Как работают виллы off-plan на Бали

Виллы off-plan составляют значительную часть того, что видят иностранные покупатели на Бали: рендеры в Instagram, участок в Canggu, Uluwatu или Ubud и план платежей, растянутый на время строительства. В Индонезии есть правила для девелоперов, которые продают жильё до завершения строительства, но многие сделки на Бали не подпадают под них, потому что это аренда. Брокеру нужно знать, какие гарантии действуют, а какие нет.

Коротко

1. Большинство вилл off-plan, которые продают иностранцам на Бали, оформляются в долгосрочную аренду или через PT PMA. Иностранцы не могут купить землю в собственность.
2. Когда девелопер продаёт дома до завершения строительства, PPJB (предварительный договор купли-продажи) должен заключаться у нотариуса и только после выполнения пяти условий, включая готовность строительства не менее 20%.
3. Девелоперу нужен PBG (разрешение на строительство) до начала строительства и SLF (сертификат пригодности к эксплуатации), прежде чем виллой можно будет пользоваться. PBG заменил старый IMB.
4. Мы не нашли обязательной банковской гарантии по платежам off-plan для вилл на праве аренды на Бали, в отличие от Испании. Защиту покупателю дают договор, платежи по этапам и репутация девелопера.
5. Гарантии доходности от аренды надёжны ровно настолько, насколько надёжен оператор, а с 2026 года нелицензированные объекты аренды удаляются с платформ бронирования.
6. Сначала зонирование. С сентября 2025 года Бали прекращает строительство новых вилл на продуктивных сельскохозяйственных землях.

Правовая база

PP 12/2021 о жилье. Hukumonline поясняет, что PPJB является предварительным договором, заключаемым у нотариуса до окончательного акта. Для домов он подписывается во время строительства, а для квартир может быть подписан до начала строительства. Согласно статье 22I(5), девелопер может подписать PPJB только при наличии определённости по следующим пунктам:

1. Статус права собственности на землю.
2. Что именно продаётся.
3. Разрешение на строительство (PBG).
4. Общественная инфраструктура, объекты и коммунальные сети.
5. Готовность строительства не менее 20%.

PPJB сам по себе не передаёт право собственности. Переход права происходит по акту у PPAT (должностного лица по земельным актам), который затем регистрирует земельное ведомство (Hukumonline, февраль 2025 года). Если девелопер нарушает PPJB, покупатель может подать гражданский иск о нарушении договора в окружной суд по месту нахождения девелопера.

Off-plan на праве аренды устроен иначе. Когда иностранец покупает виллу off-plan на арендованной земле, документы обычно включают нотариально заверенный договор аренды земли и договор подряда или купли-продажи виллы. Указанные выше условия PPJB написаны для девелоперов, продающих дома и квартиры. Спросите юриста покупателя, какие правила, если они вообще есть, защищают платежи в конкретной сделке.

Разрешения на строительство: PBG и SLF

Постановление правительства 16 от 2021 года (PP 16/2021) реорганизовало разрешения на строительство. Hukumonline описывает три документа:

• PBG (Persetujuan Bangunan Gedung): разрешение на строительство, перестройку или расширение здания, которое должно соответствовать техническим стандартам. Оно заменило IMB, прежнее разрешение на строительство, которое больше не выдаётся.
• SLF (Sertifikat Laik Fungsi): выдаётся региональными властями и подтверждает, что здание пригодно для своего назначения. Он обязателен до начала эксплуатации здания. Срок действия: 20 лет для отдельных и блокированных домов и 5 лет для других зданий.
• SBKBG: подтверждение права собственности на здание, выдаётся вместе с SLF через систему SIMBG.

При продаже off-plan PBG должен быть получен до начала маркетинга проекта, а SLF является документом, подтверждающим, что в виллу можно заселиться и, при наличии нужных бизнес-лицензий, сдавать её.

Типичный график платежей

Девелоперы устанавливают собственные графики. Пример ниже приведён только для иллюстрации, для виллы на праве аренды стоимостью Rp4 млрд.

Этап	Платёж	Уплачено на сегодня
Бронирование	Rp100 млн	Rp100 млн
Подписание договора аренды и строительства (до 30%)	Rp1,1 млрд	Rp1,2 млрд
Каркас завершён (до 60%)	Rp1,2 млрд	Rp2,4 млрд
Кровля и отделка (до 90%)	Rp1,2 млрд	Rp3,6 млрд
Передача объекта с SLF	Rp400 млн	Rp4 млрд

Условный пример, а не среднерыночные данные.

При отсутствии гарантии, установленной законом, привязывайте каждый платёж к проверяемому этапу, в идеале подтверждённому независимым инженером, и оставляйте значительную часть на момент передачи. Платите только на индонезийский банковский счёт на имя компании-девелопера, которая подписывает договор.

