Как работать в недвижимости в Таиланде (и что иностранцам законно разрешено)

В Таиланд легко войти и легко ошибиться в правилах. Нет ни лицензии, ни экзамена, поэтому гражданин Таиланда может начать работать в агентстве уже на следующей неделе. Но брокерская работа входит в список профессий, закрытых для иностранцев, поэтому иностранец не может принимать объекты, проводить показы, вести переговоры или получать комиссию с продажи, что бы ни подсказывали привычки рынка. Вот как это устроено в октябре 2026 года и что иностранец может законно делать вместо этого.

Коротко

1. В Таиланде нет государственной лицензии брокера и нет государственного экзамена. Ассоциации, такие как TREBA, добровольные (Themis Partner; Thaiger).
2. Брокерская или агентская работа это пункт 19 Списка 1, перечня полностью запрещённых профессий, в Уведомлении Министерства труда от 1 апреля 2020 года. Единственное исключение брокерская деятельность в международной торговле или инвестициях.
3. На практике приём объектов, показы, переговоры и получение комиссии за сделку разрешены только гражданам Таиланда, а контроль с 2024 года ужесточился (Thaiger, май 2026).
4. Иностранцы могут работать в консультировании по международным продажам, зарубежном маркетинге, развитии бизнеса, работе с инвесторами, администрировании или быть директором или акционером в пределах 49%, имея визу Non-B и разрешение на работу.
5. Работодателю нужны 2 миллиона бат оплаченного капитала и 4 тайских сотрудника на каждое разрешение для иностранца, и он должен платить гражданам западных стран не менее 50,000 бат в месяц.
6. Агентству с иностранным большинством нужна Foreign Business Licence, получить которую для брокерской деятельности, по словам Leto, почти невозможно.
7. Агенты обычно зарабатывают на комиссии 3–5%, которую платит продавец (FazWaz).

Если вы гражданин Таиланда: начало работы агентом

Физическому лицу ничего регистрировать не нужно. Тайское агентство это обычная компания с ограниченной ответственностью, зарегистрированная в Департаменте развития бизнеса, и эта регистрация по сути единственная «лицензия» в отрасли (Themis Partner). Вы можете устроиться:

• В международную консалтинговую компанию в Бангкоке, например CBRE, Knight Frank, Colliers, Savills, JLL или Cushman & Wakefield.
• В местное агентство в Бангкоке, на Пхукете, в Паттайе или на Ко Самуи.
• В портал с агентским подразделением, например FazWaz или Lazudi.
• В отдел продаж девелопера.

Чтобы выделиться без лицензии, используйте добровольные квалификации:

• TREBA, Thai Real Estate Broker Association, которую Thaiger называет сигналом надёжности для работодателей.
• REBA-ES, Real Estate Broker Association of the Eastern Seaboard, для Паттайи и Chonburi.
• CIPS, статус Certified International Property Specialist от Национальной ассоциации риелторов США, полезный при работе с иностранными покупателями.
• Сертификаты порталов, например DDproperty Agent Certification.

Если вы иностранец: перечень 2020 года

Уведомление Министерства труда, устанавливающее виды работ, которыми запрещено заниматься иностранцам, датировано 1 апреля 2020 года, опубликовано в Government Gazette 21 апреля 2020 года и вступило в силу через 60 дней. Оно заменило перечень 1979 года из 39 профессий на 40 пунктов в четырёх приложениях (Nagashima Ohno & Tsunematsu, май 2020). Это ведомственное уведомление, изданное на основании Чрезвычайного указа об управлении иностранными работниками, а не королевский указ.

Список 1 содержит профессии, закрытые полностью. Его пункт 19 брокерская или агентская работа, кроме брокерской или агентской работы в международной торговле или инвестициях (Acclime, 2024). Khaosod English (июль 2023) называет его услугами агентов и брокеров. Гайды, которые мы использовали, толкуют его как охватывающий полевую работу агента с недвижимостью: приём объектов, показы, переговоры и получение комиссии с продажи (Thaiger). Не полагайтесь на исключение для торговли или инвестиций при продаже кондо без письменной консультации тайского юриста.

Законные должности для иностранцев

Thaiger и Themis Partner описывают, чем иностранцы на самом деле занимаются в тайских компаниях по недвижимости:

• Консультант или директор по международным продажам: работает с зарубежными покупателями, а тайские коллеги проводят показы, переговоры и оформляют договоры.
• Менеджер по зарубежному маркетингу и развитие бизнеса.
• Работа с инвесторами и консалтинг.
• Директор или акционер компании в пределах лимита 49% для иностранцев.
• Маркетинг и администрирование.

Разрешение должно соответствовать работе. Обязанности, указанные в вашем разрешении на работу, должны совпадать с тем, что вы делаете (Thaiger). Разрешение для маркетинга не покрывает показы по выходным.

Ещё один вариант. Leto описывает работу на иностранную компанию с клиентами и платежами за пределами Таиланда по визе Long-Term Resident категории «Work-from-Thailand Professional». Это удалённая работа на зарубежный бизнес, а не способ продавать тайскую недвижимость на месте.

Виза и разрешение на работу

Thaiger описал требования 2026 года:

Шаг	Подробности
Неиммиграционная виза «B»	Оформляется в посольстве Таиланда до приезда. 2,000 бат за однократный въезд, 5,000 бат за многократный
Разрешение на работу	Около 7–10 рабочих дней в Бангкоке, 1–3 дня для компаний BOI через Single Window
Капитал работодателя	2 миллиона бат оплаченного капитала
Тайские сотрудники	4 тайских сотрудника на каждое разрешение на работу для иностранца
Оклад	Не менее 50,000 бат в месяц для граждан западных стран

Социальное страхование в 2026 году ограничено месячной зарплатой 17,500 бат, то есть не более 875 бат в месяц с вас и столько же с работодателя. Подоходный налог прогрессивный, от 0% до 35%, а фиксированный налог 17% по LTR применяется только к отраслям, приоритетным для BOI, недвижимость к ним не относится (Thaiger).

