accelerazione del progetto, ma è ancora in fase di pianificazione senza una data di inizio lavori
- Il progetto è stato cancellato dal Ministero dei Trasporti
- È in costruzione con apertura prevista nel 2027
L'aeroporto è previsto a Kubutambahan e rientra nell'RPJMN 2025-2029. Non è in costruzione e non esiste una data di apertura. Presentalo come una possibilità di lungo periodo, mai come una quasi certezza che giustifichi oggi un sovrapprezzo.
Villa Bali Sale, Gli ultimi piani per l'aeroporto del nord di Bali (2026-08-10) Quale segnale del 2026 indica più chiaramente il rischio di eccesso di offerta nelle ville di Bali?
- Gli hotel di Bali hanno raggiunto il 100% di occupazione
- La tassa turistica è stata abolita
- Gli arrivi sono cresciuti del 15% nel 2026
- Gli annunci di ville di una piattaforma di affitti sono passati da circa 2,400 a giugno a oltre 3,300 a ottobre 2026, e i nuovi annunci chiedevano circa il 5% in meno rispetto a fine 2025, mentre AirDNA conta oltre 48,000 annunci di affitti brevi attivi
L'offerta cresce più in fretta di arrivi stabili. Gli annunci di Bali Villa Hub sono aumentati di circa il 40% in quattro mesi e i canoni richiesti sono scesi, e AirDNA conta 48,162 annunci attivi. Aiuta i clienti a scegliere un immobile che si distingua (posizione, design, licenze) invece dell'ennesima villa generica con due camere.
The Jakarta Post (contenuto sponsorizzato, dati Bali Villa Hub), Gli affitti a lungo termine a Bali si spingono oltre Canggu (2026-10-14) Un cliente vuole costruire una villa da affittare su un terreno a risaia produttiva a Tabanan. Quale rischio normativo segnali per primo?
- Nessuno, le risaie sono l'opzione legale più economica
- A settembre 2025 il governatore Koster ha chiesto ai reggenti e ai sindaci di non rilasciare più nuovi permessi per hotel e ville sui terreni agricoli produttivi, quindi il progetto potrebbe non ottenere mai la licenza
- È regolato solo il colore del tetto
- I terreni agricoli possono essere riclassificati automaticamente dopo 5 anni
Una moratoria totale è stata discussa nel 2024 ma non adottata. Il governatore ha invece ordinato a settembre 2025 lo stop ai nuovi permessi per hotel e ville sui terreni agricoli produttivi, e le zone verdi (agricole) sono bloccate per gli affitti. Fai sempre una verifica urbanistica prima di qualsiasi acconto.
The Jakarta Post (contenuto sponsorizzato, dati Bali Villa Hub), Gli affitti a lungo termine a Bali si spingono oltre Canggu (2026-10-14) Secondo i dati degli annunci di Bali Villa Hub riportati a ottobre 2026, quale zona aveva il canone mediano richiesto più alto per una villa con due camere in locazione mensile?
- Pererenan, a circa USD 2,414 al mese
- Kuta
- Ubud
- Lovina
Pererenan era in testa a circa USD 2,414 al mese, davanti a Seseh (circa USD 2,232). Canggu, Uluwatu e Tabanan si collocavano intorno a USD 2,039-2,070, e la mediana dell'isola era di circa USD 2,044. Nota che si tratta di contenuto sponsorizzato basato sui dati di una sola piattaforma.
The Jakarta Post (contenuto sponsorizzato, dati Bali Villa Hub), Gli affitti a lungo termine a Bali si spingono oltre Canggu (2026-10-14) Cifre di esempio: una villa con due camere a Pererenan si affitta con contratto annuale a USD 2,414 al mese. Il leasehold costa USD 280,000. Qual è il rendimento locativo lordo (in %, un decimale)?
% 2,414 x 12 = USD 28,968. 28,968 / 280,000 = 10.35%. Questo è il lordo: togli manutenzione, tasse (come l'imposta definitiva del 10% sui redditi da locazione) e l'ammortamento della locazione prima di chiamarlo rendimento.
The Jakarta Post (contenuto sponsorizzato, dati Bali Villa Hub), Gli affitti a lungo termine a Bali si spingono oltre Canggu (2026-10-14) Una famiglia di Giacarta vuole una villa a Bali. A luglio 2026 Bank Indonesia ha mantenuto il BI Rate al 5.75% dopo 100 punti base di rialzi nell'anno, con la rupia vicina a 17,900 per USD. Cosa dovresti tenere a mente?
- Gli acquirenti indonesiani non possono comprare a Bali
- I tassi sono stati portati a zero, quindi i mutui sono gratuiti
- Come cittadini indonesiani possono detenere la piena proprietà in Hak Milik, ma tassi più alti rendono più caro il finanziamento con mutuo, quindi verifica presto il loro piano di finanziamento
- Devono usare una PT PMA
Gli indonesiani possono possedere un titolo di Hak Milik, cosa che gli stranieri non possono fare. Ma 100 bps di rialzi nel 2026 fanno salire il costo dei mutui (KPR), quindi molti acquirenti di Giacarta pagheranno in contanti o avranno bisogno di un budget più basso. Verifica il loro finanziamento prima delle visite.
IDN Financials, BI Rate mantenuto al 5.75% dopo 100 bps di rialzi nel 2026 (2026-07-22) - Zone di Dubai
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