Как устроен офф-план в Таиланде

Большинство новых кондо в Таиланде продаются до завершения строительства. Главная защита покупателя не банковская гарантия, а договор: с 2008 года Condominium Act обязывает девелоперов использовать типовую форму, и любое отступающее от неё условие недействительно. Эскроу существует, но только если обе стороны его выбирают. В 2026 году главный коммерческий риск это перепроизводство, прежде всего на Пхукете и в Паттайе. Ваша задача как агента проверить договор, девелопера и путь денег до того, как покупатель заплатит.

Коротко

1. Договор девелопера на кондо должен соответствовать типовой форме Министерства внутренних дел согласно статье 6/2 Condominium Act. Несоответствующие условия недействительны, а штраф составляет 100,000 бат (статья 63).
2. Договор должен устанавливать дату переоформления с уведомлением за 30 дней, ограничивать любую остановку строительства одним годом, давать 5 лет ответственности за дефекты конструкций и 2 года для остальных частей.
3. Покупатель может переуступить договор без сбора, а просрочка сдачи обходится девелоперу не менее чем в 0.01% в день, но не более 10%.
4. Эскроу добровольный согласно Escrow Act B.E. 2551 (2008). Большинство покупателей платят девелоперу напрямую, поэтапно.
5. Квартиру обычно удерживает плата за бронирование. Возвращается ли она, зависит от условия договора.
6. Иностранным покупателям нужно место в квоте 49%, и они должны переводить деньги из-за рубежа в иностранной валюте с формой FET от USD 50,000.
7. Девелоперы платят агентам 3–5% и 5–7% по некоторым эксклюзивным сделкам (Leto, май 2026).

Типовой договор

Статья 6/2 была добавлена в Condominium Act в 2008 году. Siam Legal поясняет, что она требует, чтобы договоры купли-продажи кондо соответствовали типовой форме Министерства внутренних дел, а не соответствующие ей условия недействительны. Статья 63 устанавливает штраф 100,000 бат за нарушения. Обязанности, которые важнее всего для покупателя:

Обязанность	Что должен содержать договор
Дата переоформления	Указанная дата с уведомлением за 30 дней покупателю
Строительство	Остановка не более чем на один год
Дефекты	5 лет для конструкций, 2 года для остальных частей
Переуступка	Покупатель может передать договор другому лицу без сбора
Просрочка сдачи	Неустойка не менее 0.01% в день, но не более 10% цены

Если договор девелопера отличается от этих условий, юрист покупателя должен проверить его до подписания.

Эскроу это выбор, а не правило

Thailand Law Online поясняет, что Escrow Act B.E. 2551 (2008) применяется только тогда, когда покупатель и продавец договорились использовать лицензированного эскроу-агента. Никакой закон не обязывает девелопера использовать эскроу. На практике большинство покупателей платят девелоперу напрямую, поэтапно. Никогда не называйте проект «защищённым эскроу», если это не подтверждают договор и документы эскроу-агента.

Бронирование и поэтапные платежи

Thailand Law Online описывает обычную последовательность:

1. Плата за бронирование, чтобы удержать квартиру до договора купли-продажи.
2. Задаток по договору при подписании.
3. Платежи в ходе строительства.
4. Остаток при переоформлении в Земельном департаменте.

Договоры бронирования бывают разными. До того как покупатель заплатит, прочитайте условие о возврате: что будет, если покупатель откажется, если девелопер изменит квартиру или если квота заполнена.

Пример расчёта

Эти цифры только для иллюстрации. Решает договор.

Новое кондо за 4,300,000 бат, близко к средним показателям покупок иностранцами в первом полугодии 2026 года, 4.3 миллиона бат и 43.9 кв. м (The Nation, сентябрь 2026), покупатель иностранец.

Этап	Платёж	Уплачено на сегодня
Бронирование	50,000 бат	50,000 бат
Задаток по договору	380,000 бат	430,000 бат
Платежи в ходе строительства	860,000 бат	1,290,000 бат
Остаток при переоформлении	3,010,000 бат	4,300,000 бат

Если здание сдано с опозданием на 100 дней, неустойка по минимальной ставке составит 4,300,000 x 0.01% x 100 = 43,000 бат. Предел 10% это 430,000 бат.

