Dinheiro e crescimento na carreira em Portugal

Você aprendeu as regras, o mercado e o negócio. Esta última aula fala do seu próprio dinheiro: o que você realmente leva para casa de uma venda, quanto deve de impostos, como escolher a imobiliária certa e como crescer a partir daí.

As contas da comissão

Nenhuma lei fixa a comissão em Portugal. A Ekonomista informou em setembro de 2026 que as imobiliárias cobram 2% a 6%, sendo 5% o mais citado nas grandes redes, e que os consultores geralmente ficam com 40% a 50% da comissão da imobiliária. Acrescenta-se 23% de IVA, e o IVA nunca faz parte da sua divisão: pertence ao Estado, como disse o consultor da reportagem do Postal.

As divisões abaixo são exemplos. Quem decide é o seu contrato.

Exemplo 1: um apartamento de revenda no Porto, €300,000, comissão de 5% mais IVA, a sua parcela é de 45%.

1. Comissão da imobiliária: 300,000 x 5% = €15,000
2. IVA cobrado do vendedor: 15,000 x 23% = €3,450
3. A sua parcela: 15,000 x 45% = €6,750, antes dos seus próprios impostos

Exemplo 2: uma villa no Algarve, €900,000, comissão de 5%, dividida 50/50 com a imobiliária do comprador, a sua parcela é de 40%.

1. Comissão total: 900,000 x 5% = €45,000
2. A metade da sua imobiliária: €22,500
3. A sua parte: 22,500 x 40% = €9,000

Exemplo 3: um arrendamento de longa duração, €1,500 por mês, comissão de um mês e meio de renda.

O ECO informou em 2020 que as redes cobravam de um mês e meio a dois meses de renda. Comissão: €2,250 mais €517.50 de IVA. Com uma parcela de 45%, você recebe €1,012.50. Os arrendamentos pagam menos, mas trazem senhorios que podem vender mais tarde.

Faça as suas próprias contas com a calculadora de comissão.

Impostos e Segurança Social nos recibos verdes

Como consultor independente, você cuida de quatro coisas:

• IVA. A CGD explica que você pode ficar isento pelo artigo 53 do Código do IVA enquanto o seu volume de negócios do ano anterior for de até €15,000. Entre €15,000 e €18,750, você passa ao regime normal de IVA em 1 de janeiro do ano seguinte. Acima de €18,750, a mudança é imediata, a partir da fatura que ultrapassou o limite. No regime normal, você acrescenta 23% às suas faturas e entrega-o ao Estado, descontado o IVA dos seus custos.
• Retenção na fonte de IRS. A sua imobiliária geralmente retém o IRS de cada pagamento. A CGD informa que, desde janeiro de 2025, a taxa para as atividades profissionais do artigo 151 do Código do IRS caiu de 25% para 23%, com a opção de manter 25%. A isenção para pequenos rendimentos não abrange as comissões de intermediação, como confirmou a OCC, a ordem dos contabilistas, para os consultores imobiliários.
• Declaração anual de IRS. Os seus rendimentos são da categoria B. No regime simplificado, o Doutor Finanças explica que 75% dos rendimentos das atividades da tabela do artigo 151 são tributados, e que 15% do rendimento bruto deve ser justificado com despesas. Pergunte ao seu contabilista qual código de atividade corresponde ao seu trabalho, porque o coeficiente depende dele. As retenções contam como pagamentos antecipados.
• Segurança Social. 21.4% sobre 70% do que você fatura, declarados trimestralmente, após isenção total nos seus primeiros 12 meses (Ekonomista, 2026).

Exemplo do terceiro ano (independente, regime normal de IVA)	Valor
Comissões faturadas à imobiliária	€40,000
IVA acrescentado (23%)	€9,200, entregues ao Estado, descontado o IVA dos custos
IRS retido pela imobiliária (23%)	€9,200, um adiantamento do seu imposto anual
Base da Segurança Social (70%)	€28,000
Segurança Social (21.4%)	cerca de €5,992 no ano, cerca de €499 por mês
Rendimento tributado no regime simplificado (75%, se o seu código se qualificar)	€30,000

Contrate um contabilista certificado desde o primeiro mês. Uma declaração esquecida custa mais do que os honorários dele.