Владение агентством и управление им для иностранца

Foreign Business Act B.E. 2542 (1999) относит брокерский или агентский бизнес к Списку 3, пункт 11, то есть к видам деятельности, ограниченным для компаний с иностранным большинством. Исключения в тексте (ценные бумаги, закупки внутри группы, дистрибуция в международной торговле при иностранном капитале 100 миллионов бат и другие, установленные министерскими положениями) не включают брокерскую деятельность в недвижимости (Siam Legal). Поэтому:

• Агентству с иностранным большинством нужна Foreign Business Licence. Leto называет её получение на практике почти невозможным.
• Поддержка BOI или FBL могут позволить иностранцам владеть компанией до 100%, а BOI может требовать капитал до 50 миллионов бат (Themis Partner).
• Обычная схема: иностранцам принадлежит до 49%, а 51% у реальных тайских акционеров (Leto).

Даже будучи владельцем, иностранец всё равно не может выполнять полевую работу агента.

Номинальные владельцы в 2026 году серьёзный риск. 19 октября 2026 года премьер-министр начал общенациональную кампанию против номинального владения землёй, которая охватывает 13,088 подозреваемых, включая 1,550 компаний, а приоритетные проверки должны завершиться к концу декабря 2026 года (Thai Examiner). Leto также сообщает о декларациях о происхождении капитала в Департаменте развития бизнеса с 1 апреля 2026 года. Тайские акционеры «на бумаге» ставят под угрозу компанию, её разрешения и её клиентов.

Закон применяется на деле

Агентство Leto опубликовало эти цифры в 2026 году. Независимо проверить их мы не смогли:

• Работнику: штраф до 100,000 бат, депортация и запрет на въезд на 1–5 лет.
• Работодателю: до 400,000 бат за каждого нелегального иностранного работника.
• Рейды: 14 в агентствах Chonburi в 2025 году, выявлено 27 нелегальных иностранных работников, против 19 на Пхукете и 11 на Ко Самуи.

Leto также пишет, что многие русскоязычные агенты работают по туристическим визам. Это незаконно, как бы распространено это ни было.

Как платят агентам

FazWaz оценивает обычную комиссию с продажи в 3–5%: её платит продавец, она заложена в цену предложения, а покупатели обычно не платят агенту. Leto называет 3–5% на продажах девелоперов и 2–3% на вторичном рынке. Большинство агентств платят только комиссию. Некоторые крупные сети Бангкока платят оклад 15,000–25,000 бат в месяц плюс комиссию, а агенты получают 30–40% от вознаграждения агентства как новички, 50–60% с опытом и 70–80% как лучшие агенты (Leto, ориентировочно). Иностранные сотрудники из-за минимальной зарплаты обычно работают на окладе с бонусом. См. Комиссия агента по недвижимости в Таиланде.

Где есть работа и какие нужны языки

REIC насчитал 14,899 квартир в кондо, переоформленных на иностранцев в 2025 году, на сумму 60.92 млрд бат, лидеры: Бангкок (7,029 квартир), Chonburi с Паттайей (4,164) и Пхукет (1,190) (Khaosod English, март 2026). На Ко Самуи на иностранных покупателей приходится 85–90% сделок с виллами (Samui Property Group, май 2026).

• Лидируют покупатели из Китая, в основном в Бангкоке и Chonburi.
• Покупки россиян в первом полугодии 2026 года выросли на 75.9% в денежном выражении, в основном на Пхукете и в Chonburi (The Nation, август 2026).
• Покупатели из Мьянмы заняли второе место по числу квартир в 2025 году, в основном в Бангкоке.

Поэтому тайский необходим для работы со сделкой, английский общий язык с международными покупателями, а китайский, русский или бирманский дают реальное преимущество.

Как выбрать агентство

• Спросите зарегистрированное название компании, её директоров и есть ли у неё тайское большинство.
• Если вы иностранец, спросите, есть ли у компании 2 миллиона бат капитала и 4 тайских сотрудника на каждое разрешение и будет ли она платить не менее 50,000 бат в месяц.
• Зафиксируйте свою роль письменно: какие задачи ваши, а какие у тайских коллег.
• Зафиксируйте оплату письменно: оклад, доля, дата выплаты и сделки, которые закроются после вашего ухода.
• Спросите, состоит ли агентство в TREBA или REBA-ES.
• Спросите, как агентство проводит идентификацию клиентов и проверку происхождения средств.

Тревожные сигналы

• Иностранца просят проводить показы, принимать объекты или вести переговоры.
• Начало работы по туристической визе «пока не будет разрешения».
• Разрешение на работу, в котором описание должности не соответствует работе.
• «Тайский партнёр», который владеет долями только на бумаге.
• Оплата только комиссией для иностранного сотрудника, ниже минимальной зарплаты.
• Оплата гонораров наличными или на личный счёт.
• Реклама, обещающая аренду на 99 лет или квоту 75%, хотя ни то, ни другое не стало законом.

В Таиланде нет лицензии брокера, а брокерская работа закрыта для иностранцев согласно перечню Министерства труда 2020 года. Этот гайд проверен на указанную выше дату. Это общая информация, а не юридическая, налоговая или иммиграционная консультация. CloserPass не связан с Министерством труда, Департаментом развития бизнеса, TREBA, REBA-ES или каким-либо государственным органом Таиланда.

Вакансии и другие гайды ищите в разделе Таиланд на CloserPass.