Покупка недвижимости на Кипре иностранцем

Кипр разрешает иностранцам покупать недвижимость, но делит их на две группы. Граждане ЕС и ЕЭЗ покупают точно так же, как киприоты. Всем остальным, включая британцев после Brexit, нужно разрешение районной администрации, и обычно они ограничены одним домом. Изменились и налоги: гербовый сбор исчез 1 января 2026 года, а программу ВНЖ для инвесторов вот-вот ужесточат. Вот что брокер должен объяснить в октябре 2026 года. Этот гайд охватывает только территории под контролем Республики Кипр.

Коротко

1. Для покупателей из ЕС и ЕЭЗ ограничений нет. Покупателям из стран вне ЕС, включая британцев, нужно разрешение по Cap. 109, заявление подаётся по форме COMM 145 в районную администрацию.
2. Разрешение бесплатное, обычно оформляется за две-три недели и, как правило, допускает один дом (или два объекта) на покупателя, при этом супружеская пара считается одним покупателем.
3. До подписания договора юрист должен получить свежую справку о проверке (search certificate) не старше пяти рабочих дней.
4. Подписанный договор нужно депонировать в Земельном реестре в течение шести месяцев, это стоит €50. Это главная защита покупателя.
5. На вторичном рынке платятся сборы за переоформление по ступеням 3%, 5% и 8%, уменьшенные вдвое до эффективных ставок 1.5%, 2.5% и 4%. Вместо них за новое жильё платится НДС 19% или 5% за подходящее основное жильё.
6. Гербовый сбор отменён с 1 января 2026 года, а ежегодного налога на недвижимость нет.
7. Инвесторы из стран вне ЕС могут получить ПМЖ при вложении от €300,000 плюс НДС в новое жильё, но программа пересматривается. Программа гражданства за инвестиции закрыта в 2020 году.
8. Недвижимость на севере это отдельный рынок с высоким риском. Не продавайте её.

Кто покупает и где

Покупатели из-за рубежа подписали 6,267 из 14,969 договоров купли-продажи, депонированных за первые девять месяцев 2026 года, то есть 41.9%: 4,173 граждане стран вне ЕС и 2,094 граждане ЕС (данные DLS, Cyprus Mail, октябрь 2026). В 2025 году иностранцы подписали 7,255 из 18,114 договоров (Cyprus Property News, январь 2026).

• Сильнее всего от них зависит Пафос: около 66% его договоров во втором квартале 2026 года (GK Law Firm со ссылкой на данные Центрального банка).
• Ларнака около 44%, Лимассол около 34%.
• Никосия лишь около 16%.

Шаг 1: ЕС или не ЕС, и разрешение по Cap. 109

Спросите о гражданстве покупателя на первой встрече. Для покупателей из стран вне ЕС Papacleovoulou изложила правила в сентябре 2026 года:

• Заявление на разрешение подаётся по форме COMM 145 в районную администрацию того района, где находится объект. Сбора нет, а рассмотрение полного пакета обычно занимает две-три недели.
• Политика Министерства внутренних дел обычно допускает один дом на участке площадью примерно до 4,000 кв. м или до двух объектов: два дома, дом и магазин площадью до 100 кв. м или дом и офис площадью до 250 кв. м.
• Супружеская пара считается одним покупателем.
• Кипрская компания под контролем лиц из стран вне ЕС подпадает под то же правило, поэтому обойти его через компанию нельзя.

Koufettas Law отмечает, что покупатель может сначала подписать и депонировать договор, но зарегистрировать титул на своё имя не сможет, пока не получит разрешение. Клиенту из страны вне ЕС, который хочет вторую квартиру для инвестиций, нужна консультация до бронирования.

