Покупка недвижимости в Таиланде иностранцем

Таиланд позволяет иностранцам владеть квартирой в кондо на своё имя во фрихолд, но больше ничем в полной собственности. Земля закрыта, дома продаются с арендой земли, а здание может принадлежать иностранцам только на 49%. В 2024 году правительство предлагало смягчить правила, но они так и не стали законом, а в октябре 2026 года оно пошло в обратном направлении, начав общенациональную кампанию против номинального владения. Вот что агент должен объяснить в октябре 2026 года.

Коротко

1. Иностранцы могут владеть квартирами в кондо во фрихолд в пределах 49% иностранной доли продаваемой площади каждого здания (Condominium Act B.E. 2522, 1979).
2. Иностранцы не могут владеть землёй, а компания с иностранной долей более 49% считается иностранной согласно статье 97 Земельного кодекса.
3. Самая длинная зарегистрированная жилая аренда составляет 30 лет. Продления «30+30+30» это договорные обещания.
4. Предложения 2024 года о квоте 75% и аренде на 99 лет так и не стали законом.
5. Чтобы зарегистрировать кондо во фрихолд, деньги должны прийти из-за рубежа в иностранной валюте, с формой FET для сумм от USD 50,000.
6. Расходы на переоформление: сбор за переоформление 2%, плюс либо SBT 3.3%, либо гербовый сбор 0.5%, плюс налог у источника, в основном за счёт продавца.
7. Покупатели обычно не платят агенту: платит продавец (FazWaz).
8. Кампания против номинальных владельцев от 19 октября 2026 года добавляет проверки покупок дороже 2 миллионов бат.

Кто покупает и где

Real Estate Information Center (REIC) насчитал 14,899 квартир в кондо, переоформленных на иностранцев в 2025 году, на сумму 60.92 млрд бат: 14.7% квартир и 25% стоимости по стране. На Бангкок пришлось 7,029 квартир, на Chonburi (Паттайя) 4,164, на Пхукет 1,190 (Khaosod English, март 2026). В первом полугодии 2026 года иностранцы купили 6,533 квартиры на 28.267 млрд бат, в среднем по 4.3 миллиона бат и 43.9 кв. м (The Nation, сентябрь 2026).

• По числу квартир в 2025 году лидирует Китай, за ним Мьянма и Россия.
• Переоформления на иностранцев на Пхукете выросли на 18.3% в 2025 году, но непроданный запас достиг 14,008 квартир (Krungsri Research, август 2026).
• В Паттайе структурное перепроизводство, сильнее всего в Jomtien, а основной новый спрос дают покупатели из Мьянмы (Pattaya Mail, февраль 2026).
• Виллы на Ко Самуи: иностранные покупатели в 85–90% сделок (Samui Property Group, май 2026).

Чем может владеть иностранец

Кондо во фрихолд в пределах квоты 49%. Площадь в собственности иностранцев не может превышать 49% общей продаваемой площади здания. Сверх этого иностранец может только арендовать квартиру (Bektu, июнь 2026). Проверьте оставшуюся квоту здания до того, как покупатель забронирует объект.

Без земли. Иностранец не может владеть землёй, как и компания, в которой более 49% иностранного капитала или большинство иностранных акционеров (Leto, июнь 2026). Для виллы или дома обычная схема это зарегистрированная аренда земли на срок до 30 лет.

Аренда на 30 лет. Условия о продлении вроде 30+30+30 широко рекламируются (Pattaya Mail), но они договорные. Bektu поясняет, что суды обычно признают только первый зарегистрированный 30-летний срок. Оценивайте и объясняйте сделку исходя из 30 лет.

Предложения 2024 года. В июне 2024 года правительство в принципе одобрило квоту 75% для иностранцев в кондо и аренду на 99 лет. Тогдашний министр внутренних дел Anutin Charnvirakul заявил, что проект Земельного департамента не готов и что тайские собственники должны сохранить большинство голосов (The Nation, июнь 2024). По состоянию на июнь 2026 года ни одно из изменений не принято (Bektu). Точная формулировка для клиентов: квота 49% и предельный срок аренды 30 лет по-прежнему действуют.

Кампания октября 2026 года

19 октября 2026 года премьер-министр Anutin Charnvirakul, который также является министром внутренних дел, начал общенациональную кампанию против номинального владения землёй (Thai Examiner, октябрь 2026):

• 13,088 подозреваемых, включая 1,550 компаний, 2,360 участков, около 14.01 млрд бат.
• Губернаторам поручено завершить приоритетные проверки к концу декабря 2026 года.
• Дополнительные проверки покупок дороже 2 миллионов бат или с оценочной стоимостью выше 5 миллионов бат.
• Тайские супруги должны подтверждать происхождение средств.

