Покупка недвижимости в Португалии иностранцем

В Португалии нет ограничений по гражданству на покупку недвижимости. Резиденты и нерезиденты проходят одни и те же шаги. Изменились стоимость и обещания вокруг покупки: недвижимость больше не ведёт к золотой визе, а с мая 2026 года большинство покупателей-нерезидентов платят фиксированный налог на передачу 7.5%. Вот что брокер должен объяснить в октябре 2026 года.

Коротко

1. Иностранцы могут покупать свободно. Покупателю нужен NIF (налоговый номер), а покупатели, живущие за пределами ЕС или ЕЭЗ, должны назначить налогового представителя, чтобы его получить.
2. Адвокат или solicitador должен проверить caderneta predial (налоговую карточку объекта), certidão permanente (выписку из реестра) и лицензии до любого задатка.
3. Обычная последовательность: CPCV (предварительный договор) с sinal (задатком), затем купчая (escritura) и регистрация.
4. Покупатель платит IMT (налог на передачу недвижимости) и гербовый сбор 0.8%. Для постоянного собственного жилья IMT в 2026 году начинается с 0% до €106,346.
5. С 25 мая 2026 года нерезиденты, покупающие жильё, платят фиксированный IMT 7.5%, с возможностью возврата.
6. Затем собственники ежегодно платят IMI, а за жилую недвижимость дороже €600,000 ещё и AIMI.
7. Золотая виза перестала принимать недвижимость 7 октября 2023 года. Покупка не даёт права на проживание.
8. Лимиты ипотеки: 90% стоимости для постоянного собственного жилья и 80% для прочих целей, причём к нерезидентам банки часто строже.

Кто покупает и где

INE насчитал в 2025 году 8,471 покупку жилья покупателями с налоговым адресом за рубежом на сумму €3.4 млрд. Это на 13.3% меньше, третье ежегодное снижение подряд (idealista, март 2026). Покупатели из ЕС платили в среднем €335,640, из других стран €470,277, против €234,120 у резидентов.

• На Алгарве пришлось 29.7% покупок нерезидентов по количеству и 42.4% по стоимости.
• На Grande Lisboa пришлось 12.5% по количеству.

В Лиссабоне, Cascais и Алгарве брокер, который не может провести этот процесс на английском, теряет клиентов.

Шаг 1: NIF, налоговый представитель и банковский счёт

NIF нужен, чтобы подписать CPCV, заплатить налоги, подписать купчую и взять ипотеку. По данным gov.pt, он бесплатный. Резиденты подают заявку в налоговой. По данным Global Citizen Solutions (октябрь 2026), покупатели, живущие за пределами ЕС или ЕЭЗ, должны назначить налогового представителя в Португалии, чтобы получить его. Начинайте этим заниматься в тот день, когда клиент решил купить.

Португальский банковский счёт упрощает всё остальное: отслеживаемая оплата задатка и цены, автоплатежи за IMI и взносы в кондоминиум, а также ипотека.

Шаг 2: проверки до задатка

Literacia Financeira перечисляет документы, которые нужно проверить до CPCV:

• Caderneta predial: налоговая карточка объекта от Налоговой службы. В ней указаны налоговый регистрационный номер, описание и площади, собственники и налоговая стоимость (VPT), с которой начисляется IMI. Собственник бесплатно скачивает её на Portal das Finanças, она действительна 12 месяцев.
• Certidão permanente: выписка из реестра недвижимости. В ней указаны собственники и любые ипотеки, аресты, узуфрукты или сервитуты, а также судебные иски. По данным DECO, она стоит €15 онлайн и действительна шесть месяцев. Caderneta и certidão дополняют друг друга: одна налоговая, другая юридическая.
• Licença de utilização: лицензия муниципалитета на эксплуатацию. Для домов, построенных до 7 августа 1951 года, вместо неё нужна справка муниципалитета. С 2024 года её больше не обязательно предъявлять при купчей, но Literacia Financeira советует сделать её условием CPCV. С 1 октября 2026 года в купчей должно быть указано, есть ли у объекта градостроительный документ, иначе продажа может быть аннулирована.
• Ficha técnica da habitação: технический паспорт для жилья, лицензированного после 30 марта 2004 года.
• Энергетический сертификат: обязателен для продажи или аренды. ComparaJá отмечает, что для жилья он действует десять лет, а продажа без него может повлечь штрафы от €250 до €3,740 для физических лиц.
• Справка кондоминиума об отсутствии задолженности по взносам и план продавца погасить существующую ипотеку при подписании купчей.

