Um negócio do início ao fim em Portugal

Uma venda em Portugal passa por várias mãos: você, muitas vezes um advogado ou solicitador, o banco, a repartição de Finanças, um notário ou um balcão Casa Pronta, e o registo predial. O seu valor está em conhecer a ordem, manter todos dentro do prazo e garantir que ninguém seja surpreendido por uma conta de impostos. Esta aula acompanha uma revenda e depois calcula um negócio em euros.

Quem faz o quê

• Você, o consultor: contrato de mediação, marketing, visitas, proposta, identificação do cliente, coordenação.
• O advogado ou solicitador do comprador: verifica os documentos, redige ou revisa o CPCV, marca a escritura.
• O banco: avalia o imóvel e aprova o crédito habitacional.
• A repartição de Finanças: emite as guias de pagamento do IMT e do Imposto do Selo, que o comprador paga antes da escritura.
• O notário ou a Casa Pronta: o ato público de venda. A Casa Pronta é o balcão único do registo predial.
• O registo predial (conservatória do registo predial): registra o novo proprietário e eventuais hipotecas.

Uma revenda, passo a passo

1. Contrato de mediação. Assinado e por escrito, com a comissão e a taxa de IVA (aula 4).
2. Proposta e reserva. Muitas imobiliárias recebem uma reserva para interromper as visitas. Não encontramos nenhuma regra legal específica para isso, então registre por escrito o valor, o prazo para assinar o CPCV e se é reembolsável.
3. Identificação. Pelas regras do IMPIC, identifique as duas partes e eventuais beneficiários efetivos antes do CPCV (aula 4).
4. Verificações. O advogado obtém a certidão permanente (proprietário, hipotecas, penhoras), a caderneta predial (dados fiscais), o certificado energético e o histórico de licenças da câmara municipal. Desde 2024 a licença de utilização deixou de ser necessária na escritura (Montepio), mas a falta da licença ainda pode bloquear um crédito habitacional.
5. CPCV e sinal. Veja abaixo.
6. Aprovação do crédito. O banco aprova o empréstimo antes da marcação da escritura.
7. IMT e Imposto do Selo. O comprador entrega a declaração de IMT (Modelo 1) e paga, no máximo no dia útil seguinte à emissão da guia, sempre antes da escritura (Portal das Finanças).
8. Escritura e registo. Num notário, ou na Casa Pronta, onde a venda e o registo acontecem num único atendimento.
9. A sua comissão. Devida quando o negócio é concluído, ou no CPCV se o seu contrato de mediação assim previr (Lei 15/2013, artigo 19).

O CPCV e o sinal

O contrato-promessa de compra e venda (CPCV) é a promessa de comprar e vender. O guia do Montepio de setembro de 2026 explica:

• É feito por escrito e assinado pelas duas partes. A lei prevê o reconhecimento presencial das assinaturas, que as partes podem dispensar no contrato.
• Deve indicar as partes, o imóvel e as suas referências de registo e fiscais, o preço e as condições de pagamento, o sinal, o prazo da escritura, que o imóvel é vendido livre de ónus, a sua licença urbanística e o seu certificado energético.
• O sinal é livremente acordado, geralmente 10% a 20% do preço, e é descontado na escritura.
• A regra da devolução em dobro. Pelo artigo 442 do Código Civil, o comprador que desiste perde o sinal. O vendedor que desiste deve devolvê-lo em dobro. Também se pode pedir a um tribunal que imponha a venda (execução específica).

Garanta que o sinal seja pago por transferência bancária e conste do CPCV.

O crédito habitacional

O Banco de Portugal endureceu a sua recomendação a partir de 1 de agosto de 2026 (Dinheiro Vivo):

• Financiamento sobre o valor: até 90% para habitação própria permanente, 80% para outros fins.
• Taxa de esforço: prestações de até 45% do rendimento do mutuário, contra 50% antes.
• Prazo: até 40 anos se o mutuário mais velho tiver 35 anos ou menos, 35 anos nos outros casos.

Assim, mesmo um residente geralmente precisa de pelo menos 10% do preço em recursos próprios, mais impostos e taxas.

