Как устроен офф-план в Португалии

Покупка офф-плана, до завершения или даже до начала строительства, является распространённым способом купить новое жильё в Лиссабоне, Порту и Алгарве. Но в Португалии нет общего закона, который обязывал бы девелоперов гарантировать авансы покупателя, как в Испании. Защита покупателя равна той защите, которую создаёт его договор. Ваша задача как брокера: убедиться, что договор, лицензия и гарантия на месте до того, как деньги будут переведены.

Коротко

1. Сделки офф-план оформляются через CPCV (предварительный договор купли-продажи) до итоговой купчей.
2. CPCV должен быть письменным, с подписями, заверенными лично, и заверяющее лицо должно подтвердить наличие лицензии на строительство или эксплуатацию.
3. Для sinal (задатка) законом сумма не установлена. В офф-плане обычны задатки от 10% до 30%.
4. Общей законной гарантии по авансам нет. Договоритесь о банковской гарантии или страховом поручительстве.
5. Если девелопер станет банкротом до передачи ключей, покупатель будет лишь обычным кредитором.
6. Привяжите каждый платёж к этапу строительства, а купчую к лицензии на эксплуатацию.
7. С 1 июля 2026 года НДС на строительство нового жилья снижается с 23% до 6% для подходящего жилья согласно Декрету-закону 97/2026.
8. Покупатель по-прежнему платит IMT и гербовый сбор при купчей, а недвижимость не даёт золотой визы.

Правовая база

CPCV регулируется Гражданским кодексом. Гайд Literacia Financeira за октябрь 2026 года описывает правила:

• Договор должен быть письменным и подписан обеими сторонами.
• Подписи должны быть заверены лично нотариусом, адвокатом, solicitador или другим органом, уполномоченным их заверять. Пункт об отказе от этого не имеет силы.
• Заверяющее лицо должно подтвердить наличие лицензии на эксплуатацию или на строительство. Реформа Simplex 2024 года отменила проверку лицензии при купчей, но не при CPCV.
• Без заверения договор недействителен, и ссылаться на это может только покупатель, если только он сам не стал причиной дефекта.

Для сделки офф-план это означает: нет лицензии на строительство, нет CPCV. Если девелопер просит деньги до её получения, заверяющему лицу нечего подтверждать.

Sinal и нарушение договора

• Закон не устанавливает сумму. Любая сумма, которую покупатель платит при подписании, считается sinal, если в договоре не сказано иное.
• Если покупатель отказывается от сделки, sinal теряется.
• Если договор нарушает девелопер, покупатель может потребовать двойной sinal или обратиться в суд за исполнением в натуре (решением о завершении продажи). От этого права нельзя отказаться в CPCV на недвижимость.
• Другая компенсация не положена, если она не указана в договоре. Literacia Financeira приводит расходы на кредит и оценку как пункты, которые стоит вписать.

Законной гарантии нет: договоритесь о ней

В Португалии нет общего закона, обязывающего девелоперов гарантировать платежи за офф-план. Если девелопер станет банкротом до передачи ключей, покупатель будет лишь обычным кредитором, без особых прав на юнит. The Portugal News в мае 2026 года советовал покупателям убедиться, что банковские гарантии или страховка защищают их платежи, если проект не будет завершён.

Требуйте:

• Банковскую гарантию или страховое поручительство на имя покупателя, покрывающие задаток и каждый взнос.
• Платежи, привязанные к этапам строительства, определённым в договоре, а не только к календарным датам.
• Дату сдачи, ограниченный льготный период и штрафы за задержку. The Portugal News отмечает, что «задержки строительства не редкость».
• Право на расторжение с возвратом всех уплаченных сумм, если сдача сдвинется за крайнюю дату.

Регистрация обещания

Обычный CPCV обязывает девелопера только лично. Если он продаст тот же юнит другому, покупатель получит двойной sinal, а не жильё. Как поясняет Literacia Financeira, CPCV можно придать вещный эффект: его подписывают в форме нотариального акта или удостоверенного документа с прямым заявлением, а затем регистрируют в реестре недвижимости. Тогда последующий покупатель получает объект с этим обременением. Это дороже, и, по словам Literacia Financeira, оправдано главным образом при длительных сроках, незавершённом строительстве, продавце с долгами или крупном sinal, что описывает большинство сделок офф-план.

Ключи до купчей

Передача ключей вместе с CPCV для налоговых целей считается передачей объекта, поэтому IMT подлежит уплате уже тогда. Она также даёт покупателю право удержания: если продавец нарушит договор, покупатель может оставаться в жилье до возврата денег, и, по словам Literacia Financeira, это право имеет приоритет перед ипотекой банка продавца. Не допускайте раннего доступа случайно.

График платежей

Законного графика нет. The Portugal News в мае 2026 года описал обычную последовательность:

1. Бронирование: небольшой депозит снимает юнит с продажи.
2. CPCV: более крупный задаток, часто от 10% до 30% цены, с графиком платежей, датой завершения и штрафами за задержку в договоре.
3. Поэтапные платежи, привязанные к этапам строительства.
4. Купчая: остаток оплачивается после завершения здания, и право собственности переходит к покупателю.

Пример расчёта

Эти цифры носят лишь иллюстративный характер. Решают договор и гарантия.

Квартира в Лиссабоне, €500,000, покупатель будет в ней жить.