Гарантии доходности от аренды

Многие проекты обещают фиксированную доходность в первые годы, часто через управляющую компанию, связанную с девелопером. Прежде чем клиент на неё положится:

• Спросите, кто платит по гарантии и со счёта какой компании.
• Проверьте, указана ли гарантия в основном договоре или в дополнительном письме.
• Проверьте, что у виллы будут лицензии на сдачу туристам. В феврале 2026 года власти Бали попросили Airbnb подтвердить, что у каждой размещённой виллы есть все разрешения и что она платит налоги, и удалить те, у которых их нет (DDTCNews). Emerhub называет сдачу в аренду без коммерческих разрешений одним из главных рисков для арендаторов.
• Учитывайте региональный налог на гостиничные услуги (PBJT, который часто по-прежнему называют PHR). DDTCNews в феврале 2026 года применял ставку 10%.
• Помните, что гарантия, которая выплачивается из денег новых покупателей, прекращается, когда прекращаются продажи.

В феврале 2026 года Министерство инвестиций также указало на злоупотребление кодом деятельности в сфере недвижимости KBLI 68111 для краткосрочной аренды вилл компаниями с иностранным участием на Бали и предложило ужесточить проверки (Bali Villa Realty). Проекту off-plan, который продвигают через доход от аренды, нужны правильная компания и правильные коды.

Запрет на застройку сельскохозяйственных земель и зонирование

Градостроители Бали пытаются замедлить строительство с 2024 года. В сентябре 2024 года провинция предложила двухлетний мораторий на новые отели и ночные клубы (The Jakarta Post). В сентябре 2025 года, после смертоносных наводнений, губернатор Wayan Koster объявил о региональном постановлении, которое запретит перевод продуктивных сельскохозяйственных земель под виллы, отели и рестораны, разрешив жильё только для владельцев, которые в нём живут (The Jakarta Post). TravelMole сообщил, что запрет не затрагивает уже строящиеся проекты.

Для off-plan это важно вдвойне. Проект на сельскохозяйственной земле может не получить PBG, а уже выданный PBG может быть пересмотрен. В июле 2025 года Tirto сообщил, что губернатор приказал снести 48 нелицензированных построек на пляже Bingin. Проверьте зону на карте Gistaru Министерства ATR/BPN и в местном отделе планирования. Bali Exception описывает зелёные зоны как сельскохозяйственные земли, где строительство сильно ограничено.

Налоги на новостройки

• НДС применяется к новостройкам, купленным у девелопера, зарегистрированного как плательщик НДС. Согласно PMK 131/2024, номинальная ставка составляет 12%, но товары и услуги, не относящиеся к роскоши, облагаются с 11/12 цены, то есть эффективно 11%. Предметы роскоши облагаются по полной ставке 12% (Главное налоговое управление). Global Investments отмечает, что элитное жильё облагается по полной ставке 12%, а перепродажа прав аренды между физическими лицами, как правило, не облагается НДС.
• Льгота по НДС в 2026 году. Согласно PMK 90/2025, государство оплачивает НДС на первые Rp2 млрд стоимости нового, готового к заселению жилья ценой до Rp5 млрд, переданного в 2026 году (Katadata). Льгота распространяется на готовое жильё, поэтому большинство вилл off-plan, сдаваемых после 2026 года, ею не воспользуются.
• Последующая перепродажа. Если покупатель продаёт виллу на праве аренды, по словам Rumavi, уступка облагается как доход от аренды: 10% от валовой цены для налоговых резидентов, 20% для нерезидентов, если договор об избежании двойного налогообложения не снижает ставку.

О налогах при приобретении читайте в гайде Покупка недвижимости на Бали иностранцем.

Что проверить у девелопера и проекта

• Земля. Копия сертификата на землю, проверенная в земельном ведомстве BPN, и личность индонезийского владельца земли, если проект на праве аренды.
• Аренда. Дата её начала. Аренда на 30 лет, начавшаяся до строительства, теряет годы, пока строится вилла.
• Зонирование, письменно подтверждённое для планируемого использования.
• Номер PBG, а позже SLF.
• Компания. Её NIB и коды KBLI в OSS, реальный офис и является ли она PT PMA с реальным капиталом.
• Номинальные лица. Любая структура, при которой гражданин Индонезии держит землю или акции «за» девелопера или покупателя, признаётся в суде ничтожной (Hukumonline).
• Сообщество. CNA Indonesia сообщает, что проекты без договорённости с местным banjar и традиционной деревней могут столкнуться с протестами даже при наличии разрешений.
• Репутация. Завершённые проекты с SLF, которые покупатель может посетить.

Тревожные сигналы

• Маркетинг проекта без PBG или слова «IMB скоро будет».
• Участки на рисовых полях или в зелёной зоне.
• Платежи на личный счёт или на счёт компании за рубежом.
• Гарантия доходности от аренды в дополнительном письме от другой компании.
• Срок аренды, который начинает течь до начала строительства.
• Девелопер, который просит покупателя использовать индонезийское номинальное лицо.

Правила строительства и зонирования на Бали изменились в 2025 году, а контроль за арендой усилился в 2026 году. Этот гайд проверен на указанную выше дату. Это общая информация, а не юридическая или налоговая консультация. CloserPass не связан ни с одним органом власти или девелопером.

Вакансии и другие гайды смотрите в разделе Индонезия на CloserPass.