Como escolher uma imobiliária

A página do Indeed (314 salários informados, atualizada em outubro de 2026) mostra uma média de cerca de €2,890 por mês para consultores, com a maioria entre €1,079 e €7,739. A Ekonomista ressalta que estimativas de ganhos como essas não são confirmadas por estatísticas públicas. Use-as como ponto de partida e depois pergunte:

1. Qual é a minha divisão nos meus próprios imóveis, nos leads da imobiliária e nos negócios compartilhados?
2. Quando sou pago? Na escritura, no CPCV ou quando a imobiliária recebe?
3. O que acontece com os meus negócios se eu sair antes de eles serem fechados?
4. Qual é o seu número AMI, e qual modelo de contrato vocês usam?
5. Quem é o responsável pelo cumprimento normativo, e como fazem as verificações de identificação?
6. Quais leads, portais, formação e escritório vocês fornecem, e pelo que eu pago?
7. Quem retém o meu IRS, e a que taxa?
8. Se eu não for da UE: o contrato vai sustentar o meu pedido de visto?

Coloque as respostas no seu contrato de colaboração. Compare empregadores em imobiliárias na CloserPass.

Crescer na carreira

• Especialize-se. Imóveis de alto padrão, construções novas, uma nacionalidade ou idioma, ou arrendamentos para senhorios.
• Obtenha credenciais. A Ekonomista observa que a associação APEMIP tem uma certificação voluntária com um diretório público de consultores certificados.
• Lidere uma equipe. Se mais tarde recrutar consultores júnior, acorde cada divisão por escrito.
• Construa a sua própria marca com atualizações de mercado com fontes e avaliações de clientes satisfeitos.

Abrir a sua própria imobiliária com AMI

Quando estiver pronto, aqui está a lista de verificação (aulas 3 e 4):

1. Escolha a forma: empresário em nome individual ou sociedade.
2. Seguro de pelo menos €150,000 e registo criminal limpo (Doutor Finanças).
3. Licença do IMPIC: €100 para o pedido, €265 por ano, com comprovação dos requisitos todo mês de janeiro.
4. Modelo de contrato: deposite o modelo oficial da Portaria 228/2018 no IMPIC pelo menos 5 dias úteis antes de usá-lo (Imojuris).
5. Prevenção do branqueamento de capitais: nomeie um responsável pelo cumprimento normativo, notifique o IMPIC em até 60 dias úteis, dê formação à equipe, guarde os registros por 7 anos e comunique os negócios a cada trimestre (IMPIC).
6. Número AMI na porta, em todos os contratos e em todos os anúncios.

Antes de começar: checklist final

• Conheço o meu caminho para trabalhar legalmente: registo na UE ou o visto certo antes da chegada.
• Tenho, ou já solicitei, o meu NIF e NISS.
• Conheço o número AMI e o modelo de contrato da minha imobiliária.
• Abri a minha atividade e sei qual é a minha situação de IVA, IRS e Segurança Social atual.
• Sei listar o que um contrato de mediação deve conter.
• Sei fazer as verificações de verificações de identificação antes do CPCV e nunca aceito dinheiro em espécie de €3,000 ou mais.
• Sei explicar o sinal e a regra da devolução em dobro.
• Sei estimar o IMT e o Imposto do Selo para um residente e um não residente.
• Tenho um plano de 90 dias e um bloco diário de prospecção.
• Tenho a minha divisão e as datas de pagamento por escrito.

Alíquotas e regras mudam, então verifique a fonte oficial antes de agir.

Fazer o quiz final

Você está pronto. Teste-se com o quiz final de Portugal: perguntas de todos os temas, cada uma corrigida com a sua fonte. Depois veja as vagas abertas.

Esta aula traz informações gerais, não aconselhamento tributário ou jurídico.