Сверьте площади и планировку с документами. Literacia Financeira предупреждает, что из-за нелицензированных пристроек покупатель может получить жильё, которое банк не профинансирует полностью.

Шаг 3: CPCV, sinal и купчая

1. CPCV. Предварительный договор должен быть письменным, с подписями, заверенными лично нотариусом, адвокатом или solicitador, который должен подтвердить наличие лицензии на эксплуатацию или строительство. Без такого заверения договор недействителен (Literacia Financeira, октябрь 2026).
2. Sinal. Закон не устанавливает сумму; обычно от 10% до 20%. Покупатель, который отказывается от сделки, его теряет. Продавец, нарушивший договор, возвращает его в двойном размере, или покупатель может потребовать через суд исполнения продажи; от этого права нельзя отказаться в CPCV на недвижимость.
3. Ключи до купчей: это решение, а не любезность. Передача ключей вместе с CPCV считается передачей объекта, поэтому IMT подлежит уплате уже тогда.
4. Купчая и регистрация. IMT и гербовый сбор оплачиваются до купчей. Купчую можно подписать у нотариуса, через solicitador или адвоката, в банке или в государственном окне Casa Pronta, которое также регистрирует покупку.

Обычный CPCV обязывает продавца только лично. Если продавец продаст объект другому, покупатель получит двойной задаток, а не жильё. Как поясняет Literacia Financeira, при длительных сроках, крупном задатке или продавце с долгами обещанию можно придать вещный эффект и зарегистрировать его, но это дороже.

Расходы покупателя

IMT (налог на передачу недвижимости). В 2026 году границы шкалы для континентальной части выросли на 2% (PwC Tax Guide 2026):

Покупка	IMT в 2026 году (континентальная часть)
Постоянное собственное жильё	0% до €106,346, затем предельные ставки 2%, 5%, 7% и 8% до €660,982, единая ставка 6% до €1,150,853 и 7.5% выше
Второе жильё	Начинается с 1%, затем те же ступени
Прочая городская недвижимость	6.5%
Сельскохозяйственная земля	5%
Жильё, купленное нерезидентом, с 25 мая 2026 года	Фиксированные 7.5%

Примечания:

• Молодые покупатели. Покупатели в возрасте до 35 лет включительно, покупающие первое постоянное жильё, не платят IMT и гербовый сбор до €330,539, а с части выше этой суммы до €660,982 платят только 8% IMT (Doutor Finanças).
• Нерезиденты. Фиксированная ставка 7.5% введена Декретом-законом 97/2026. Как сообщил idealista в сентябре 2026 года, она не применяется к покупателям, которые ранее были налоговыми резидентами Португалии. Налог может быть возвращён, если покупатель станет резидентом в течение двух лет или в течение шести месяцев сдаст жильё по умеренной ставке (до €2,300 в месяц) не менее чем на 36 месяцев в первые пять лет.
• Азорские острова и Мадейра устанавливают собственные границы шкалы.

Гербовый сбор (Imposto do Selo). 0.8% от цены плюс 0.6% от ипотеки сроком пять лет и более.

Купчая и регистрация. В Casa Pronta, по данным Literacia Financeira за сентябрь 2026 года, фиксированные цены составляли €375 за покупку без кредита и €700 с банковским финансированием. Частные нотариусы или solicitadores обычно берут от €200 до €500 плюс сборы реестра. Адвокаты устанавливают свои гонорары сами, поэтому согласуйте их письменно.

Примеры расчётов

Здесь используются ставки, указанные выше. Для каждой сделки их должен подтвердить юрист.

Основное жильё под Порту, €200,000, покупатель резидент Португалии старше 35 лет, без кредита. IMT: €3,542 (собственный пример Literacia Financeira). Гербовый сбор 0.8%: €1,600. Casa Pronta: €375. Итого: около €5,517, или 2.8% от цены.

Квартира в Лиссабоне, €400,000, покупатель-нерезидент, без кредита, купчая после 25 мая 2026 года. IMT 7.5%: €30,000. Гербовый сбор 0.8%: €3,200. Casa Pronta: €375. Итого: около €33,575, или 8.4% от цены, без учёта юриста.

