Os seus primeiros 90 dias como corretor em Portugal

Os três primeiros meses decidem se você vai continuar nesta profissão. Os iniciantes raramente têm dificuldade por falta de talento. Com mais frequência, eles esperam os leads, abandonam a rotina ou perdem honorários por um erro na papelada. Aqui está um plano simples.

Dias 1 a 30: organizar-se e aprender

1. Primeiro a papelada. NIF, NISS, o seu início de atividade nas Finanças e, se não for da UE, o visto certo (aula 2).
2. Aprenda o processo da imobiliária. O seu modelo de contrato de mediação, a ficha de identificação, quem é o responsável pelo cumprimento normativo e quando vencem as comunicações trimestrais ao IMPIC (aulas 3 e 4).
3. Aprenda uma zona. Percorra-a a pé. Visite todos os imóveis que a sua imobiliária tem lá. Anote escolas, transportes, praias e novos projetos.
4. Aprenda os números. IMT para residentes e não residentes, os 0.8% de Imposto do Selo, as taxas da Casa Pronta, os 10% em recursos próprios de que um comprador precisa com 90% de financiamento. Os clientes testam você nisso primeiro.
5. Configure as suas ferramentas (veja abaixo).

Dias 31 a 60: encontrar pessoas

Os proprietários são o negócio. Uma angariação traz os compradores até você. Dedique pelo menos metade do seu tempo de prospecção aos proprietários.

• Portais. O Doutor Finanças cita idealista, Imovirtual, SUPERCASA, Casa Sapo e Mitula como os principais portais, com anúncios particulares no OLX, no Custo Justo e no Facebook Marketplace. Acompanhe os novos anúncios particulares na sua zona e ligue para os proprietários que vendem sozinhos.
• A sua rede. Conte a todos que você conhece o que faz. Mantenha contato com advogados, solicitadores, contadores, intermediários de crédito, construtores e administradores de condomínio: eles ficam sabendo das vendas primeiro.
• Redes sociais. Vídeos curtos da sua zona, atualizações de mercado com fontes citadas e alguns imóveis bem explicados. Publique nos idiomas dos seus compradores, com o número AMI da imobiliária.
• Open houses. Use-os para conhecer vizinhos que podem vender em seguida.
• Incorporadoras. Pergunte quais projetos a sua imobiliária vende e vá a todos os lançamentos.
• Comunidades de compradores estrangeiros. Dados do INE divulgados pelo ECO mostram compradores do Brasil, de Angola e da França liderando as compras estrangeiras em 2025, com britânicos e americanos pagando os preços médios mais altos. Clubes, escolas e grupos de expatriados são bons lugares para ficar conhecido.

Dias 61 a 90: converter

• Qualifique cada comprador. Orçamento, recursos próprios ou crédito, prazo, residente fiscal ou não. Desde agosto de 2026, o Banco de Portugal limita os empréstimos a 90% do valor para habitação própria permanente e a 80% para outros fins, então verifique cedo os recursos próprios.
• Pergunte sobre a residência fiscal no primeiro dia. Desde maio de 2026, um não residente paga uma taxa única de 7.5% de IMT sobre uma habitação.
• Faça o acompanhamento em até 24 horas depois de cada visita.
• Identifique os clientes antes do CPCV. É uma regra do IMPIC, e as verificações tardias atrasam os negócios.
• Tenha como meta o seu primeiro CPCV assinado, não só visitas.

Conheça o ritmo

Os números do ECO de março de 2026 dão às cinco maiores redes uma média de 5.2 transações por consultor em 2025. Essa média inclui consultores experientes. Defina a sua meta do primeiro ano abaixo dessa média, planeje as suas economias em função dela e conte a sua atividade, não só os seus negócios.

Uma rotina diária

Horário	Tarefa
9:30 às 11:30	Prospecção: ligações a proprietários, consulta aos portais, mensagens para a rede
11:30 às 13:00	Visitas e avaliações
14:30 às 15:30	Acompanhamentos e atualização do CRM
15:30 às 18:30	Visitas, conteúdo, estudo de mercado
Fim do dia	Planeje o dia seguinte, anote três vitórias e uma lição

Adapte os horários à sua imobiliária, mas mantenha fixo o bloco de prospecção. Ele é o primeiro a desaparecer em um dia corrido, e o motivo de o seu funil secar um mês depois.

As suas ferramentas

• Um CRM com cada contato, visita e data de acompanhamento.
• Contas nos portais que a sua imobiliária usa.
• Um celular com WhatsApp e boa qualidade de foto e vídeo.
• Modelos: o contrato de mediação da imobiliária, uma ficha de identificação do cliente, uma ficha de qualificação do comprador e uma estimativa de custos com IMT, Imposto do Selo e Casa Pronta.
• Uma lista de fontes: INE, Banco de Portugal, Portal das Finanças e relatórios dos portais para as suas atualizações de mercado.

Cinco erros a evitar

1. Mostrar um imóvel sem contrato de mediação assinado. A Lei 15/2013 exige-o por escrito, e sem ele a sua comissão fica em risco.
2. Anunciar sem o número AMI ou a classe energética.
3. Receber dinheiro em espécie ou pular a identificação antes do CPCV.
4. Prometer um visto. A Lei 56/2023 acabou com os golden visas baseados em imóveis para novos requerentes.
5. Citar um IMT desatualizado. A taxa para não residentes mudou em 2026, e os escalões são atualizados todos os anos.

Mantenha a energia

A Ekonomista lembra aos novos consultores que recibos verdes significam sem horário fixo, sem férias pagas e sem rendimento sem negócios. A rejeição faz parte de todos os dias. Revise os seus números toda sexta-feira e continue aprendendo.

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As regras mudam, então verifique a fonte oficial antes de agir. Esta aula traz informações gerais.