Как устроен офф-план на Кипре

Большая часть новостроек на Кипре продаётся на стадии офф-план, часто ещё до выдачи разрешения на строительство. Закон даёт покупателю один сильный инструмент, депонирование договора в Земельном реестре, но не обязывает девелоперов гарантировать авансовые платежи. Главный риск в конце: тысячи покупателей заплатили полностью и до сих пор ждут титул собственности. Ваша задача как брокера: убедиться, что разрешения, договор и освобождение от банковского обременения в порядке до того, как деньги будут переведены. Этот гайд охватывает только территории под контролем Республики Кипр.

Коротко

1. Покупатели офф-план обычно принимают решение на основании планов и разрешения на планировку, а в лучшем случае разрешения на строительство (Connor Legal, сентябрь 2026).
2. Для каждого договора нужна справка о проверке Земельного реестра не старше пяти рабочих дней.
3. Депонируйте подписанный договор в Земельном реестре в течение шести месяцев, это стоит €50, по Law 81(I)/2011.
4. Банковские гарантии не обязательны. Договоритесь о банковской гарантии или страховом обязательстве.
5. Если участок в залоге по кредиту девелопера, получите от банка декларацию Type A и платите только на указанный в ней счёт.
6. Платежи поэтапные и привязаны к ходу строительства. Завершение может занять от 18 до 36 месяцев.
7. Отдельные титулы собственности выдаются только после сертификата одобрения, согласия каждого банка и полного пакета документов на раздел.
8. За новое жильё платится НДС 19% или 5% за подходящее основное жильё, а сбор за переоформление не взимается.

Сначала разрешения

В сентябре 2026 года Connor Legal отметила, что покупатели принимают решение на основании архитектурных планов, разрешения на планировку и, в лучшем случае, разрешения на строительство. Попросите показать оба документа с датами и участком, к которому они относятся, и пусть юрист покупателя проверит их вместе с зонированием и любыми ограничительными условиями. Дата разрешения на строительство важна и для НДС, потому что от неё зависит, каким переходным сроком проект может воспользоваться для старого правила 5%.

Договор и справка о проверке

• С тех пор как 12 декабря 2023 года вступил в силу поправочный Law 132(I)/2023, к каждому договору купли-продажи должна прилагаться справка о проверке Земельного реестра не старше пяти рабочих дней. В ней указаны все ипотеки, отметки и запреты в отношении участка.
• Connor Legal рекомендует, чтобы юрист также проверил корпоративные данные девелопера и судебные споры, обязательства перед кредиторами, а в общих проектах и режим мест общего пользования.
• Запросите письменное заявление о том, что объект свободен от обременений, а если нет, то обязывающее обязательство и график их снятия до передачи.

Депонируйте договор

Главная защита покупателя состоит в том, чтобы депонировать подписанный договор в Департаменте земель и межевания по Sale of Land (Specific Performance) Law 81(I)/2011 в течение шести месяцев после подписания. В октябре 2026 года Koufettas Law пояснила, что депонирование:

• Регистрирует интерес покупателя в отношении объекта.
• Не позволяет продавцу продать или заложить объект кому-либо ещё.
• Даёт покупателю право требовать через суд переоформления титула.

Для поздней подачи нужно решение суда. Сбор составляет €50. Внесите срок в календарь в день подписания договора.

Обязательной гарантии нет: договоритесь о ней

Банковские гарантии на Кипре не обязательны. Юристы советуют договариваться о банковской гарантии или страховом гарантийном обязательстве, покрывающих задаток и каждый платёж до передачи титула (Connor Legal). Запросите также:

• Платежи, привязанные к этапам строительства и прописанные в договоре.
• Чёткую дату завершения, ограниченный льготный период и заранее оговорённую неустойку за просрочку.
• Крайний срок (long-stop date), после которого покупатель вправе расторгнуть договор и получить полный возврат средств.

