Комиссия агента по недвижимости на Бали

Индонезия одна из немногих стран, где государство устанавливает диапазон комиссии агента. На Бали большая часть рынка работает по верхней границе этого диапазона, и платит обычно продавец. Вот как устроены деньги в октябре 2026 года и что остаётся брокеру после доли агентства и налогов.

Коротко

1. При продаже комиссия регулируется в пределах от 2% до 5% от стоимости сделки. При аренде: от 5% до 8%.
2. На Бали агент продавца обычно берёт около 5%, часто уже включённых в запрашиваемую цену.
3. Платит та сторона, которая нанимает агента. Обычно это продавец.
4. Требуется письменный договор с клиентом и с любым партнёром по совместной сделке.
5. Агентство может выплачивать своим брокерам до 70% комиссии.
6. Добросовестные агентства добавляют к счёту на комиссию НДС по фактической ставке 11%.
7. Платежи должны проходить через платёжную систему Индонезии. Регуляторы борются именно с гонорарами, которые платят за рубежом нелицензированным иностранным брокерам.

Регулируемый диапазон

Правила установлены Постановлением министра торговли 33 от 2025 года, действующим с 5 октября 2025 года, которое заменило Permendag 51/2017 (правовая база данных BPK). В репортаже Bisnis.com о семинаре AREBI в ноябре 2025 года правила о комиссии изложены так:

Сделка	Диапазон комиссии
Купля-продажа	От 2% до 5% от суммы сделки
Аренда	От 5% до 8%

Источник: Bisnis.com, ноябрь 2025 года. SIP Law Firm приводит те же диапазоны.

Brighton, описывая прежнее постановление, даёт практические детали по аренде: около 5% от общей суммы аренды при сроке от одного до трёх лет и от 5% до 8%, по договорённости, при более длительной аренде.

Долгосрочная аренда на Бали находится между этими двумя категориями. Аренду на 25 лет, которую продают как виллу, продвигают как продажу, и агенты на Бали обычно берут за неё ставку как за продажу. Письменно согласуйте, какая ставка применяется, до размещения объекта.

Сколько на самом деле берут агенты на Бали

Global Investments (июнь 2026 года) пишет, что агент продавца обычно получает 5% и что во многих сделках на Бали покупатель ничего не платит агенту, поскольку вознаграждение заложено в цену. Агент покупателя либо берёт с покупателя от 2,5% до 5%, либо получает оплату из вознаграждения продавца через сплит. Rumavi (сентябрь 2026 года) также указывает комиссию агента около 5% как расход продавца при перепродаже виллы на праве аренды.

Кто платит

Brighton поясняет, что комиссию платит сторона, которая привлекла посредника, обычно продавец. Если покупатель нанимает агента покупателя, он сам платит этому агенту. Если платят обе стороны, обе должны согласовать это письменно.

Письменный договор

По новым правилам брокерская компания обязана заключать письменные договоры с клиентами и с партнёрами по co-broking (Bisnis.com, SIP Law Firm). Такой договор служит доказательством вашего права на вознаграждение. В нём должно быть указано:

• Объект, цена и тип права, которое продаётся или сдаётся в аренду.
• Ставка комиссии, начисляется ли сверху НДС и когда наступает срок оплаты (обычно при подписании акта или договора аренды).
• Является ли мандат эксклюзивным и на какой срок.
• Что происходит, если клиент продаёт объект напрямую покупателю, которого привели вы.
• Данные лицензии агентства P4. Правила требуют указывать их в его публикациях.

Co-broking и сплит с агентом

Между агентствами. Co-broking распространён на Бали: одно агентство держит объект, другое приводит покупателя. Каждой стороне нужен письменный договор о co-broking. Раздел между агентствами законом не установлен. В наших примерах используется 50/50, но цифру нужно согласовать в договоре о co-broking.

С агентом. Согласно Permendag 33/2025, агентство может выплачивать своим штатным специалистам до 70% комиссии (Bisnis.com). В пределах этого лимита сплит обсуждается, и агентства, которые дают лиды, маркетинг и офис, обычно оставляют себе больше. Закрепите свои условия письменно.

