Комиссия агента по недвижимости в Португалии

В Португалии нет установленной законом ставки комиссии. Гонорар такой, о каком агентство и клиент договорились письменно. Но Закон 15/2013 строго регулирует, как оформляется эта договорённость, когда наступает срок оплаты и кто может платить. Вот как устроена комиссия в октябре 2026 года и что остаётся вам после налогов, если вы работаете самозанятым консультантом.

Коротко

1. Законной ставки или потолка нет. По данным BoaVenda за сентябрь 2026 года, обычная комиссия при продаже составляет от 4% до 5%, в диапазоне от 3% до 6%.
2. Сверху добавляется 23% НДС. Гонорар 5% обходится продавцу в 6.15% от цены.
3. Многие агентства устанавливают минимальный гонорар, часто около €6,000 плюс НДС.
4. При продаже обычно платит продавец. При аренде арендодатель обычно платит месячную арендную плату плюс НДС. В новостройках обычно платит девелопер.
5. Гонорар должен быть прописан в письменном договоре посредничества, иначе договор может быть ничтожным.
6. Гонорар подлежит оплате, когда сделка заключена, или при подписании CPCV, если так указано в договоре.
7. Фирма не может получать оплату от обеих сторон: и от своего клиента, и от другой стороны в одной и той же сделке.
8. Доля консультанта часто составляет от 40% до 50% гонорара агентства до НДС, IRS и взносов в социальное страхование.

Обычные ставки

• BoaVenda (сентябрь 2026): типичная ставка от 4% до 5% плюс НДС. По востребованному жилью она может опускаться примерно до 3%. По элитным, сложным или нишевым объектам может доходить до 6%. В центре Лиссабона, в Порту, Cascais и в премиальной части Алгарве сделки часто закрываются по ставке от 3.5% до 5%, а по объектам на периферии или более дешёвым ставка может доходить до 5-6%.
• Ekonomista (сентябрь 2026): от 2% до 6%, при этом в крупных сетях чаще всего называют ставку 5%.

BoaVenda отмечает, что официальной таблицы нет: каждое агентство устанавливает свою ставку, и она всегда обсуждается. Также выяснилось, что по эксклюзивным договорам ставки обычно на 0.5-1 пункт ниже, чем по неэксклюзивным.

Минимальные гонорары. По данным BoaVenda, многие договоры предусматривают минимум, например €6,000 плюс НДС. По жилью стоимостью до €100,000 это поднимает фактическую ставку до 5-7%. Агентства с фиксированным гонораром конкурируют именно здесь и обычно берут от €6,000 до €9,000 с НДС.

НДС на гонорар

Гонорары агентств облагаются 23% НДС. Формула BoaVenda простая: цена x ставка x 1.23. При ставке «5%» продавец платит 6.15% от цены. Закон 15/2013 требует указывать в договоре посредничества ставку НДС, поэтому пишите «5% плюс НДС 23%» и называйте клиенту итоговую сумму в евро.

Кто платит

• Продажа: платит продавец, подписавший договор посредничества.
• Аренда: обычно месячная арендная плата плюс НДС, платит арендодатель (BoaVenda).
• Новостройка: девелопер обычно платит от 3% до 5%, а покупатель не платит гонорар за посредничество (BoaVenda).

Без двойной оплаты. Закон 15/2013 запрещает фирме-посреднику получать оплату одновременно от своего клиента и от другой стороны в одной сделке. Если вы представляете продавца, вы не можете выставить счёт и покупателю.

Деньги покупателя. Любые деньги, полученные агентством от покупателя до CPCV, хранятся на ответственном хранении и должны быть возвращены по требованию. Это не ваш гонорар.

Договор посредничества

Ваш договор с продавцом называется contrato de mediação imobiliária (договор посредничества с недвижимостью). Закон 15/2013 требует, чтобы он был письменным и содержал:

• Объект и все обременения на нём, а также искомую сделку (продажа, аренда, цена).
• Гонорар в виде фиксированной суммы или процента, порядок оплаты и ставку НДС.
• Страховой полис агентства.
• Участвующего angariador (агента по привлечению объектов) и любые дополнительные услуги.
• Является ли договор эксклюзивным и что означает эксклюзивность.

Если срок не указан, договор действует шесть месяцев. Типовые договоры сначала должны быть утверждены органом по защите прав потребителей, Direção-Geral do Consumidor. Договор без обязательных элементов ничтожен, хотя ссылаться на это может только клиент. В каждом договоре и объявлении также должны быть указаны название агентства и номер AMI.

BoaVenda рекомендует эксклюзивные сроки 3-6 месяцев вместо 12, с правом выхода при слабых результатах. Будьте готовы, что продавцы, которые это читали, спросят об этом.

Когда гонорар подлежит оплате

По Закону 15/2013 гонорар подлежит оплате, когда сделка заключена, обычно при подписании купчей (escritura). Если так указано в договоре, срок может наступить при подписании CPCV. При эксклюзивности агентство получает оплату и тогда, когда сделка срывается по вине собственника. Чётко пропишите момент оплаты и помните, что CPCV тоже может сорваться: как поясняет Literacia Financeira, покупатель, который отказывается от сделки, теряет задаток, а продавец, нарушивший договор, возвращает его в двойном размере.

Раздел между агентствами и с консультантом

Между агентствами. Ни один закон не определяет, как два агентства делят гонорар при совместной продаже. Зафиксируйте письменно раздел, дату оплаты и кто кому выставляет счёт, до показа объекта.