Шаг 2: проверки до подписания

• Справка о проверке. С тех пор как 12 декабря 2023 года вступил в силу Law 132(I)/2023, к каждому договору купли-продажи должна прилагаться справка Земельного реестра не старше пяти рабочих дней. В ней указаны владелец и все ипотеки, отметки и запреты в отношении объекта.
• Титул собственности. Проверьте, существует ли отдельный титул. Многие квартиры и дома до сих пор находятся на одном общем участке, а отдельные титулы выдаются только после получения зданием сертификата одобрения и раздела участка (Koufettas Law, октябрь 2026). Если никто не может объяснить, почему титула нет, Koufettas Law советует отказаться от сделки.
• Ипотеки на участке. Кредит девелопера под залог общего участка остаётся на каждом объекте, пока банк не снимет обременение. Если земля в залоге, запросите декларацию Type A, в которой банк обязуется освободить объект от обременения после оплаты 95% цены на указанный счёт.
• Налоговый номер. Cyprus Tax Life относит владельцев недвижимости, не являющихся резидентами, и всех, кто получает доход от аренды на Кипре, к тем, кому нужен TIC (Tax Identification Code). Оформление занимает от двух до четырёх недель, поэтому начинайте заранее, если клиент будет сдавать жильё.

Шаг 3: договор, депонирование и переоформление

1. Договор купли-продажи. Составляется и проверяется собственным юристом покупателя. По данным INDEX.cy на август 2026 года, услуги юриста стоят около 1% от цены плюс НДС.
2. Депонирование. Депонируйте подписанный договор в Департаменте земель и межевания по Law 81(I)/2011 в течение шести месяцев после подписания, это стоит €50. Это регистрирует интерес покупателя, не позволяет продавцу продать или заложить объект кому-либо ещё и даёт покупателю право требовать переоформления через суд. Для поздней подачи нужно решение суда (Koufettas Law, октябрь 2026).
3. Переоформление. Когда цена оплачена и титул доступен, объект переоформляется в Земельном реестре, а покупатель платит сбор за переоформление. В декларации продавца указываются агент и выплаченное вознаграждение.

Расходы покупателя

Сборы за переоформление начисляются с рыночной стоимости по ступеням и уменьшаются вдвое, если продажа не облагается НДС (Philippou Law, март 2026; Cyprus Tax Life, апрель 2026):

Часть стоимости	Полная ставка	Вторичный рынок (вдвое меньше)
До €85,000	3%	1.5%
от €85,001 до €170,000	5%	2.5%
Более €170,000	8%	4%
Объект, при покупке которого уплачен НДС	Нет	Нет

НДС. Новые здания и земля под застройку облагаются НДС 19%. По Law 42(I)/2023 новое основное жильё физического лица облагается по ставке 5% на первые 130 кв. м и первые €350,000, при условии что площадь жилья не превышает 190 кв. м, а общая цена не больше €475,000. При продаже или сдаче в аренду в течение десяти лет часть экономии придётся вернуть. Проекты, по которым заявка на разрешение на планировку была подана до 31 октября 2023 года, всё ещё могут использовать старое правило (5% на первые 200 кв. м без ограничения по цене), а по Law 109(I)/2026 заявления нужно подать до 31 декабря 2026 года, если разрешение на строительство выдано после 2024 года или ещё не выдано (Mondaq, апрель 2026).

Гербового сбора больше нет. Он составлял до 0.2% от цены договора с потолком €20,000 и отменён с 1 января 2026 года (PwC Cyprus; EY).

Ипотека. Регистрация ипотеки стоит 1% от суммы кредита (INDEX.cy).

Примеры расчётов

Здесь используются ставки, указанные выше. Для каждой сделки их должен подтвердить юрист.

Апартаменты на вторичном рынке в Ларнаке, €250,000, покупатель из ЕС, без ипотеки. Сбор за переоформление: (85,000 x 3% + 85,000 x 5% + 80,000 x 8%) / 2 = €6,600. Услуги юриста по ставке 1% плюс НДС: около €2,975. Депонирование: €50. Итого: около €9,625, или 3.9% от цены.

Вилла на вторичном рынке в Пафосе, €600,000, покупатель из Великобритании, без ипотеки. Сбор за переоформление: €20,600. Разрешение COMM 145: бесплатно. Услуги юриста: около €7,140. Депонирование: €50. Итого: около €27,790, или 4.6%.

Новые апартаменты в Лимассоле, €400,000 плюс НДС, покупатель из страны вне ЕС, для инвестиций. НДС 19%: €76,000. Сбор за переоформление: нет, так как уплачен НДС. Услуги юриста: около €4,760. Всего покупатель платит около €480,800.

Новый семейный дом в Никосии, €300,000 плюс НДС, 120 кв. м, основное жильё покупателя, ипотека €240,000. НДС 5%: €15,000 против €57,000 по ставке 19%. Регистрация ипотеки: €2,400. Сбор за переоформление: нет.