Leto, единственный отраслевой источник, добавляет одобренный правительством проект поправки к статье 94 Земельного кодекса о конфискации в пользу государства земли, находящейся у номинальных владельцев (24 февраля 2026), циркуляр Земельного департамента о конечных бенефициарах (15 мая 2026) и восемь провинций под особым контролем, включая Пхукет, Surat Thani (Ко Самуи), Chiang Mai и Chonburi (Паттайя). Проверьте это с юристом. Никогда не предлагайте тайского номинального владельца или компанию «на бумаге» для владения землёй.

Форма FET

Storm Real Estate Phuket (сентябрь 2026) поясняет:

• Форму Foreign Exchange Transaction выдаёт тайский банк, который получает деньги.
• Она нужна, чтобы зарегистрировать кондо во фрихолд на имя иностранца, обычно при переводах от USD 50,000.
• Средства должны быть переведены из-за рубежа, в иностранной валюте, заранее.

Сообщите об этом покупателю до первого платежа, включая плату за бронирование.

Расходы покупателя и продавца

Storm Real Estate Phuket перечисляет расходы при переоформлении:

Расход	Ставка	База	Кто платит
Сбор за переоформление	2%	Оценочная стоимость	По договорённости, часто пополам
Специальный налог на бизнес (Specific Business Tax)	3.3%	Большее из оценочной стоимости и цены	Продавец, если владел меньше 5 лет или занимается бизнесом в недвижимости
Гербовый сбор	0.5%	Большее из оценочной стоимости и цены	Только если SBT не применяется
Налог у источника	1% для компании, прогрессивный для физического лица в зависимости от срока владения	Правила земельного офиса	Продавец

Льгота, которой нет у иностранцев. Сниженные сборы 0.01% за переоформление и ипотеку действуют только для граждан Таиланда, покупающих жильё стоимостью до 7 миллионов бат, до 30 июня 2027 года.

Вознаграждение агента. FazWaz оценивает обычную комиссию в 3–5%: её платит продавец, и она заложена в цену. Покупатели обычно не платят ничего.

Примеры расчётов

Здесь использованы ставки выше и указанная оценочная стоимость. Для каждой сделки их должен подтвердить юрист.

Кондо на вторичном рынке в Бангкоке, 5,000,000 бат, оценка 4,600,000, продавец владел 3 года, сбор за переоформление пополам. Сбор за переоформление: 4,600,000 x 2% = 92,000, то есть 46,000 бат для покупателя. Продавец платит свои 46,000, SBT 5,000,000 x 3.3% = 165,000 бат и налог у источника. Гербового сбора нет. Покупателю нужна форма FET.

Кондо на вторичном рынке в Паттайе, 2,780,000 бат, оценка на том же уровне, продавец владел 8 лет, покупатель платит весь сбор за переоформление. Сбор за переоформление: 2,780,000 x 2% = 55,600 бат, платит покупатель. SBT нет, поэтому продавец платит гербовый сбор 2,780,000 x 0.5% = 13,900 бат плюс налог у источника.

Новое кондо от девелопера, 3,000,000 бат, оценка на том же уровне. Тайский покупатель заплатил бы сбор за переоформление 0.01%, 300 бат. Иностранный покупатель платит 2%, 60,000 бат, или долю, указанную в договоре девелопера. Девелопер платит SBT 99,000 бат и налог у источника 1%.

Покупка офф-план

Согласно статье 6/2 Condominium Act договор девелопера на продажу кондо должен соответствовать типовой форме Министерства внутренних дел, а несоответствующие условия недействительны. В нём должна быть указана дата переоформления с уведомлением за 30 дней, ответственность за дефекты 5 лет для конструкций и 2 года для остальных частей, а также неустойка за просрочку сдачи не менее 0.01% в день, но не более 10% (Siam Legal). Эскроу добровольный. См. Как устроен офф-план в Таиланде.

Что агент должен объяснить

• Что иностранец может владеть кондо во фрихолд в пределах квоты 49% и не может владеть землёй.
• Что аренда заключается на 30 лет, а продления это только обещания.
• Что аренда на 99 лет и квота 75% не являются законом.
• Как должны поступить деньги и что такое форма FET.
• Сбор за переоформление, SBT или гербовый сбор и налог у источника в письменном расчёте.
• Что кампания против номинальных владельцев означает дополнительные проверки при покупке дороже 2 миллионов бат и что номинальные схемы никогда не вариант.

Правила владения недвижимостью иностранцами в Таиланде проверены на указанную выше дату. Предложения 2024 года не стали законом, а контроль за номинальными схемами ужесточился в октябре 2026 года. Этот гайд это общая информация, а не юридическая, налоговая или иммиграционная консультация. CloserPass не связан с Земельным департаментом, Министерством внутренних дел или каким-либо государственным органом Таиланда.

Вакансии и другие гайды ищите в разделе Таиланд на CloserPass.