Um negócio do início ao fim no Chipre

Uma venda no Chipre passa por várias mãos: você, o advogado do comprador, muitas vezes um banco, o Departamento de Tributos e o Departamento de Terras e Levantamentos (DLS), o registro de imóveis. O seu valor está em conhecer a ordem, manter todos dentro do prazo e garantir que ninguém seja surpreendido pelo IVA ou pelas taxas de transferência. Esta aula acompanha uma revenda e depois calcula dois negócios em euros.

Quem faz o quê

• Você, o corretor ou assistente: contrato de intermediação, marketing, visitas, proposta, identificação do cliente, coordenação.
• O advogado do comprador: verifica a escritura e as licenças, redige ou revisa o contrato de compra e venda e o deposita no DLS.
• O banco: avalia o imóvel e aprova o financiamento.
• O Departamento de Tributos: IVA, pedido da alíquota reduzida de 5% e certidão de regularidade fiscal do vendedor.
• O DLS: guarda o contrato depositado, depois registra a transferência e cobra a taxa de transferência.

Uma revenda, passo a passo

1. Contrato de intermediação. Por escrito, com a sua comissão e o IVA (aula 4).
2. Proposta e reserva. Muitos vendedores aceitam um sinal de reserva para suspender as visitas. Não encontramos regra legal específica para isso. A Danos & Associates (junho de 2026) recomenda verificar quem guarda o dinheiro, se ele é reembolsável, quanto tempo dura a reserva e o que acontece se as verificações do advogado derem errado.
3. Identificação. Identifique as duas partes e qualquer beneficiário final antes de o dinheiro circular (aula 4).
4. Verificações. O advogado pede uma certidão de busca do DLS, verifica hipotecas, memos, proibições, acesso, licenças urbanísticas e alvarás de construção e o certificado de aprovação.
5. Contrato de compra e venda. Define o preço, as etapas de pagamento, a posse, os ônus, as garantias, o inadimplemento e a data da transferência.
6. Depósito no DLS. Veja abaixo.
7. Aprovação do financiamento. O banco aprova o empréstimo antes da conclusão.
8. Autorização para comprador de fora da UE. O DLS exige uma autorização nos termos do Cap. 109 quando o comprador é estrangeiro. A Danos & Associates diz que normalmente ela é solicitada depois da assinatura do contrato.
9. Transferência no DLS. As duas partes apresentam os documentos, o comprador paga a taxa de transferência e a escritura muda de nome.
10. A sua comissão. Pelo artigo 20, ela é devida quando o contrato de compra e venda é celebrado, salvo acordo em contrário.

O imposto do selo acabou

Até 2025, um contrato de compra e venda pagava imposto do selo antes de poder ser depositado. A EY informa que a lei do imposto do selo foi revogada a partir de 1º de janeiro de 2026, como parte da reforma tributária promulgada em 31 de dezembro de 2025. Um contrato assinado em 2026 não paga nada. Alguns folhetos antigos do DLS ainda mencionam o selo, e documentos assinados antes de 2026 ainda podem seguir as regras antigas.

Deposite o contrato no DLS

Esta é a etapa que mais protege o comprador. Pela Lei de Venda de Bens Imóveis (Execução Específica) 81(I)/2011, o contrato assinado deve ser depositado no escritório distrital de terras em até seis meses após a assinatura. O DLS recomenda fazer isso imediatamente. Depois do depósito:

• Nenhum outro contrato de compra e venda do mesmo imóvel pode ser depositado.
• O contrato cria um ônus sobre o imóvel, com prioridade pela data do depósito.
• Se o vendedor não cumprir, o comprador pode pedir a um tribunal que ordene a transferência (execução específica) ou uma indenização.
• Se houver uma hipoteca anterior, o comprador pode pagar a sua parte da dívida diretamente ao credor e recorrer ao tribunal se o credor se recusar a liberar o imóvel.

Se o prazo for perdido, a Kleanthous & Platis (agosto de 2026) explica que o contrato continua válido entre as partes, mas o comprador perde a proteção contra terceiros e a execução específica passa a ser discricionária. Um tribunal pode autorizar um depósito tardio. O DLS acrescenta que as taxas de transferência aumentam 10% se o contrato não tiver sido depositado em até seis meses.

IVA ou taxas de transferência

Um negócio imobiliário paga IVA ou taxas de transferência, não os dois integralmente.

Imóveis novos pagam IVA. A alíquota padrão é de 19%. A alíquota de 5% se aplica à residência principal do comprador pelas regras de 2023: 5% sobre os primeiros 130 m² se o valor deles for de até €350,000, para imóveis de até 190 m² e negócios de até €475,000 (aula 5). A GK Law Firm observa que o comprador faz o pedido online pelo Tax For All, depois da assinatura e antes de tomar posse.