Никогда через иностранцев, получающих оплату за рубежом. Председатель AREBI Bali в июле 2025 года рассказал Tirto, что нелицензированные иностранные брокеры часто получают оплату за границей и не платят налоги в Индонезии, тогда как местные агентства регистрируют своих сотрудников и удерживают подоходный налог. Правила также требуют, чтобы сделки проходили через национальную платёжную систему (Bisnis.com).

Примеры расчётов

1. Продажа виллы на праве аренды за Rp5 млрд, объект одного агентства

• Комиссия 5%: Rp5,000,000,000 × 5% = Rp250 млн
• НДС на комиссию по эффективной ставке 11%: Rp27,5 млн
• Продавец платит агентству Rp277,5 млн
• Доля агента при 50%: Rp125 млн до подоходного налога
• Максимально допустимая доля при 70%: Rp175 млн

2. Та же продажа в co-broking 50/50

• Агентство продавца: Rp125 млн плюс НДС
• Агентство покупателя: Rp125 млн плюс НДС
• Каждый агент при сплите 50%: Rp62,5 млн

3. Аренда виллы на один год за Rp600 млн

• При 5%: Rp30 млн
• При 8%: Rp48 млн

4. Продажа дома на праве Hak Pakai за Rp6 млрд по ставке 3%

• Комиссия: Rp180 млн плюс НДС Rp19,8 млн
• Продавец также платит окончательный подоходный налог 2,5% с передачи права, Rp150 млн, отдельно от комиссии (Главное налоговое управление).

Налоги на комиссию

НДС. Агентство начисляет НДС в счёте на комиссию. Согласно PMK 131/2024, ставка 12% применяется к 11/12 вознаграждения для товаров и услуг, не относящихся к роскоши, что даёт эффективные 11% (Главное налоговое управление). Brighton подтверждает, что добросовестные агентства добавляют к комиссии 11% НДС.

Подоходный налог агента. Индонезийские агентства удерживают подоходный налог с выплат своим брокерам, как отмечается в материале Tirto. Ставка зависит от вашего статуса и общего дохода, поэтому попросите финансовый отдел агентства дать письменную расшифровку и держите свой налоговый номер (NPWP) зарегистрированным.

Налоги по самой сделке не связаны с вознаграждением: окончательный подоходный налог продавца 2,5% при передаче права, BPHTB покупателя и окончательный налог 10% на доход от аренды (Emerhub). При перепродаже права аренды, как поясняет Rumavi, продавец платит 10% от валовой цены как налоговый резидент или 20% как нерезидент, если договор об избежании двойного налогообложения не снижает ставку. Знание этих цифр помогает вам устанавливать цену и вести переговоры.

Практические моменты при закрытии сделки

• Выставляйте счёт от компании агентства, никогда не со своего личного счёта.
• Получайте комиссию при подписании, через нотариуса или банковским переводом на индонезийский счёт.
• Храните подписанный договор, договор о co-broking и подтверждение того, что клиента привели вы.
• С октября 2026 года к несертифицированным брокерам применяются санкции (AFU). Следите за актуальностью своего сертификата.

Что проверить, прежде чем браться за сделку

• Подписанный договор с продавцом или покупателем со ставкой, НДС и датой оплаты.
• Договор о co-broking, если участвует другое агентство.
• Данные лицензии вашего агентства в его рекламе.
• Ваш сплит и меняется ли он в зависимости от объёма.
• Что объект можно законно продать: правильный тип права, зонирование и разрешения на строительство.

Комиссия в Индонезии устанавливается в пределах регулируемого диапазона, и правила изменились в октябре 2025 года. Этот гайд проверен на указанную выше дату. Это общая информация, а не юридическая или налоговая консультация. CloserPass не связан ни с одним органом власти или агентством.

Вакансии и другие гайды смотрите в разделе Индонезия на CloserPass.