Покупка недвижимости на Бали иностранцем

Иностранцы не могут владеть землёй на Бали в полной собственности. Но они могут владеть недвижимостью десятилетиями через аренду, право пользования или компанию. Структура определяет, что покупатель может делать с виллой, как долго он ею владеет и что произойдёт, если что-то пойдёт не так. Вот что брокер должен объяснить в октябре 2026 года.

Коротко

1. Hak Milik, индонезийское право собственности, закреплено за гражданами Индонезии. Иностранцы не могут его иметь.
2. Большинство иностранных покупателей на Бали используют долгосрочную аренду (Hak Sewa), обычно на 25–30 лет с возможностью продления.
3. Иностранец с разрешением на проживание может владеть домом на праве Hak Pakai, праве пользования. На Бали дом должен стоить не менее Rp5 млрд, а квартира не менее Rp2 млрд.
4. Инвесторы, которые будут сдавать объект в коммерческую аренду, часто используют PT PMA, компанию с иностранным участием, которая может владеть Hak Guna Bangunan (HGB).
5. Номинальные схемы, при которых гражданин Индонезии оформляет право на себя за иностранца, в суде признаются ничтожными. Владельцем считается номинальное лицо.
6. Покупатели платят BPHTB (до 5%) при передаче права. Продавцы платят окончательный подоходный налог 2,5% при передаче права, а арендодатели платят 10% с дохода от аренды.
7. Прежде всего проверьте зонирование. С сентября 2025 года Бали прекратил строительство новых вилл и отелей на продуктивных сельскохозяйственных землях.

Почему у иностранцев нет права собственности

Основной аграрный закон 1960 года (UUPA) разрешает владеть Hak Milik только гражданам Индонезии. Hukumonline ссылается на статьи 21(1) и 26(2) этого закона, которые запрещают это иностранцам. Иностранцы, проживающие в Индонезии, могут иметь Hak Pakai (право пользования) и Hak Sewa untuk Bangunan (право аренды земли для строительства) согласно статьям 41, 42 и 45 того же закона и Постановлению правительства 18 от 2021 года (PP 18/2021).

Вариант 1: долгосрочная аренда (Hak Sewa)

Это самая распространённая структура на Бали. Иностранец арендует землю, а часто и виллу на ней, у индонезийского владельца, за которым сохраняется право Hak Milik.

• Emerhub (июнь 2026 года) пишет, что аренда обычно заключается на 25–30 лет с возможностью продления и что с продлениями общий срок может достигать примерно 80 лет.
• Договор аренды должен быть письменным и нотариально заверенным лицензированным индонезийским нотариусом.
• По истечении срока объект возвращается владельцу земли, если продление не согласовано. Попросите письменное условие о продлении с ценой или формулой, зафиксированной уже сейчас.
• Global Investments отмечает, что аренда обычно оплачивается единовременно, поэтому проверьте, что нет текущей платы за землю.
• По данным Neginski, для долгосрочной аренды разрешение на проживание не требуется.

Налог на аренду. Арендодатель платит окончательный подоходный налог в размере 10% от валовой арендной платы (Emerhub). Когда арендатор позже продаёт оставшийся срок, по словам Rumavi, уступка облагается как доход от аренды, а не как передача недвижимости: 10% для налоговых резидентов Индонезии и 20% для нерезидентов, если налоговый договор не снижает ставку, с валовой цены, даже при убытке.

Вариант 2: Hak Pakai для жилья

Иностранец с иммиграционным документом может владеть домом или квартирой на праве Hak Pakai. Hukumonline излагает правила по PP 18/2021 и Постановлению министра ATR/BPN 18/2021:

• Дома должны относиться к категории роскоши, ограничение составляет один участок на человека или семью, а площадь земли не может превышать 2,000 м². Министерство может разрешить больше, если инвестиция приносит экономическую или социальную пользу.
• Hak Pakai на государственной земле действует до 30 лет, с продлением на 20 и возобновлением на 30. На земле Hak Milik оно предоставляется актом PPAT на срок до 30 лет и может быть возобновлено новым актом.
• При покупке дома на праве Hak Milik или HGB право преобразуется в Hak Pakai.
• Иностранные наследники могут наследовать при наличии иммиграционных документов.