IMT e Imposto do Selo em 2026

O comprador paga o IMT (o imposto de transmissão) e o selo (Imposto do Selo) de 0.8%, ambos sobre o valor tributável do IMT (Portal das Finanças). O guia fiscal de 2026 da PwC indica os escalões do IMT para o continente:

Valor tributável	Habitação própria permanente (HPP)	Segunda habitação ou arrendamento
Até €106,346	0%	1%
€106,346 a €145,470	2%	2%
€145,470 a €198,347	5%	5%
€198,347 a €330,539	7%	7%
€330,539 a €660,982	8%	8%
€660,982 a €1,150,853	6% taxa única	6% taxa única
Acima de €1,150,853	7.5% taxa única	7.5% taxa única

As taxas até €660,982 são marginais: cada parcela do preço é tributada à sua própria taxa. Acima disso, uma única taxa se aplica ao preço inteiro. Compradores com 35 anos ou menos que compram a primeira habitação própria permanente podem ter isenção até €330,539 (PwC). A Madeira e os Açores usam escalões diferentes, que não abordamos aqui.

Não residentes. Desde o fim de maio de 2026, pelo Decreto-Lei 97/2026, um comprador que não é residente fiscal paga uma taxa única de 7.5% sobre uma habitação, sem escalões (Financial Options). A orientação de setembro de 2026 da Autoridade Tributária, noticiada pelo idealista, diz que um comprador que já foi residente paga as taxas normais, e que um comprador que se torna residente em até dois anos pode pedir a devolução da diferença em até seis meses. Também é possível um reembolso se o imóvel for arrendado a uma renda moderada (até €2,300 por mês) em até seis meses e durante 36 meses nos primeiros cinco anos.

Exemplo prático: um apartamento em Lisboa

Um casal compra um apartamento em Lisboa por €400,000, com crédito habitacional, como habitação própria permanente. O contrato de mediação prevê 5% mais IVA, pagos pelo vendedor. O sinal e a escolha da Casa Pronta são exemplos.

Item	Cálculo	Valor
Sinal de 10% (exemplo)	400,000 x 10%	€40,000
Recursos próprios mínimos com LTV de 90% (o sinal conta)	400,000 x 10%	€40,000
IMT, habitação própria permanente	0 + 782.48 + 2,643.85 + 9,253.44 + (69,461 x 8%)	€18,236.65
Imposto do Selo sobre a compra	400,000 x 0.8%	€3,200
Casa Pronta com crédito habitacional	Taxa fixa (Kinvest)	€700
Comissão da imobiliária, paga pelo vendedor	400,000 x 5%	€20,000
IVA sobre os honorários	20,000 x 23%	€4,600

Como o IMT se soma: nada sobre os primeiros €106,346, depois 2% sobre os €39,124 seguintes, 5% sobre €52,877, 7% sobre €132,192 e 8% sobre os últimos €69,461.

Mesmo apartamento, comprador não residente. 400,000 x 7.5% = €30,000 de IMT, cerca de €11,763 a mais. Mostre isso aos clientes estrangeiros antes de fazerem uma proposta. Ninguém gosta de surpresas na escritura.

O banco acrescenta as suas próprias comissões e os impostos sobre o empréstimo. Peça a ficha de custos por escrito.

A escritura: notário ou Casa Pronta

A Casa Pronta faz a venda e o registo predial num único atendimento num balcão do registo. O guia de outubro de 2026 da Kinvest indica taxas fixas de €375 com um ato de registo (compra a pronto) e €700 com mais de um (compra mais hipoteca), mais €50 por imóvel adicional. O IMT e o Imposto do Selo são pagos à parte. Com todos os documentos prontos, muitas vezes é possível marcar em cerca de cinco dias úteis.

Num notário, as taxas dependem do ato. O notário ou o advogado depois trata do registo. Em qualquer caso, o comprador só está seguro quando a compra está registada.

Imóveis na planta e construções novas

Numa compra na planta, o CPCV é o documento central. O Montepio aconselha incluir o caderno de especificações da obra e qualquer condição ligada às obras. Atenção a dois pontos em 2026:

• IVA de 6%. O Decreto-Lei 97/2026 permite que algumas habitações novas sejam construídas com IVA de 6% em vez de 23%, para habitações próprias permanentes com preço até €660,982. Um comprador que não se mude em até seis meses enfrenta um agravamento de 10% no IMT (ECO).
• Pagamentos por etapas. Não conseguimos confirmar um dever legal geral de as incorporadoras garantirem os pagamentos por etapas dos compradores, como existe na Espanha. Pergunte à incorporadora que garantia oferece, e peça ao advogado do comprador que a verifique.

As taxas de imposto mudam conforme a data e a residência, então confira a fonte oficial antes de agir. Pratique com o treinamento de vendas.

Esta aula traz informações gerais, não aconselhamento jurídico ou tributário.