Ипотеки на общем участке

Девелоперы обычно финансируют проект кредитом под залог всего участка. Koufettas Law предупреждает, что эта ипотека остаётся на каждом объекте, пока банк не снимет обременение, поэтому если девелопер перестанет платить, титул покупателя может застрять за требованием банка. Защита, которую она описывает, это декларация Type A, подписанная банком и продавцом, в которой банк обязуется освободить объект от обременения после оплаты 95% цены. После этого платежи должны поступать только на указанный в ней счёт.

Koufettas Law также сообщает о новом режиме штрафов по Law 81(I)/2011, объявленном 13 февраля 2026 года и действующем с 16 мая 2026 года: штрафы для банков составляют от €5,000 до €100,000 в зависимости от размера ипотеки. Если банк не подписывает освобождение от обременения, её совет: остановиться.

График платежей

Установленного законом графика нет. По данным Connor Legal, договоры обычно делят цену на платежи по этапам, привязанные к строительству, а завершение может занять от 18 до 36 месяцев. Типичная схема: бронирование, более крупный платёж при подписании договора, поэтапные платежи во время стройки и остаток при передаче.

Пример расчёта

Эти цифры приведены только для примера. Решают договор, гарантия и освобождение от банковского обременения.

Новые апартаменты в Ларнаке, €300,000 плюс НДС, основное жильё покупателя, 110 кв. м, подходит под НДС 5%.

Этап	Платёж (без НДС)	Уплачено на сегодня	Что должны покрывать гарантия или освобождение от обременения
Бронирование	€5,000	€5,000	€5,000
Договор, депонированный в течение шести месяцев	€55,000	€60,000	€60,000
Каркас готов	€90,000	€150,000	€150,000
Отделка завершена	€90,000	€240,000	€240,000
Сдача	€60,000	€300,000	Банк освобождает объект от обременения после оплаты 95%

НДС 5% добавляет всего €15,000 против €57,000 по ставке 19%. Покупатель не платит сбор за переоформление, так как уплачен НДС. Услуги юриста стоят около 1% плюс НДС (INDEX.cy, август 2026). Если покупатель заплатил €240,000 без гарантии, без депонированного договора и без декларации Type A, а девелопер обанкротится, эти деньги под угрозой.

Сертификат одобрения и титулы собственности

Отдельные титулы собственности выдаются только при наличии трёх условий (Koufettas Law, октябрь 2026):

1. Сертификат одобрения готового здания, выданный строительным органом по Cap. 96.
2. Согласие каждого банка, держащего ипотеку на землю.
3. Полный пакет документов на раздел от девелопера. С 2 января 2024 года Земельный реестр принимает пакет только при наличии всех документов, а затем стремится выдать титулы примерно за три месяца.

Задержки обычно возникают раньше: из-за отступлений от утверждённых планов (из-за которых в сертификате отказывают), невыполненных условий разрешения, непогашенных кредитов девелопера или его неплатёжеспособности.

«Покупатели в ловушке»

Завал всё ещё разбирается. В июне 2026 года Cyprus Mail сообщил, что закон 2015 года, по которому было выдано более 11,000 титулов, был отменён в июне 2024 года, а Law 110(I)/2025 возобновил рассмотрение 9,497 замороженных заявлений по договорам, депонированным до 31 декабря 2014 года, из которых по 5,417 титул ещё не выдан. Ещё примерно 15,000 покупателей, в чьих зданиях есть серьёзные нарушения градостроительных норм, им не охвачены. Connor Legal добавляет, что по Law 110(I)/2025 покупатель, заплативший полностью, может добиваться переоформления с письменного согласия держателей обременений и обратиться в суд в течение 45 дней, если кредитор отказывает.

НДС и другие расходы на новое жильё

• НДС 19% применяется к новым зданиям и земле под застройку.
• НДС 5% применяется к новому основному жилью физического лица по Law 42(I)/2023 на первые 130 кв. м и первые €350,000 для жилья площадью до 190 кв. м и стоимостью до €475,000. При продаже или сдаче в аренду в течение десяти лет часть экономии придётся вернуть.
• Более старые проекты. Если заявка на разрешение на планировку была подана до 31 октября 2023 года, всё ещё может применяться старое правило (5% на первые 200 кв. м без ограничения по цене). По Law 109(I)/2026 заявления нужно подать до 31 декабря 2026 года, если разрешение на строительство выдано после 2024 года или ещё не выдано (Mondaq, апрель 2026). Письменно спросите девелопера, какое правило применяется к проекту.
• Сбор за переоформление не взимается за объект, при покупке которого уплачен НДС, а с 1 января 2026 года нет гербового сбора.