Минимальные цены на Бали по Kepmen ATR/BPN 1241/2022 (Hukumonline):

Тип недвижимости	Минимальная цена на Бали
Дом (rumah tapak)	Rp5 млрд
Квартира (sarusun)	Rp2 млрд

Для представителей индонезийской диаспоры минимум составляет 75% от этих сумм.

Hukumonline не нашёл конкретной санкции за покупку ниже минимума, но земельное ведомство не зарегистрирует право, не соответствующее правилам, поэтому считайте этот порог жёстким минимумом.

Обычный способ получить право на покупку: разрешение на длительное пребывание. Виза второго дома, введённая на Бали в октябре 2022 года, позволяет находиться в стране от пяти до десяти лет заявителям, которые подтвердят наличие не менее Rp2 млрд (Tempo).

Вариант 3: PT PMA с правом HGB

Компания с иностранным участием (PT PMA) может владеть Hak Guna Bangunan, правом застройки. Neginski описывает HGB как право, предоставляемое на 30 лет, с продлением на 20 и возобновлением на 30, при этом каждый шаг требует официального заявления. Этот путь подходит инвесторам, которые будут сдавать виллу в коммерческую аренду.

• Infiniti сообщает, что Постановление BKPM 5/2025 снизило минимальный оплаченный капитал для новых PT PMA до Rp2,5 млрд, при этом заявленный объём инвестиций по-прежнему должен превышать Rp10 млрд.
• Компании нужны правильные коды KBLI, налоговый номер, ежемесячная налоговая отчётность и офис.
• В феврале 2026 года Министерство инвестиций указало на злоупотребление кодом недвижимости KBLI 68111 для краткосрочной аренды вилл, номинальных акционеров и виртуальных офисов на Бали и предложило ужесточить проверки (Bali Villa Realty).

PT PMA является настоящим бизнесом с текущими расходами. Это не короткий путь к праву собственности.

Номинальные схемы: почему они не работают

При номинальной схеме Hak Milik оформляется на гражданина Индонезии, а дополнительные соглашения дают контроль иностранцу. Hukumonline приводит слова судьи Верховного суда, который называет такие схемы обходом закона, не отвечающим требованию «законного основания» Гражданского кодекса, поэтому они ничтожны. Верховный суд аннулировал такие соглашения в ряде дел и признаёт номинальное лицо законным владельцем, свободным продать или заложить объект. Иностранец может в лучшем случае потребовать от номинального лица компенсацию через суд.

Hukumonline также отмечает, что Закон об инвестициях 2007 года запрещает соглашения о том, что акции компании держатся от имени другого лица, поэтому номинальные акционеры в PT PMA несут тот же риск. В феврале 2026 года Министерство инвестиций назвало номинальных акционеров среди злоупотреблений, которые оно хочет пресечь на Бали (Bali Villa Realty). Брокер, который организует номинальную схему, подвергает покупателя риску потерять всё.

Налоги и расходы при покупке

Расход	Кто обычно платит	Ставка	Источник
BPHTB (пошлина за приобретение)	Покупатель	До 5% от стоимости сверх необлагаемого порога не менее Rp80 млн	Hukumonline
Окончательный PPh при передаче права	Продавец	2,5% от валовой стоимости	Главное налоговое управление
НДС на новостройки от девелопера	Покупатель	12% номинально, около 11% эффективно для нероскошной недвижимости, 12% для роскошной	DJP, Global Investments
Нотариус и PPAT	Обычно делится между сторонами	До 1%, часто от 0,5% до 1%	Global Investments
Независимый юрист	Покупатель	От Rp20 млн до Rp60 млн	Global Investments

Пример расчёта: дом на праве Hak Pakai за Rp5 млрд

• BPHTB: (Rp5,000,000,000 минус порог Rp80,000,000) × 5% = Rp246 млн
• PPh продавца: Rp5,000,000,000 × 2,5% = Rp125 млн
• Нотариус и PPAT по ставке 0,75%: Rp37,5 млн

Порог различается в зависимости от округа, поэтому точную сумму подтверждает нотариус. Global Investments отмечает, что BPHTB при аренде может рассчитываться иначе, поэтому уточните у нотариуса, какая база применяется.