Между агентством и вами. По данным Ekonomista за сентябрь 2026 года, обычная доля консультанта составляет от 40% до 50% гонорара агентства, в зависимости от модели. Она снижается, когда сделка делится. В примере Postal за сентябрь 2026 года консультант, продавший дом за €250,000 при ставке 5%, получил €3,125 из гонорара €12,500, около 25%.

Страница Indeed для consultor imobiliário (314 зарплат, обновлено 16 октября 2026 года) показывает в среднем около €2,890 в месяц, у большинства от €1,079 до €7,739. Это данные, которые сообщили сами пользователи, а не официальная статистика. По цифрам ECO для пяти крупнейших сетей в 2025 году в среднем выходит около 5.2 сделки на консультанта, так что несколько сделок определяют весь ваш год.

Примеры расчётов

Здесь используются только примерные ставки. Решают ваш договор посредничества и ваш договор с агентством.

Квартира в Лиссабоне, €400,000, продавец платит 5% плюс НДС. Гонорар: 400,000 x 5% = €20,000. НДС: 20,000 x 23% = €4,600. Продавец платит €24,600. При доле консультанта 45% вы получаете 20,000 x 45% = €9,000 (до вашего собственного НДС, IRS и взносов в социальное страхование).

Дом продан за €250,000, продавец платит 5% плюс НДС (пример Postal). Гонорар: €12,500 плюс €2,875 НДС. Доля консультанта в этом случае: €3,125.

Вилла в Алгарве, €1,200,000, продавец платит 4% плюс НДС, раздел 50/50 с агентством покупателя. Гонорар: €48,000 плюс €11,040 НДС. Каждое агентство получает €24,000 без НДС.

Квартира в Setúbal, €90,000, минимальный гонорар €6,000 плюс НДС. Продавец платит €6,000 + €1,380 НДС = €7,380, фактическая ставка 6.7% до НДС.

Долгосрочная аренда в Порту, €1,400 в месяц, гонорар в размере месячной платы. Арендодатель платит €1,400 + €322 НДС = €1,722.

Налоги и социальное страхование для самозанятого консультанта

Большинство консультантов работают на recibos verdes (электронные квитанции самозанятых) и выставляют агентству счёт за свою долю. CRN Contabilidade и Ekonomista описывают правила 2026 года:

• НДС. Вы начисляете 23% на свои квитанции (22% на Мадейре, 16% на Азорских островах) и перечисляете его в Налоговую службу за вычетом НДС по деловым расходам. Небольшие доходы могут освобождаться от НДС по статье 53 Кодекса об НДС, если оборот за предыдущий год не превысил €15,000. Превышение более чем на 25% сразу отменяет освобождение.
• IRS (подоходный налог). Ваш доход относится к категории B. При упрощённом режиме налог начисляется на часть дохода, определяемую коэффициентом: 0.75 для профессий из списка статьи 151 и 0.35 для прочих услуг; в первые годы деятельности при некоторых условиях он может быть снижен. Удержание составляет 23% для профессий из статьи 151 и 11.5% для прочих доходов категории B, в счёт итогового налога. Уточните у бухгалтера, какой код деятельности и коэффициент применяются к вам.
• Социальное страхование. Вы платите 21.4% с релевантного дохода, равного 70% дохода от услуг, который вы декларируете каждый квартал. Регистрация обычно вступает в силу с 12-го месяца после начала деятельности, поэтому первый год взносы не платятся.

Позиция	Правило 2026 года
НДС с ваших квитанций	23% (континентальная часть), если нет освобождения по статье 53
Порог статьи 53	€15,000 оборота за предыдущий год
Упрощённый коэффициент IRS	0.75 (список статьи 151) или 0.35 (прочие услуги)
Удержание IRS	23% (список статьи 151) или 11.5% (прочие доходы категории B)
Социальное страхование	21.4% от 70% квартального дохода от услуг

Источники: CRN Contabilidade (сентябрь 2026) и Ekonomista (март 2026).

Пример. На второй год вы получаете €40,000 долей комиссии плюс €9,200 НДС, которые вы перечисляете государству. Социальное страхование: 40,000 x 70% x 21.4% = около €5,992 за год, с оплатой поквартально. Ваш IRS зависит от коэффициента и других доходов, поэтому проконсультируйтесь с бухгалтером до того, как выпишете первую квитанцию.

Практические моменты при закрытии сделки

• На агентства распространяется Закон 83/2017 о противодействии отмыванию денег. Идентифицируйте каждого клиента, получайте гонорар банковским переводом по счёту, никогда наличными, и убедитесь, что продажа попала в квартальный отчёт агентства для IMPIC.
• Выставляйте продавцу счёт с оплатой в день подписания купчей или при CPCV, если так указано в договоре.
• Проверьте, что чистой выручки продавца после погашения ипотеки хватит на ваш гонорар.

Что проверить, прежде чем браться за сделку

• Подписанный договор посредничества со ставкой, ставкой НДС, страховым полисом, сроком и условием об эксклюзивности.
• Момент оплаты гонорара: купчая или CPCV.
• Что вы не выставляете счёт обеим сторонам.
• Письменное соглашение о распределении с любым другим агентством.
• Ваш собственный договор с агентством: доля, планы, дата оплаты и сделки, которые закроются после вашего ухода.
• Номер AMI агентства в договоре и в каждом объявлении.

Комиссию в Португалии определяет рынок, а не закон, но договор, в котором она устанавливается, регулируется. Этот гайд проверен на дату, указанную выше. Это общая информация, а не юридическая или налоговая консультация. CloserPass не связан с IMPIC, каким-либо органом власти или агентством.

Вакансии и другие гайды смотрите в разделе Португалия на CloserPass.