Кто покупает новостройки и где

Landbank Analytics насчитала 3,594 продажи новостроек на €1.149 billion в первом полугодии 2026 года и 1,956 продаж на €606.4 million в третьем квартале, когда 64.8% объектов были проданы дешевле €300,000 (CBN; Cyprus Mail, октябрь 2026).

• В городе Лимассол в третьем квартале 2026 года было 190 продаж новостроек, на 47.3% больше, с медианой €292,500. В Germasogeia самые дорогие новые дома на острове.
• В Пафосе в первом полугодии 2026 года были самые дорогие новые дома, с медианой €570,000, и 21.3% из них дороже €1 million (Cyprus Mail, сентябрь 2026).
• В городе Ларнака в третьем квартале 2026 года было 124 продажи новостроек, на 74.6% больше, с медианой €205,000. В июле 2026 года управление портов представило план для порта и марины стоимостью €415 million, а генеральный план должен быть готов к 2029 году.
• Никосия это крупнейший рынок новостроек по числу сделок, хотя её доля снизилась с 34.5% во втором квартале до 25% в третьем квартале 2026 года.

Что обсудить с иностранными покупателями:

• Покупателям из стран вне ЕС нужно разрешение COMM 145, и обычно они ограничены одним домом. Они могут подписать и депонировать договор до получения разрешения, но без него не получат титул (Papacleovoulou, сентябрь 2026).
• ВНЖ. Для разрешения по Regulation 6(2) нужно вложить €300,000 плюс НДС в новое жильё от девелопера (GK Law Firm), но 24 сентября 2026 года правительство заявило, что ужесточит программу (Cyprus Mail). Не продавайте объект под обещание ВНЖ.
• Жильё для аренды на отдых должно быть зарегистрировано в Замминистерстве туризма до размещения рекламы (Philippou Law, август 2026).

Что проверить у девелопера и проекта

• Разрешение на планировку и разрешение на строительство: номера, даты и участок, к которому они относятся.
• Свежая справка о проверке по участку и все ипотеки на нём.
• Декларация Type A, если земля в залоге, и указанный в ней счёт для платежей.
• Банковская гарантия или обязательство на имя покупателя по каждому платежу.
• Корпоративные данные девелопера, судебные споры и завершённые проекты с выданными титулами.
• Пункты о завершении, льготном периоде, неустойке и крайнем сроке.
• Какое правило НДС применяется, в письменном виде.
• Что договор будет депонирован в течение шести месяцев.

Тревожные сигналы

• Деньги просят до того, как появилось разрешение на планировку.
• Нет справки о проверке или она старше пяти рабочих дней.
• Банк отказывается подписать освобождение от обременения для заложенного участка.
• Платежи на счёт, не указанный в декларации банка, или посреднику.
• Девелопер со старыми проектами, где покупатели до сих пор без титулов.
• Бессрочные переносы даты завершения.
• Маркетинг, обещающий ВНЖ, паспорт или гарантированный доход от аренды.
• Любой проект на севере острова.

Продажи офф-план на Кипре держатся на депонировании договора и освобождении от банковского обременения больше, чем на каком-либо законе о гарантиях, а завал с титулами собственности всё ещё разбирается. Этот гайд проверен на указанную выше дату и охватывает только территории под фактическим контролем Республики Кипр. Это общая информация, а не юридическая или налоговая консультация. CloserPass не связан с Советом по регистрации агентов недвижимости, Департаментом земель и межевания, каким-либо девелопером, банком или государственным органом Кипра.

Вакансии и другие гайды ищите в разделе Кипр на CloserPass.