Этап	Платёж	Уплачено на сегодня	Гарантия должна покрывать не менее
Бронирование	€10,000	€10,000	€10,000
CPCV (до 20%)	€90,000	€100,000	€100,000
Каркас завершён (до 30%)	€50,000	€150,000	€150,000
Купчая	€350,000	€500,000	Гарантия прекращается

При купчей покупатель также платит гербовый сбор 0.8% (€4,000) и IMT, который при такой цене попадает в предельную ступень 8% для постоянного собственного жилья в 2026 году (PwC). Если покупатель нерезидент, IMT с 25 мая 2026 года составляет фиксированные 7.5% (€37,500), если не применяется исключение. Если покупатель заплатит €150,000 до купчей без гарантии и девелопер обанкротится, эти деньги станут обычным требованием в деле о банкротстве.

Лицензия на эксплуатацию, технический паспорт и приёмка

• Licença de utilização. Лицензия муниципалитета на эксплуатацию подтверждает, что здание соответствует утверждённому проекту и пригодно для проживания. С Декрета-закона 10/2024 новые работы оформляются уведомлением с заявлением технического директора, а муниципалитет выдаёт подтверждающий документ. При купчей она больше не обязательна, но сделайте сдачу и купчую зависимыми от неё. С 1 октября 2026 года в купчей должно быть указано, есть ли у объекта градостроительный документ (Literacia Financeira).
• Ficha técnica da habitação. Девелопер должен подготовить этот технический паспорт с описанием материалов, площадей и инженерных систем для жилья, лицензированного после 30 марта 2004 года, и сдать копию в муниципалитет. При купчей он больше не обязателен, но обязанность сохраняется, и некоторые банки всё ещё его требуют. Запросите его при сдаче.
• Энергетический сертификат. Он нужен новому зданию и оценивает жильё по шкале от A+ до F (ComparaJá).
• Приёмка. The Portugal News предупреждает, что готовое жильё может отличаться от планов. Осмотрите жильё до купчей с планами и спецификацией и получите подписанный список дефектов со сроком устранения.

Налоги на новое жильё в 2026 году

Декрет-закон 97/2026, налоговый пакет по жилью 2026 года, снижает НДС на строительство нового жилья с 23% до 6% с 1 июля 2026 года или, по выбору, с 1 января 2026 года, если оно продаётся как постоянное собственное жильё стоимостью примерно до €660,982 или сдаётся по умеренной ставке. Покупатель, который не использует такое жильё как постоянное место проживания, платит дополнительные 10% IMT. Спросите девелопера письменно, применяется ли в проекте сниженная ставка, и объясните покупателю, что это значит для использования жилья.

При каждой покупке покупатель платит:

• IMT при купчей по шкале 2026 года или фиксированные 7.5% для нерезидентов.
• Гербовый сбор 0.8% плюс 0.6% от ипотеки сроком пять лет и более.
• Купчая и регистрация, например €375 без кредита или €700 с финансированием в Casa Pronta (Literacia Financeira, сентябрь 2026).

В новостройках гонорар агентства обычно платит девелопер, как правило от 3% до 5%, а покупатель не платит гонорар за посредничество (BoaVenda, сентябрь 2026).

Лиссабон и Алгарве

• В Лиссабоне в первом квартале 2026 года была самая высокая медианная цена продажи в Португалии, €5,292 за кв. м (INE). Parque das Nações популярен у иностранных семей, а на восточном берегу реки в Marvila и Beato бывшие промышленные площадки превращаются в новое жильё.
• На Алгарве в 2025 году пришлось 29.7% покупок нерезидентов и 42.4% их стоимости (INE, по данным idealista). В Golden Triangle, по оценке Engel & Völkers, иностранные покупатели совершают около 80% покупок (по данным Postal, июль 2026).
• Посуточная аренда: с Декрета-закона 76/2024 муниципалитеты контролируют новые регистрации Alojamento Local и могут возразить против них в течение 60 дней или 90 дней в зонах ограничения. Центральные районы Лиссабона и исторический центр Порту находятся в зоне ограничения. Проверьте это, прежде чем продавать юнит под арендную доходность.
• Валютный риск: The Portugal News отмечает, что покупатели, чьи деньги не в евро, несут курсовой риск на протяжении всего строительства.
• Визы нет: недвижимость перестала давать право на золотую визу 7 октября 2023 года.

Что проверить у девелопера и проекта

• Лицензия на строительство: номер, дата и участок, который она охватывает.
• Выписка из реестра недвижимости по участку и любым ипотекам на нём.
• Корпоративные документы девелопера и история завершённых в срок проектов.
• Банковская гарантия или страховое поручительство на имя покупателя по каждому платежу.
• Спецификация и планы, приложенные к CPCV.
• Пункты о сдаче, льготном периоде, штрафах и расторжении.
• Применяется ли в проекте ставка НДС 6% и какие условия к ней прилагаются.

Тревожные сигналы

• Деньги просят до появления лицензии на строительство.
• CPCV подписан без заверения подписей.
• Гарантии нет, или обещают, что она появится «позже».
• Платежи на счёт, который не принадлежит девелоперу, или посреднику.
• Бессрочные продления даты сдачи.
• Купчую предлагают без лицензии на эксплуатацию или подтверждения градостроительного документа.
• Реклама обещает «золотую визу» или гарантированный арендный доход.

Сделки офф-план в Португалии опираются скорее на договор, чем на специальный закон, а налоговый пакет 2026 года изменил НДС и IMT на новое жильё. Этот гайд проверен на дату, указанную выше. Это общая информация, а не юридическая или налоговая консультация. CloserPass не связан с IMPIC, каким-либо девелопером, банком или органом власти Португалии.

Вакансии и другие гайды смотрите в разделе Португалия на CloserPass.