Taxas de transferência (DLS, PwC, agosto de 2026):

Valor	Alíquota
Até €85,000	3%
€85,001 a €170,000	5%
Acima de €170,000	8%

• Nenhuma taxa de transferência quando houve cobrança de IVA na mesma venda (o DLS pede uma certidão do Departamento de IVA).
• Redução de 50% quando a compra não está sujeita a IVA, o que cobre a maioria das revendas.
• A taxa é cobrada sobre o preço ou sobre o valor de mercado, se o Diretor do DLS considerar o preço declarado baixo demais.

O vendedor pode dever imposto sobre ganho de capital de 20%. A partir de 1º de janeiro de 2026, as isenções vitalícias subiram para €150,000 para a residência principal (sujeito a condições) e €30,000 para outras alienações (PwC). O vendedor precisa de uma certidão de regularidade fiscal (formulário N313) antes da transferência.

Exemplo prático 1: um apartamento de revenda em Larnaca

Um comprador paga €250,000 por um apartamento de revenda, sem IVA, com financiamento, como residência principal. O seu contrato de intermediação prevê 3% mais IVA, pagos pelo vendedor.

Item	Cálculo	Valor
Taxa de transferência antes da redução	85,000 x 3% + 85,000 x 5% + 80,000 x 8%	€13,200
Taxa de transferência após a redução de 50%	13,200 x 50%	€6,600
Imposto do selo	Revogado em 2026	€0
Recursos próprios com financiamento de 80% do valor	250,000 x 20%	€50,000
Comissão da imobiliária, paga pelo vendedor	250,000 x 3%	€7,500
IVA sobre os honorários	7,500 x 19%	€1,425
O pagamento da sua imobiliária ao Conselho	250,000 x 2/10,000	€50

Como a taxa é composta: €2,550 sobre os primeiros €85,000, €4,250 sobre os €85,000 seguintes e €6,400 sobre os últimos €80,000.

O número de 80% vem do limite do Banco Central do Chipre para a residência principal (70% para outros imóveis), conforme notificado em 2021. Confira a oferta atual do banco e some as tarifas dele e a taxa de 1% de registro da hipoteca listada pela PwC.

Exemplo prático 2: um apartamento novo em Limassol

Um comprador paga €300,000 por um apartamento novo de 110 m² de uma incorporadora, como residência principal. A GK Law Firm usa o mesmo exemplo.

Item	Alíquota de 5% (residência principal)	Alíquota de 19%
IVA	€15,000	€57,000
Taxa de transferência	€0 (IVA cobrado)	€0 (IVA cobrado)

Essa diferença de €42,000 é o motivo de perguntar sobre os planos do comprador no primeiro dia. Se o comprador vender ou alugar o apartamento em até 10 anos, ele deve avisar o Departamento de Tributos em até 30 dias e devolver a diferença referente aos anos restantes.

Escrituras e transferência

Se já existe uma escritura individual, a transferência pode acontecer logo depois das verificações. As partes apresentam no escritório distrital de terras: a declaração de transferência (formulário N270), a certidão de regularidade fiscal do vendedor N313, as certidões municipais, de esgoto e de água, cópias dos documentos de identidade e o consentimento do credor hipotecário se o imóvel estiver hipotecado. O DLS então marca uma data.

Se a escritura ainda não existe, o que é comum em imóveis novos e na planta, o contrato depositado é a proteção do comprador até que a incorporadora obtenha o certificado de aprovação do edifício e as escrituras individuais. Números do Ministério do Interior de 2024 mostram 21,495 pedidos de “compradores presos” com base em uma lei de 2015, com escrituras transferidas em 11,158 casos. Pergunte a toda incorporadora se o terreno está hipotecado e quando as escrituras são esperadas.

Imóveis na planta e construções novas

Em uma compra na planta, o contrato define os pagamentos por etapa. Garanta que o advogado do comprador:

• Deposite o contrato no DLS imediatamente.
• Verifique as licenças urbanísticas e os alvarás de construção.
• Confirme que a incorporadora registrou no DLS a fração ideal da unidade, que define a parte do comprador em qualquer hipoteca sobre o terreno.
• Apresente o pedido de IVA de 5% a tempo, se o comprador tiver direito.

Impostos, taxas e regras de crédito mudam, então confira a fonte oficial antes de agir. Pratique com o treinamento de vendas.

Esta aula traz informações gerais, não aconselhamento jurídico ou tributário.