После покупки

• Ежегодного налога на недвижимость нет. Налог на недвижимое имущество отменён с 2017 года. Владельцы платят местные сборы за вывоз мусора, канализацию и освещение, обычно около от €90 до €300 в год (Philippou Law, март 2026).
• Доход от аренды. С 2026 года он облагается только подоходным налогом, без дополнительного взноса на оборону, а арендная плата должна вноситься банковским переводом, картой или другим электронным способом, иначе арендатор не сможет её вычесть (PwC Cyprus).
• Аренда для отдыха. Жильё можно рекламировать или сдавать на короткий срок только после внесения в реестр Замминистерства туризма, с номером в каждом объявлении. Сдача без регистрации грозит лишением свободы на срок до года, штрафом до €5,000 или и тем и другим (Philippou Law, август 2026).
• Доходность. По индексу RICS и KPMG за второй квартал 2026 года ориентировочная валовая доходность составила 5.51% для апартаментов и 3.01% для домов (Papacleovoulou, сентябрь 2026).

Когда клиент продаёт. Продавцы платят 20% налога на прирост капитала с дохода после индексации на инфляцию и вычета расходов. Реформа 2026 года повысила пожизненные необлагаемые суммы до €30,000 в общем случае и до €150,000 для основного жилья, в котором владелец прожил не менее пяти лет (PwC Cyprus). Продавцы также платят введённый в 2022 году сбор 0.4% на жильё для беженцев.

ВНЖ и гражданство

ПМЖ (Regulation 6(2)). С 2 мая 2023 года инвестору из страны вне ЕС нужно вложить не менее €300,000 плюс НДС в новое жильё, купленное у девелопера, с оплатой авансом и средствами из-за рубежа, и иметь стабильный доход не менее €50,000 в год плюс €15,000 на супруга и €10,000 на каждого ребёнка (Kyprianou, май 2023; GK Law Firm, октябрь 2026). Владельцам ПМЖ работать на Кипре запрещено.

Программа пересматривается. 24 сентября 2026 года заместитель министра по вопросам миграции сообщил депутатам, что за два года было выдано около 1,500 разрешений, что примерно 12,000 разрешений, выданных с 2013 года, проходят проверку и что программу ужесточат до вступления Кипра в Шенген (Cyprus Mail). К октябрю 2026 года новые правила опубликованы не были. Никогда не обещайте клиенту нынешние условия.

Паспорта не будет. Программа гражданства за инвестиции закрыта в ноябре 2020 года. В декабре 2025 года парламент отменил право правительства предоставлять гражданство инвесторам (Cyprus Mail).

Север острова

На север, находящийся под управлением киприотов-турок с 1974 года, ничего из сказанного выше не распространяется. Значительная часть земли там принадлежала перемещённым киприотам-грекам, права собственности часто оспариваются, а поправка 2006 года к уголовному законодательству Республики делает сделки с такой недвижимостью преступлением, за которое грозит до семи лет лишения свободы (Koufettas Law, октябрь 2026). Данные по району Фамагусты в официальной статистике относятся только к его части под контролем правительства. Не размещайте, не показывайте недвижимость на севере и не берите за неё вознаграждение.

Что должен объяснить брокер

• Является ли покупатель гражданином ЕС или страны вне ЕС и что правило одного дома означает для его планов.
• Что справка о проверке и статус титула проверяются до подписания, а не после.
• Почему договор нужно депонировать в течение шести месяцев.
• Платится ли за жильё сбор за переоформление или НДС и применяется ли ставка 5%, в письменном расчёте.
• Что гербовый сбор с 2026 года больше не взимается.
• Правило регистрации для аренды для отдыха.
• Что программа ВНЖ меняется, а покупка не даёт паспорта.

Кипр изменил налоги на недвижимость 1 января 2026 года, а программа ВНЖ пересматривается. Этот гайд проверен на указанную выше дату и охватывает только территории под фактическим контролем Республики Кипр. Это общая информация, а не юридическая, налоговая или иммиграционная консультация. CloserPass не связан с Советом по регистрации агентов недвижимости, Департаментом земель и межевания, Налоговым департаментом или каким-либо государственным органом Кипра.

Вакансии и другие гайды ищите в разделе Кипр на CloserPass.