Комиссия агента по недвижимости на Кипре

На Кипре закон действительно устанавливает ставку комиссии, но только как запасной вариант: если агент и клиент так и не согласовали вознаграждение, агенту причитается 3%. На практике размер вознаграждения обсуждается и обычно составляет от 3% до 5% плюс НДС. Строг закон в другом: кому вообще можно платить. Взыскать вознаграждение может только зарегистрированный агент с действующей лицензией, и только лицензированные агенты могут получать комиссию от клиентов. Вот как это работает в октябре 2026 года и сколько остаётся после налогов агенту или ассистенту.

Коротко

1. По данным INDEX.cy на август 2026 года, обычное вознаграждение составляет от 3% до 5% от цены, и обычно его платит продавец.
2. Сверху добавляется 19% НДС. Гонорар 3% обходится продавцу в 3.57% от цены.
3. Если вознаграждение не согласовано, Law 71(I)/2010 устанавливает его в размере 3% от стоимости сделки с выплатой при её завершении.
4. Если сделка сорвалась не по вине агента, агент всё равно может потребовать разумную оплату времени и расходов.
5. Любое агентское соглашение с лицом, которое не зарегистрировано или не имеет лицензии, недействительно, поэтому взыскать вознаграждение нельзя.
6. В декларации продавца о переоформлении указываются агент и вознаграждение, а агент перечисляет Совету 2/10,000 от заявленной стоимости в течение 30 дней.
7. Только лицензированные агенты могут получать комиссию от клиентов. Ассистентам платит работодатель.
8. С 2026 года доход до €22,000 в год не облагается подоходным налогом, а взносы на социальное страхование составляют 8.8% для наёмных работников и 16.6% для самозанятых.

Обычные ставки

В августе 2026 года INDEX.cy сообщил, что агенты обычно берут от 3% до 5% от цены плюс 19% НДС и что обычно платит продавец. Официальной таблицы нет, ставка обсуждается. Согласуйте ставку, НДС и момент выплаты письменно.

Что говорит закон

Real Estate Agents Law 71(I)/2010 устанавливает правила оплаты:

• Статья 20: вознаграждение по умолчанию. Если вознаграждение не согласовано, комиссия агента составляет 3% от стоимости сделки и выплачивается при её завершении. Если сделка не завершена не по вине агента, он может потребовать разумную оплату затраченного времени и понесённых расходов.
• Статья 27: нет лицензии, нет вознаграждения. Агентское соглашение, письменное или устное, с лицом без регистрации или без действующей лицензии недействительно. Брокер, работающий без лицензии, не может взыскать вознаграждение через суд и к тому же совершает правонарушение, за которое грозит до 12 месяцев лишения свободы, штраф до €3,500 или и то и другое.
• Раскрытие информации. Агенты обязаны письменно раскрывать любую собственную заинтересованность в объекте и сообщать покупателям всё, что им известно о его состоянии, обременениях, юридических и градостроительных ограничениях.

Поскольку 3% по умолчанию применяются только тогда, когда ничего не согласовано, короткое письменное соглашение защищает обе стороны: в нём фиксируются ставка, НДС, кто платит, когда наступает срок выплаты и является ли мандат эксклюзивным.

Декларация о переоформлении и сбор Совета

В Земельном реестре в декларации продавца о переоформлении должны быть указаны агент и выплаченное вознаграждение. Затем агент перечисляет Совету 2/10,000 от заявленной стоимости в течение 30 дней. Так вознаграждение становится видимым, поэтому оно должно совпадать с вашим счётом.

Законопроект, за которым стоит следить

Законопроект депутата Kostis Efstathiou, обязывающий поручать составление каждого договора купли-продажи недвижимости юристам, в мае 2025 года снова рассматривался в парламентском комитете по правовым вопросам, после того как предыдущий президент однажды вернул его. Совет призвал его отозвать (Cyprus Mail, май 2025). Проверьте его статус, прежде чем консультировать клиентов о том, кто готовит договор.

Кто платит

• Продажа: обычно платит продавец (INDEX.cy).
• Новостройка: продавцом выступает девелопер, поэтому агенту, который приводит покупателя, платит девелопер. Девелоперу, продающему построенное им, лицензия агента не нужна.
• Аренда: закон распространяется на аренду на срок более одного месяца, поэтому работа по аренде тоже является агентской. Согласуйте вознаграждение и того, кто его платит, письменно.

Агенты, ассистенты и сплиты

Между агентствами. Ни один закон не определяет, как два лицензированных агента делят вознаграждение. Зафиксируйте сплит, дату выплаты и кто кому выставляет счёт письменно до показа объекта. Чтобы соглашение имело силу, оба должны быть зарегистрированы и иметь лицензию.

