Кто может здесь работать: брокер должен быть гражданином Индонезии

Это самый важный урок курса, поэтому скажем прямо. На Бали брокер по недвижимости должен быть гражданином Индонезии. Иностранцы всё же могут построить здесь карьеру в недвижимости, но в других ролях, с правильным разрешением и никогда в роли человека, который ищет клиентов и ведёт переговоры по сделкам.

Правило в одном абзаце

Постановление Министра торговли № 33 от 2025 года (Permendag 33/2025) действует с 5 октября 2025 года и заменило прежнее правило для брокеров, Permendag 51/2017 (правовая база BPK). Согласно ему, лицензированная брокерская компания (P4) должна нанимать сертифицированных брокеров по недвижимости в качестве экспертного персонала, и эти брокеры должны быть гражданами Индонезии (WNI) (Bisnis.com, ноябрь 2025). Руководители P4 должны иметь сертификат компетенции национальной системы сертификации и могут быть иностранцами, но каждый руководитель может быть зарегистрирован только в одной P4.

Кто может быть брокером

Person	Может работать полевым брокером?	Что разрешено
Гражданин Индонезии с сертификатом компетенции, работающий в лицензированной P4	Да	Искать клиентов, брать объекты, проводить показы, вести переговоры, закрывать сделки
Гражданин Индонезии без сертификата	Нет, после окончания переходного периода	Пройти обучение и сертификацию (урок 3)
Иностранец с рабочим KITAS на руководящей должности и с сертификатом компетенции	Нет	Руководить P4, развитием бизнеса, стратегией
Иностранец с туристической, гостевой визой, визой second home или визой удалённого работника	Нет	Никакой оплачиваемой работы на индонезийский бизнес

Что иностранцу можно и нельзя делать

В ноябре 2025 года AREBI Bali чётко объяснила правило: иностранцы могут занимать руководящие должности, например в развитии бизнеса или стратегическом маркетинге, но не могут выполнять основную брокерскую работу (NusaBali). Это значит, что иностранец не должен:

• Искать и оформлять клиентов в качестве их агента.
• Показывать виллы покупателям и вести переговоры по предложениям.
• Вести сделку или распоряжаться деньгами.
• Подписывать договоры с продавцами или покупателями.

AREBI Bali подчеркнула это, потому что иностранцы всё ещё работали активными агентами в туристических районах.

Визы: что не подходит

• Виза по прибытии или гостевая виза: только для туризма. В сентябре 2024 года иммиграционная служба Бали депортировала австралийца с визой по прибытии за рекламу виллы в соцсетях и запретила ему въезд минимум на шесть месяцев (INP Polri).
• Виза second home: долгое пребывание, но не разрешение на работу.
• Виза удалённого работника (E33G): как объясняет Emerhub, она требует дохода из-за рубежа и исключает доход из индонезийских источников. Продажа балийских вилл для агентства на Бали считается работой в Индонезии.

Контроль ведётся активно. С января по июнь 2026 года иммиграционная служба Бали депортировала 342 иностранцев, в основном за нарушение условий разрешений и просрочку пребывания (RRI). Если вам предлагают роль «агента-фрилансера» на туристической визе, весь риск лежит на вас.

Вариант 1: рабочее разрешение со спонсором на руководящей должности

Иностранцу, который хочет работать в брокерской компании на Бали, нужен работодатель-спонсор. Как объясняет Hukumonline, для разрешения на проживание с правом работы (ITAS, карта называется KITAS) нужна гарантия от компании-работодателя. Обычные шаги (Expat.com, апрель 2026):

1. Компания получает в Министерстве трудовых ресурсов разрешение на найм иностранца, RPTKA (план использования иностранных работников).
2. Компания заранее оплачивает сбор за разрешение на работу, около USD 100 в месяц.
3. Вы получаете визу ограниченного пребывания (рабочий вариант E23) и въезжаете в Индонезию.
4. Виза конвертируется в KITAS, обычно на 6 месяцев, 1 год или 2 года, с возможностью продления.

Название должности имеет значение. Некоторые должности закрыты для иностранцев Постановлением Министра трудовых ресурсов № 349 от 2019 года, а сама брокерская роль зарезервирована за гражданами. Для руководящей должности в P4 также нужен сертификат компетенции (урок 3). Сборы и порядок часто меняются, поэтому сверяйтесь с официальным источником, прежде чем действовать.

Вариант 2: инвестировать через PT PMA

Иностранец может владеть брокерской компанией через компанию с иностранным капиталом, PT PMA. Брокерская деятельность в недвижимости не входит в закрытый для иностранных инвестиций список. По Регламенту BKPM 5/2025 инвестиционный план по-прежнему должен превышать IDR 10 млрд, но оплаченный капитал для новых компаний снизился до IDR 2.5 млрд (Infiniti).

Владение компанией не делает вас брокером. PT PMA всё равно должна нанимать сертифицированных брокеров-граждан Индонезии, а вы можете только руководить. Кроме того, Бали пристально следит за иностранными компаниями: с 2026 года система OSS отклоняет новые регистрации PMA на Бали для видов деятельности низкого и ниже среднего риска (Emerhub, май 2026). Лицензированная брокерская деятельность относится к категории выше среднего риска, поэтому остаётся открытой, но будьте готовы к проверкам капитала, офиса и кодов деятельности.

Вариант 3: работать из-за рубежа

Некоторые иностранцы направляют покупателей из своей страны в лицензированную P4 на Бали или работают в зарубежном офисе продаж девелопера по законам своей страны. Законно ли это, зависит от того, где вы живёте и как вам платят. Прежде чем брать любое вознаграждение, проконсультируйтесь с индонезийским юристом и никогда не делайте этого с Бали по гостевой визе.

Если вы гражданин Индонезии

Закон написан именно под вас. Ваш путь: лицензированная P4, сертификат компетенции и постоянное обучение. Английский, а также русский или французский помогут вам работать с иностранными покупателями. Шаги описаны в уроке 3.

Подробнее читайте в статье Как стать агентом по недвижимости на Бали и тренируйтесь в упражнениях по правилам Бали.

Это общая информация, а не юридическая или иммиграционная консультация. Правила в Индонезии быстро меняются: сверяйтесь с официальным источником, прежде чем действовать.