Как стать агентом по недвижимости в Португалии

В Португалии брокерская деятельность с недвижимостью регулируется на национальном уровне, но лицензия принадлежит агентству, а не каждому продавцу. Большинство людей, которые продают жильё в Португалии, работают консультантами по лицензии агентства, часто как самозанятые. А ваше гражданство определяет, можете ли вы вообще работать и как. Вот как всё устроено в октябре 2026 года.

Коротко

1. Посредничеством может заниматься только лицензированная фирма на основании письменного договора (Закон 15/2013). Лицензию выдаёт IMPIC, и её знают по номеру AMI.
2. Лицензию получает компания или индивидуальный предприниматель. Продавцы работают по ней как consultores imobiliários (консультанты по недвижимости), без собственной лицензии.
3. Для лицензии нужны безупречная деловая репутация и страхование ответственности не менее €150,000. IMPIC берёт €100 за лицензию и €265 в год в виде регуляторного сбора.
4. Каждый январь владельцы лицензий должны снова подтвердить, что соответствуют требованиям, и оплатить ежегодный сбор.
5. Граждане ЕС, ЕЭЗ и Швейцарии могут работать свободно. Гражданам стран вне ЕС с момента принятия Закона 61/2025 нужно получить подходящую визу до поездки.
6. Каждому нужен NIF (налоговый номер) и NISS (номер социального страхования). Большинство консультантов работают на recibos verdes (самозанятость).
7. Оплата в основном комиссионная: доля гонорара агентства, которую Ekonomista в сентябре 2026 года оценил в 40-50%.

Лицензия AMI

Статья 3 Закона 15/2013 гласит, что посредничеством с недвижимостью в Португалии может заниматься только лицензированная фирма-посредник. Любому поставщику услуг, учреждённому в Португалии, нужна лицензия IMPIC (Instituto dos Mercados Públicos, do Imobiliário e da Construção), будь то компания или физическое лицо, ведущее деятельность от своего имени (empresário em nome individual). В отрасли её называют лицензией AMI. В самом законе до сих пор упоминается предшественник IMPIC, InCI.

Закон устанавливает всего два условия:

• Деловая репутация (idoneidade comercial). Она утрачивается, например, после банкротства без утверждённого судом плана или если законный представитель за последние пять лет получил вступивший в силу приговор к лишению свободы за мошенничество, злоупотребление доверием, коррупцию или отмывание денег.
• Страхование гражданской ответственности не менее €150,000 или равноценная финансовая гарантия.

Как писал idealista в 2013 году, новый закон отменил два прежних требования: положительный собственный капитал и подтверждение отсутствия долгов по налогам и социальному страхованию.

Согласно FAQ IMPIC (проверено в октябре 2026 года):

• Сбор составляет €100 за лицензию и €265 в виде ежегодного регуляторного сбора, в первый год пропорционально.
• IMPIC должен принять решение в течение 20 дней. Если этого не происходит, лицензия считается одобренной по умолчанию.
• У заявителей должно быть место жительства или головной офис в стране Европейской экономической зоны. Важно, где вы находитесь, а не ваше гражданство.

Doutor Finanças перечисляет документы, которые индивидуальный предприниматель предъявляет IMPIC, в том числе декларацию в налоговой об открытии самозанятой деятельности.

Ежегодная проверка

У лицензии нет срока действия, но и бессрочной её не назовёшь. Каждый январь владелец должен оплатить ежегодный сбор и снова подтвердить соответствие требованиям: справка об отсутствии судимости для каждого законного представителя, действующая страховка и, для компаний, код коммерческого реестра. На 2026 год IMPIC установил крайний срок оплаты 20 февраля 2026 года. Неоплата или неподтверждение требований ведут к аннулированию лицензии.

Фирмы из других стран ЕЭЗ

Фирма-посредник, уже лицензированная в другой стране ЕЭЗ, может зарегистрироваться в IMPIC, чтобы открыть деятельность в Португалии, или уведомить IMPIC в течение 60 дней после первой разовой услуги.

Консультанты и angariadores

Большинство людей никогда не подают заявку на лицензию. Как пояснил Ekonomista в сентябре 2026 года, консультант, присоединяющийся к агентству, работает по лицензии агентства, и ему нужен договор о сотрудничестве с ним. Приглашённый автор Doutor Finanças в июне 2024 года оценил число агентов в Португалии от 40,000 до 60,000, и подавляющее большинство работает именно так. Индивидуального реестра нет, поэтому считайте это оценкой.

