A licença AMI: requisitos, taxas e obrigações

Portugal é mais simples do que muitos países num ponto: existe uma única licença nacional, emitida por um único órgão, sem exame. Também é mais rígido em outro: a licença vem com seguro, comprovação anual e multas de verdade. Esta aula mostra tudo passo a passo.

Quem precisa da licença

A Lei 15/2013 sujeita a mediação imobiliária em Portugal a uma licença do IMPIC (Instituto dos Mercados Públicos, do Imobiliário e da Construção). A lei chama o titular da licença de empresa de mediação imobiliária. Pode ser uma empresa ou um empresário individual.

Se você entrar numa imobiliária como consultor, a imobiliária tem a licença e você trabalha sob ela (aula 2). Você só precisa da sua própria licença se abrir o seu próprio negócio. A Ekonomista observa que não há curso obrigatório para abrir uma imobiliária.

Os dois requisitos

O artigo 5.º da lei fixa apenas duas condições:

1. Integridade comercial (idoneidade comercial), da empresa e dos seus representantes legais. O artigo 6.º exclui, por exemplo, empresas insolventes e pessoas com certas condenações criminais definitivas nos cinco anos anteriores. A Doutor Finanças cita entre elas as penas de prisão por fraude, corrupção ou branqueamento de capitais. Você comprova a idoneidade com uma declaração sob compromisso de honra e um certificado de registo criminal.
2. Seguro de responsabilidade civil de pelo menos €150,000, ou uma garantia financeira ou instrumento equivalente (artigo 7.º). O gov.pt confirma o mesmo mínimo. Uma apólice de outro país do Espaço Económico Europeu é aceita.

Como fazer o pedido

A Doutor Finanças descreve os passos no seu guia de 2025. Você pode fazer o pedido online, num balcão do IMPIC, ou pelo Balcão do Empreendedor (o portal de serviços às empresas). Faça o pedido antes de começar a trabalhar, nunca depois.

Você vai precisar de:

• O formulário de pedido e a declaração de idoneidade.
• A lista de estabelecimentos abertos ao público.
• A apólice de seguro e o comprovante de pagamento.
• Como empresário em nome individual: o seu documento de identidade, a sua declaração de início de atividade e um certificado de registo criminal emitido para fins de “Mediação Imobiliária”.
• Como empresa: a lista dos representantes legais, os documentos de identidade e registos criminais deles, o número de contribuinte da empresa e o código de acesso à certidão comercial.

Requerentes estabelecidos em outro país do Espaço Económico Europeu podem apresentar documentos em português ou inglês (perguntas frequentes do IMPIC).

Prazo de decisão. O artigo 8.º dá ao IMPIC 20 dias para decidir depois de receber o processo. Se não responder a tempo, o pedido é considerado tacitamente deferido. O deferimento só produz efeitos depois de paga a taxa e comprovado o seguro.

Quanto custa

Segundo as perguntas frequentes do IMPIC, com base na Portaria 199/2013:

Item	Valor
Pedido de licença	€100
Novo pedido após taxa não paga	€150
Taxa anual de regulação	€265, proporcional no seu primeiro ano
Segunda via de cartão de representante, ou uma certidão	€25 cada

Some o prêmio do seguro, que depende da sua seguradora. A Doutor Finanças confirmou os valores de €100 e €265 em novembro de 2025.

Manter a licença ativa

A licença não tem prazo de validade (artigo 4.º). Ela pode caducar, ser suspensa ou cancelada se você deixar de cumprir os requisitos. As suas obrigações anuais e permanentes:

• Todo mês de janeiro, pague a taxa anual e comprove que continua cumprindo os requisitos, incluindo um seguro válido. A Doutor Finanças descreve isso como a renovação anual.
• Comunique ao IMPIC em até 30 dias quando abrir, mudar ou fechar estabelecimentos abertos ao público (artigo 14.º).
• Comunique alterações nos dados da empresa e nos requisitos, mantenha atualizado um registo dos contratos de mediação, e forneça ao IMPIC qualquer informação que ele pedir (artigo 20.º, conforme resumido pelo gov.pt).
• Disponibilize um livro de reclamações (livro de reclamações).
• Use um contrato aprovado. Desde o Decreto-Lei 102/2017, os contratos de mediação de modelo padrão são verificados pelo IMPIC. Se você usar o modelo oficial da Portaria 228/2018, basta depositá-lo no IMPIC pelo menos 5 dias úteis antes do primeiro uso. Um modelo próprio precisa antes da aprovação do IMPIC. Pular essa etapa pode custar €500 a €2,500 (Imojuris).
• Cumpra as suas obrigações de prevenção do branqueamento de capitais como entidade obrigada, incluindo nomear um responsável pelo cumprimento normativo e comunicar os negócios a cada trimestre (aula 4, perguntas frequentes do IMPIC).

O seu número em tudo

O artigo 13.º diz que o nome da empresa e o seu número de licença devem aparecer em cada estabelecimento aberto ao público e em contratos, correspondência, publicações e toda a publicidade. Somente empresas licenciadas podem usar as palavras mediação imobiliária no nome.

Como consultor, verifique se o número AMI da sua imobiliária está nos seus cartões de visita, nas suas publicações e em cada anúncio.

Multas

O texto original de 2013 fixa estas faixas (artigo 32.º). A lei foi alterada desde então, então consulte a versão consolidada antes de contar com um valor exato.

Infração	Faixa da multa
Fazer mediação sem licença, entre outras	€5,000 a €30,000
Descumprir deveres para com os clientes (artigo 17.º) ou as regras sobre adiantamentos (artigo 19.º)	€2,500 a €25,000
Não comunicar escritórios, ou atender clientes a partir de casa	€1,000 a €10,000
Falta do número de licença ou do nome em documentos e anúncios, entre outras	€750 a €5,000
Outras obrigações, como algumas regras de comunicação	€500 a €2,500

Para os dois grupos mais graves, o IMPIC pode acrescentar o encerramento do estabelecimento ou a proibição da atividade por até dois anos. A tentativa e a negligência também são punidas, com os limites reduzidos à metade.

Passo a passo

1. Defina o seu modelo: consultor sob uma imobiliária, empresário em nome individual ou empresa.
2. Obtenha o seu NIF, NISS e registro de atividade (aula 2).
3. Reúna o seu registo criminal e assine a declaração de idoneidade.
4. Contrate o seguro: pelo menos €150,000.
5. Faça o pedido ao IMPIC e pague a taxa de €100, depois a taxa anual.
6. Deposite o seu modelo de contrato no IMPIC.
7. Organize a prevenção do branqueamento: responsável pelo cumprimento, fichas de cliente, relatórios trimestrais.
8. Coloque o seu número AMI em todo anúncio, cartão e contrato.
9. Anote na agenda todo mês de janeiro a taxa e a comprovação dos requisitos.

Regras e taxas mudam, então verifique com o IMPIC antes de agir. Pratique com o treinamento de vendas.

Esta aula traz informações gerais, não aconselhamento jurídico.