Вилла в Алгарве, €800,000, покупатель уже резидент, как постоянное жильё, ипотека €400,000. IMT по единой ставке 6%: €48,000. Гербовый сбор с цены: €6,400. Гербовый сбор с кредита 0.6%: €2,400. Casa Pronta с финансированием: €700. Итого: около €57,500.

Ежегодные налоги после покупки

• IMI: муниципальный налог на недвижимость, от 0.3% до 0.45% от налоговой стоимости городской недвижимости, ставку устанавливает каждый муниципалитет (PwC).
• AIMI: физические лица с жилой недвижимостью стоимостью более €600,000 (€1.2 млн для супругов при совместной декларации) платят 0.7% с превышения, ставка растёт до 1% и 1.5% на более высоких ступенях. Компании платят 0.4%, а организации из налоговых гаваней 7.5%.
• Доход от аренды по умолчанию облагается по ставке 25%, а с 2026 года по ставке 10% для аренды жилья до €2,300 в месяц согласно Декрету-закону 97/2026.
• Посуточная аренда требует регистрации как Alojamento Local в реестре RNAL. После Декрета-закона 76/2024 решают муниципалитеты, а в Лиссабоне и Порту действуют зоны ограничения. Проверьте это до того, как клиент купит объект для такой цели.

Проживание: золотая виза и IFICI

Золотой визы за недвижимость больше нет. Закон 56/2023 (Mais Habitação) исключил покупку недвижимости из инвесторской визы с 7 октября 2023 года. Global Citizen Solutions в октябре 2026 года перечисляет оставшиеся варианты, в том числе €500,000 в квалифицированный фонд, не инвестирующий в недвижимость, инвестиции в компанию с созданием рабочих мест, финансирование исследований и поддержку искусства и культуры. Не продвигайте недвижимость как путь к виду на жительство.

Гражданство теперь дольше. Органический закон 1/2026, действующий с 19 мая 2026 года, увеличил срок проживания для натурализации с пяти до семи лет для граждан ЕС и стран CPLP и до десяти лет для остальных (ASAG).

NHR заменён. Режим non-habitual resident закрыт для новых участников после 2023 года. Его преемник, IFICI, даёт ставку 20% на квалифицированный трудовой доход в Португалии и освобождение большей части иностранных доходов на десять лет, но только для тех, кто переезжает в Португалию ради квалифицированной исследовательской или инновационной работы, регистрируется заранее и не был резидентом в предыдущие пять лет (Garrigues). Это не общая льгота для пенсионеров или инвесторов.

Ипотека

Лимиты Banco de Portugal в изложении Rankia за август 2026 года:

• Отношение кредита к стоимости: до 90% для постоянного собственного жилья и 80% для прочих целей, от меньшей из двух сумм: цены или оценки.
• Долговая нагрузка: рекомендуемый потолок снизился с 50% до 45% чистого ежемесячного дохода с 1 августа 2026 года.
• Срок: до 40 лет для заёмщиков до 35 лет и 35 лет для тех, кто старше.

К нерезидентам относятся строже. В гайде idealista от мая 2021 года говорилось, что банки обычно кредитовали нерезидентов на 70% или 80%, а нерезидентство определяется налоговым резидентством, а не гражданством. Уточняйте текущие условия в каждом банке. На практике покупателю-нерезиденту второго жилья нужно 20-30% цены плюс указанные выше налоги из собственных средств. Скажите это на первой встрече.

Что должен объяснить брокер

• NIF и налоговый представитель требуют времени; начинайте сразу.
• Caderneta, certidão permanente и лицензию проверяют до CPCV, а не после.
• Что означает sinal для каждой стороны и почему ключи до купчей влекут уплату IMT.
• Ставку IMT на дату купчей, включая ставку 7.5% для нерезидентов и варианты её возврата, в письменной смете.
• Ежегодные IMI и AIMI и правила посуточной аренды.
• Что покупка не даёт визы.

Налоги на недвижимость в Португалии изменились в мае 2026 года и снова меняются с каждым бюджетом. Этот гайд проверен на дату, указанную выше. Это общая информация, а не юридическая или налоговая консультация. CloserPass не связан с IMPIC, Налоговой службой или каким-либо органом власти, нотариусом или банком Португалии.

Вакансии и другие гайды смотрите в разделе Португалия на CloserPass.