Закон 15/2013 признаёт два вида сотрудников лицензированной фирмы:

• Специалисты по посредничеству (técnicos de mediação imobiliária), которые ведут посредническую работу от имени фирмы. В вакансиях их обычно называют консультантами.
• Angariadores, которые помогают готовить и исполнять договоры посредничества, как правило, привлекая объекты.

Ни тем, ни другим лицензия AMI не нужна. Но каждый должен иметь удостоверение, выданное фирмой, с именем, фото и данными фирмы, а фирма должна хранить их договоры. Удостоверения IMPIC получают только законные представители фирмы.

Правила, по которым вы работаете каждый день

• Договор посредничества с клиентом должен быть письменным и указывать объект, искомую сделку, гонорар, порядок оплаты, ставку НДС, страховой полис и условие об эксклюзивности. Если срок не указан, договор действует шесть месяцев. См. Комиссия агента по недвижимости в Португалии.
• В каждом офисе, договоре, объявлении и письме должны быть указаны название фирмы и номер AMI, а в каждом офисе должна быть книга жалоб (Livro de Reclamações).
• По Закону 83/2017 о противодействии отмыванию денег, как сообщает IMPIC, фирмы должны идентифицировать клиентов, хранить документы, обучать персонал, сообщать IMPIC о начале деятельности с недвижимостью и подавать квартальные отчёты о каждой проведённой продаже и каждой аренде с платой от €2,500 в месяц.

Посредничество без стоящей за вами лицензированной фирмы является правонарушением по Закону 15/2013. Никогда не показывайте жильё от своего имени.

Право на работу: граждане ЕС и других стран

Граждане ЕС, ЕЭЗ и Швейцарии. Вы можете работать в Португалии по найму или как самозанятый без рабочей визы. Через три месяца нужно зарегистрировать место жительства в муниципалитете (câmara municipal) по месту проживания. Муниципалитет Порту поясняет, что срок составляет 30 дней после этих первых трёх месяцев, и нужно принести удостоверение личности или паспорт, подтверждение адреса и заявление под присягой о том, что вы соответствуете одному из условий, например работаете в Португалии.

Граждане стран вне ЕС. В 2025 году правила ужесточились. По данным M|B Advogados, Закон 61/2025, действующий с 23 октября 2025 года:

• Отменил путь через выражение заинтересованности (manifestação de interesse). Больше нельзя въехать как турист и легализоваться позже.
• Требует получить подходящую визу в стране происхождения до поездки.
• Заменил общую визу для поиска работы 120-дневной визой для квалифицированной работы.

К визам на проживание, связанным с работой, относятся визы для работы по найму (трудовой договор) и для самозанятости. Поскольку большинство консультантов самозанятые, уточните у иммиграционного юриста, какая виза подходит под ваш реальный договор. Видами на жительство затем занимается AIMA, которое приняло эти функции от SEF и в принципе имеет девять месяцев на решение.

Виза цифрового кочевника не подходит. Она предназначена для удалённой работы на работодателей или клиентов за пределами Португалии. Продажа жилья для португальского агентства не является удалённой работой на иностранного клиента.

NIF и NISS

• NIF (налоговый номер): нужен для подписания договоров, выписки квитанций и уплаты налогов. По данным gov.pt, он бесплатный. Резиденты подают заявку в налоговой (Finanças). Нерезиденты из стран вне ЕС и ЕЭЗ обычно подают через налогового представителя.
• NISS (номер социального страхования): тоже бесплатный, запрашивается онлайн с удостоверением личности и подтверждением работы, например договором или регистрацией самозанятости. Граждане стран вне ЕС добавляют визу и разрешение на проживание.

gov.pt добавляет, что иностранцы с португальским адресом могут запросить NIF, NISS и номер в национальной системе здравоохранения одновременно.

Самозанятый или сотрудник

Самозанятый (recibos verdes). Это обычная модель в крупных сетях. Вы открываете деятельность в налоговой, а затем выписываете электронную квитанцию (recibo verde) на Portal das Finanças на каждую выплату агентства. Ваш доход облагается по категории B IRS. Ekonomista и CRN Contabilidade описывают правила социального страхования на 2026 год:

• Вы платите 21.4% с «релевантного дохода», равного 70% вашего дохода от услуг.
• Вы декларируете его каждый квартал: до 31 января, 30 апреля, 31 июля и 31 октября.
• Регистрация обычно вступает в силу с 12-го месяца после начала деятельности, поэтому первый год взносы не платятся. Эти месяцы не дают права на пособия и не идут в пенсионный стаж.

Сотрудник. Некоторые агентства и большинство девелоперов нанимают по трудовому договору с зарплатой, социальным страхованием за счёт работодателя и комиссией сверху. Доля со сделки обычно меньше.