При переоформлении (Storm Real Estate Phuket, сентябрь 2026), если оценочная стоимость равна цене: сбор за переоформление 2% составляет 86,000 бат и делится так, как указано в договоре. Девелопер как участник бизнеса в недвижимости платит SBT 3.3%, 141,900 бат, и налог у источника 1% как компания. Тайский покупатель жилья стоимостью до 7 миллионов бат заплатил бы сбор за переоформление всего 0.01% до 30 июня 2027 года. Иностранцы платят полные 2%.

Иностранные покупатели: квота и деньги

• Квота 49%. Иностранец может владеть квартирой во фрихолд, только пока площадь в собственности иностранцев не превышает 49% продаваемой площади здания. Письменно спросите девелопера, сколько иностранной квоты осталось, до того как покупатель забронирует объект (Bektu, июнь 2026).
• Форма FET. Чтобы зарегистрировать квартиру на имя иностранца, деньги должны прийти из-за рубежа, в иностранной валюте, а банк-получатель выдаёт форму FET, обычно при переводах от USD 50,000 (Storm Real Estate Phuket). Каждый платёж должен идти тем же путём.
• Никакой аренды на 99 лет и никакой квоты 75%. И то и другое предлагалось в 2024 году и не стало законом (Bektu).
• Дополнительные проверки в конце 2026 года. С 19 октября 2026 года покупки дороже 2 миллионов бат проходят дополнительные проверки в рамках кампании против номинальных владельцев (Thai Examiner).

Виллы и дома офф-план

Иностранец не может владеть землёй под виллой. Виллы офф-план обычно продаются с зарегистрированной арендой на срок до 30 лет. Условия о продлении вроде 30+30+30 это обещания в договоре, и суды обычно признают только первый зарегистрированный срок (Bektu). Типовой договор по статье 6/2 касается продажи кондоминиумов, поэтому договор на виллу требует отдельной тщательной проверки.

Где новое предложение

• Пхукет. Krungsri Research (август 2026) сообщает, что в 2025 году запуски упали на 52.6% до 7,205 квартир, а продажи упали на 61.1%, при этом осталось 14,008 непроданных объектов на 193.7 млрд бат. Поглощение вилл снизилось до 1.8% в месяц, около 50 месяцев запаса, при средней цене виллы 44.8 миллиона бат. Прогноз на 2026 год: запуски минус 4.2%, продажи минус 7.3%.
• Паттайя. Pattaya Mail (февраль 2026) описывает структурное перепроизводство, сильнее всего в Jomtien и на южной береговой линии, где девелоперы предлагают скидки и гибкие условия оплаты. Основной новый спрос дают покупатели из Мьянмы.
• Ко Самуи. Первичный рынок из 2,882 объектов в 117 проектах на 30.3 млрд бат, 52% кондо и 48% вилл (Samui Property Group, май 2026, в основном по данным C9 Hotelworks за июнь 2025).

Перепроизводство даёт покупателям пространство для торга и делает финансы девелопера более важными. Проект, который продаётся медленно, это проект, который может опоздать со сдачей.

Что проверить у девелопера и проекта

• Договор соответствует типовой форме, с датой переоформления, условиями о дефектах и неустойке.
• Предлагается ли эскроу, и если да, данные эскроу-агента.
• Условие о бронировании: сумма, условия возврата, срок подписания договора купли-продажи.
• График платежей и счёт, на который поступает каждый платёж.
• Сколько иностранной квоты осталось в здании, письменно.
• Завершённые проекты девелопера и получили ли их покупатели квартиры вовремя.
• Кто платит сбор за переоформление при завершении.
• Для вилл условия аренды и что именно зарегистрировано.

Тревожные сигналы

• Договор, который не соответствует типовой форме, или девелопер, который отказывается показать его до оплаты.
• «Защищено эскроу» в рекламе без договора эскроу.
• Невозвратное бронирование без чёткого срока.
• Обещание аренды на 99 лет, квоты 75% или гарантированной схемы 30+30+30.
• Просьба платить в батах с тайского счёта для иностранного покупателя во фрихолд.
• Тайский номинальный владелец или компания «на бумаге», предложенные для владения землёй.
• Гарантированный арендный доход без объяснения, кто его платит.

Продажи офф-план в Таиланде держатся на типовом договоре на кондо больше, чем на каком-либо законе о гарантиях, а эскроу добровольный. Этот гайд проверен на указанную выше дату. Это общая информация, а не юридическая или налоговая консультация. CloserPass не связан ни с одним девелопером, банком, эскроу-агентом или государственным органом Таиланда.

Вакансии и другие гайды ищите в разделе Таиланд на CloserPass.