Льгота по НДС в 2026 году. Согласно PMK 90/2025, государство оплачивает НДС на первые Rp2 млрд стоимости нового, готового к заселению дома или квартиры ценой до Rp5 млрд при передаче с января по декабрь 2026 года (Katadata). В материале не сказано, распространяется ли льгота на иностранных покупателей, поэтому уточните у налогового консультанта девелопера.

Юридическая проверка

• Право. Получите копию сертификата на землю, обычно SHM для Hak Milik, и попросите юриста проверить его в земельном ведомстве BPN на обременения, споры и зарегистрированного владельца.
• Подписант. Убедитесь, что подписывающее лицо владеет землёй и что все совладельцы или наследники дали согласие.
• Зонирование. См. следующий раздел.
• Разрешение на строительство. Проверьте наличие PBG (или старого IMB) и сертификата пригодности к эксплуатации SLF.
• Акт. Переход прав на землю может быть зарегистрирован только на основании акта уполномоченного PPAT согласно PP 24/1997 (Hukumonline). PPJB является предварительным договором и сам по себе не передаёт право собственности.
• Лицензии на аренду. Если покупатель будет сдавать виллу, проверьте лицензии и налоговую регистрацию для туристического жилья.
• Местное сообщество. CNA Indonesia (февраль 2026 года) сообщает, что инвесторам также нужно рабочее взаимопонимание с banjar и традиционной деревней, иначе работа может быть нарушена даже при наличии всех разрешений.

Зонирование и запрет 2025 года на застройку сельскохозяйственных земель

Планы территориального развития Бали делят землю на зоны. Bali Exception описывает зелёные зоны как сельскохозяйственные земли, где строительство сильно ограничено, жёлтые для жилья, розовые для туризма, красные для коммерции и оранжевые для смешанного использования. Карта Gistaru Министерства ATR/BPN показывает зонирование по всей Индонезии, а у Badung есть собственное приложение. Neginski пишет, что HGB для PT PMA, как правило, возможно только в туристических, коммерческих или смешанных зонах.

В сентябре 2025 года, после наводнений, затронувших шесть из восьми округов Бали, губернатор Wayan Koster объявил, что Бали примет региональное постановление, запрещающее перевод продуктивных сельскохозяйственных земель под виллы, отели и рестораны. Жильё будет разрешено только для владельцев, которые в нём живут (The Jakarta Post). TravelMole сообщил, что запрет не затрагивает уже строящиеся проекты и что дата его окончания не установлена. Tirto в июле 2025 года сообщил, что губернатор уже подписал распоряжение о запрете разрешений на туристические объекты на продуктивных сельскохозяйственных землях и приказал снести 48 нелицензированных построек на пляже Bingin.

В октябре 2026 года мы не смогли подтвердить, что окончательное региональное постановление принято. Считайте любой участок в зелёной зоне или на рисовых полях непригодным для строительства виллы, пока отдел планирования письменно не подтвердит обратное.

Что должен объяснить брокер

• Что покупатель не будет владеть землёй в полной собственности, и какое именно право он получает.
• Как долго действует право, как его продлить и сколько это стоит.
• Что номинальные схемы ничтожны.
• Налоги при покупке, с дохода от аренды и при последующей продаже.
• Что зонирование и разрешения на строительство определяют, можно ли построить и сдавать виллу.
• Что покупателю следует нанять независимого юриста, отдельного от нотариуса продавца.

Земельные и налоговые правила Индонезии часто меняются, а правила зонирования на Бали изменились в 2025 году. Этот гайд проверен на указанную выше дату. Это общая информация, а не юридическая или налоговая консультация. CloserPass не связан ни с одним органом власти или агентством.

Вакансии и другие гайды смотрите в разделе Индонезия на CloserPass.