Между агентом и ассистентом. В марте 2025 года Министерство труда подтвердило, что ассистенты могут получать комиссию от работодателя, если это предусмотрено договором, и могут работать неполный день, а комиссию от клиентов могут получать только лицензированные агенты (Cyprus Mail). Ассистент никогда не должен выставлять клиенту счёт или брать у него наличные. Одно объявление RE/MAX Cyprus для опытных ассистентов в Лимассоле и Никосии, без даты и уже неактуальное на момент проверки в октябре 2026 года, предлагало фиксированные €1,500 в месяц плюс комиссию. Считайте это одним примером, а не рыночной ставкой.

Примеры расчётов

Здесь используются только примерные ставки. Решают ваше соглашение с клиентом и ваш трудовой договор.

Апартаменты на вторичном рынке в Лимассоле, €400,000, продавец платит 3% плюс НДС. Вознаграждение: 400,000 x 3% = €12,000. НДС: 12,000 x 19% = €2,280. Продавец платит €14,280. Сбор Совета, который платит агент: 400,000 x 2/10,000 = €80.

Вилла в Пафосе, €1,200,000, продавец платит 4% плюс НДС, вознаграждение делится 50/50 с другим лицензированным агентом. Вознаграждение: €48,000 плюс €9,120 НДС. Каждый агент получает €24,000 без НДС. Сбор Совета с заявленной стоимости: €240.

Квартира в Никосии, €200,000, вознаграждение так и не согласовано. Применяется ставка по закону: 200,000 x 3% = €6,000 с выплатой при завершении сделки. Вот почему стоит договариваться письменно: потом добиться 4% уже не получится.

Сделка срывается после месяцев работы, потому что покупателю отказали в разрешении. Нет завершения сделки, значит, нет комиссии. По статье 20 агент может потребовать разумную оплату времени и расходов, если срыв произошёл не по его вине.

Налоги и социальное страхование

Подоходный налог. PwC Cyprus приводит ступени подоходного налога для физических лиц после реформы 2026 года:

Годовой налогооблагаемый доход	Ставка
До €22,000	0%
от €22,001 до €32,000	20%
от €32,001 до €42,000	25%
от €42,001 до €72,000	30%
Более €72,000	35%

Социальное страхование. В январе 2026 года Andersen Cyprus привёл ставки на 2026 год: 8.8% для наёмных работников и 8.8% для работодателей, а также 16.6% для самозанятых, с доходов до €68,904 в год.

НДС на вознаграждение. Агенты начисляют 19% НДС на своё вознаграждение. Уточните у бухгалтера, когда вам нужно зарегистрироваться плательщиком НДС.

Источники: PwC Cyprus (январь 2026) и Andersen Cyprus (январь 2026).

Пример: ассистент на окладе плюс комиссия. Оклад €1,500 x 12 = €18,000, плюс €6,000 комиссии от работодателя: €24,000. Подоходный налог: (24,000 - 22,000) x 20% = €400. Социальное страхование по ставке 8.8%: €2,112. Работодатель дополнительно платит ещё 8.8%.

Пример: лицензированный агент, работающий самостоятельно, с налогооблагаемой прибылью €60,000. Подоходный налог: 10,000 x 20% + 10,000 x 25% + 18,000 x 30% = €9,900. Социальное страхование по ставке 16.6% составило бы около €9,960, если бы ваш страхуемый доход был равен прибыли, но база для самозанятых определяется по своим правилам. Проконсультируйтесь с бухгалтером до закрытия первого года.

Практические моменты при закрытии сделки

• Агенты являются обязанными лицами по AML Law 188(I)/2007. Идентифицируйте и проверяйте каждого клиента и бенефициарного владельца, проверяйте источник средств у клиентов с повышенным риском и сообщайте о подозрениях в MOKAS (Kourtellos & Co, октябрь 2026). Получайте вознаграждение банковским переводом по счёту, никогда наличными.
• Убедитесь, что в декларации о переоформлении указаны ваше имя и вознаграждение по вашему счёту, и оплатите сбор Совета в течение 30 дней.
• В сделках офф-план проверьте, что банк продавца подписал освобождение объекта от обременения (Koufettas Law, октябрь 2026), чтобы продажа действительно могла завершиться.
• Продлевайте лицензию до 31 декабря. Вознаграждение, заработанное с просроченной лицензией, взыскать нельзя.

Что проверить, прежде чем браться за сделку

• Ваши регистрация и лицензия действительны, а их номера указаны в объявлении.
• Письменное соглашение со ставкой, НДС, плательщиком, моментом выплаты и условиями эксклюзивности.
• Письменное соглашение о сплите с любым другим лицензированным агентом.
• Если вы ассистент, трудовой договор, в котором указана ваша комиссия от работодателя.
• Ваше AML-досье на клиента заполнено полностью.

Комиссия на Кипре обсуждается, а закон предусматривает запасную ставку 3%, при этом получать оплату от клиентов могут только лицензированные агенты. Этот гайд проверен на указанную выше дату и охватывает только территории под фактическим контролем Республики Кипр. Это общая информация, а не юридическая или налоговая консультация. CloserPass не связан с Советом по регистрации агентов недвижимости, каким-либо агентством или государственным органом Кипра.

Вакансии и другие гайды ищите в разделе Кипр на CloserPass.