НДС, IRS и примеры расчётов смотрите в гайде Комиссия агента по недвижимости в Португалии.

Как платят агентам

Никакой закон не устанавливает гонорар агентства. Как сообщил Ekonomista в сентябре 2026 года, агентства обычно берут от 2% до 6% от цены, при этом в крупных сетях чаще всего называют ставку 5%, плюс 23% НДС. Гонорар получает агентство, которое платит вам долю. Ekonomista оценил эту долю в 40-50%, в зависимости от модели. Доли снижаются, когда сделка делится с коллегой или другим агентством: в примере, опубликованном Postal в сентябре 2026 года, консультант, продавший дом за €250,000 при ставке 5%, получил €3,125 из гонорара €12,500, около 25%.

Страница Indeed для consultor imobiliário, составленная по 314 сообщённым зарплатам и обновлённая 16 октября 2026 года, показывает в среднем около €2,890 в месяц, у большинства от €1,079 до €7,739. Это данные сайта вакансий, которые сообщили сами пользователи, а не официальная статистика.

Поток сделок важнее процента. По данным ECO за 2025 год, у пяти крупнейших сетей было 24,825 консультантов и более 140,000 сделок, в среднем около 5.2 сделки на консультанта за год. У новичка будет меньше, поэтому заложите сбережения на несколько месяцев работы только на комиссии.

Кто нанимает

• Национальные сети и франшизы. Как сообщил ECO в марте 2026 года, в 2025 году у RE/MAX было 11,350 консультантов в 422 агентствах, у Century 21 5,086, у ERA около 3,300, у Zome 2,064. KW не назвала численность, но сообщила о 14,429 сделках.
• Независимые и бутик-агентства, часто сосредоточенные на одном городе, побережье или ценовом сегменте.
• Отделы продаж девелоперов, которые продают новые проекты за зарплату или за вознаграждение с каждого юнита.

Где есть работа и какие нужны языки

Данные INE, опубликованные ECO, показывают, что в 2025 году на иностранцев пришлось 27.6% покупок жилья семьями, лидируют покупатели из Бразилии, Анголы и Франции. У каждого рынка свой состав:

• Лиссабон: Confidencial Imobiliário насчитал в 2025 году в зоне реновации города покупателей из 64 стран, впереди американцы, затем бразильцы, французы, британцы, китайцы и немцы (Dinheiro Vivo, май 2026).
• Алгарве: в Golden Triangle лидируют британские и ирландские покупатели, а в Vilamoura заметны немцы, нидерландцы и бельгийцы (отчёт Engel & Völkers, Postal, июль 2026).
• Порту: по тому же отчёту, в иностранном спросе лидируют американцы, французы и испанцы.

Поэтому:

• Португальский нужен для купчих, банков, муниципалитетов и большинства документов.
• Английский является рабочим языком с большинством иностранных покупателей.
• Французский, немецкий, нидерландский или испанский дают реальное преимущество на перечисленных рынках.

Как выбрать агентство

• Спросите номер AMI и проверьте, что он указан в объявлениях и договорах агентства.
• Спросите, присоединяетесь ли вы как самозанятый или как сотрудник, и получите в письменном виде сплит, планы, дату оплаты и порядок расчёта по сделкам, которые закроются после вашего ухода.
• Спросите, как агентство проводит проверки по противодействию отмыванию денег и квартальные отчёты для IMPIC.
• Спросите, кто платит за порталы, фото и маркетинг и есть ли ежемесячная плата за рабочее место.
• Получите удостоверение фирмы до встреч с клиентами.
• Если вы не из ЕС, убедитесь, что ваша виза и статус проживания позволяют работать по договору, который вы подпишете, до начала работы.

Тревожные сигналы

• Агентство не может показать свой номер AMI, или этого номера нет в его объявлениях.
• Просьба показывать жильё или брать объекты до того, как у вас появятся подписанный договор и удостоверение фирмы.
• Оплата гонораров наличными или на личный счёт.
• Договоры посредничества, в которых нет гонорара, ставки НДС или страхового полиса.
• Кандидату не из ЕС предлагают начать работу во время туристического пребывания или по визе цифрового кочевника.
• Обещают доход намного выше диапазонов из этого гида.

Правила посредничества в Португалии действуют по всей стране, но иммиграционные правила изменились в 2025 году, а налоги меняются каждый год. Этот гайд проверен на дату, указанную выше. Это общая информация, а не юридическая, налоговая или иммиграционная консультация. CloserPass не связан с IMPIC или каким-либо органом власти Португалии.

Вакансии и другие гайды смотрите в разделе Португалия на CloserPass.