Новая сотрудница с Бали приходит в агентство в Canggu в 2026 году и спрашивает, что Постановление Министерства торговли 33/2025 требует лично от неё, прежде чем она начнёт вести сделки. Какой ответ верный?

1. Ничего лично: лицензия нужна только агентству
2. Сертификат компетенции, и она должна работать в лицензированной брокерской компании
3. Членство в нотариальной палате и юридическое образование
4. Лицензия гида от правительства провинции Бали

Какой диапазон комиссии согласно Permendag 33/2025 применяется к продаже недвижимости через брокера в Индонезии?

1. От 1% до 2% от цены
2. Свободно согласуется, без какого-либо диапазона
3. От 5% до 8% от цены
4. От 2% до 5% от цены

Пример расчёта: ваше агентство продаёт виллу в собственности в Sanur индонезийскому покупателю за IDR 5,000,000,000 с комиссией 3%. Какую максимальную сумму согласно Permendag 33/2025 агентство может выплатить сертифицированному агенту, который вёл сделку (в IDR)?

Гражданин Австралии с визой по прибытии снимает виллу на видео и публикует его в соцсетях, чтобы найти покупателей и арендаторов. Что сделала иммиграционная служба Бали в похожем случае 2024 года?

1. Вынесла устное предупреждение, поскольку посты в соцсетях не являются работой
2. Обязала его перейти на разрешение на работу в течение 30 дней
3. Депортировала его с запретом на въезд, расценив продвижение как деловую деятельность, которую виза по прибытии не допускает
4. Оштрафовала только владельца виллы, поскольку иностранцы никогда не несут ответственности

Какую ежегодную обязанность по отчётности Permendag 33/2025 возлагает на брокерскую компанию в сфере недвижимости?

1. Отчёт о деятельности через систему Министерства торговли до 30 апреля
2. Ежеквартальный отчёт губернатору Бали об иностранных клиентах
3. Ежемесячные данные о числе объектов, направляемые в AREBI
4. Никакой отчётности после получения NIB

Француз, живущий на Бали, хочет присоединиться к вашему агентству в качестве полевого агента, который показывает виллы и ведёт переговоры по предложениям. Что, по словам AREBI Bali, допускают новые правила брокерской деятельности?

1. Всё что угодно, если у него есть KITAS любого типа
2. Полевую брокерскую работу при условии, что каждую сделку подписывает и индонезийский агент
3. Полевую брокерскую работу только с иностранными покупателями
4. Управленческие роли, например развитие бизнеса, но не привлечение клиентов, переговоры или ведение сделок

Как по новым правилам классифицируется брокерская деятельность в сфере недвижимости (KBLI 68200, операции с недвижимостью за вознаграждение или по договору) в системе риск-ориентированного лицензирования (OSS) и что из этого следует?

1. Низкий риск: достаточно одного NIB
2. Средне-высокий риск: компании нужен стандартный сертификат в дополнение к NIB
3. Высокий риск: полная министерская лицензия и экологическое разрешение
4. Без классификации: брокеры работают без регистрации

AREBI объявила национальную цель по сертификации, привязанную к окончанию периода ознакомления с Permendag 33/2025. Какой она была?

1. 500 сертифицированных брокеров к декабрю 2025 года
2. Сертификация всех 3,000 агентов Бали к июню 2026 года
3. 5,000 сертифицированных брокеров к октябрю 2026 года
4. 10,000 сертифицированных брокеров к 2030 году

Иностранный инвестор хочет открыть брокерскую PT PMA на Бали в 2026 году. Что изменило Постановление BKPM 5/2025 для новых компаний с иностранным участием?

1. Минимальный оплаченный капитал снизился с IDR 10 млрд до IDR 2,5 млрд, при этом планируемый объём инвестиций по-прежнему должен превышать IDR 10 млрд
2. Компаниям PT PMA больше не нужен минимальный капитал
3. Минимальный оплаченный капитал вырос до IDR 25 млрд
4. Иностранные брокерские компании теперь должны на 51% принадлежать членам AREBI

Покупатель из Нидерландов с KITAS спрашивает, может ли он купить виллу в Uluwatu на праве Hak Milik (собственность) на своё имя. Что вы ему ответите?

1. Да, если у него KITAP, а не KITAS
2. Да, если цена превышает IDR 5 млрд
3. Да, по нотариальной доверенности
4. Нет: Hak Milik предназначено для граждан Индонезии; он может владеть домом на праве Hak Pakai или квартирой (HMSRS)

Какие минимальные цены применяются на Бали, когда иностранец покупает жильё по Kepmen ATR/BPN 1241/2022?

1. IDR 1 млрд за дом и IDR 500 млн за квартиру
2. IDR 5 млрд за дом на земле и IDR 2 млрд за квартиру
3. IDR 10 млрд для обоих
4. За пределами Джакарты минимальной цены нет

Пример расчёта: представитель индонезийской диаспоры (с иностранным паспортом) хочет купить дом на земле на Бали. Приказ позволяет покупателям из диаспоры применять 75% от обычного порога для Бали в IDR 5 млрд. Какова его минимальная цена (в IDR)?

Иностранная пара хочет купить два соседних участка в Tabanan общей площадью 3,500 м2, чтобы построить один семейный дом на праве Hak Pakai. Какое ограничение действует?

1. Никаких ограничений, если каждый участок меньше 2,000 м2
2. До 5,000 м2 на человека
3. Один участок площадью не более 2,000 м2 на человека или семью, если министр не сделает исключение
4. До 10,000 м2, если земля находится вне туристической зоны

Hak Pakai предоставлено иностранному владельцу дома на государственной земле. Каков максимальный общий срок, если право предоставлено, продлено и затем возобновлено в полном объёме по PP 18/2021?

1. 80 лет: 30 плюс продление на 20 лет плюс возобновление на 30 лет
2. 25 лет без продления
3. 99 лет единым сроком
4. Без ограничения, как Hak Milik

Клиент подписывает долгосрочную аренду (Hak Sewa) виллы в Pererenan на 25 лет. Чем он фактически владеет по итогам сделки?

1. Землёй, после полной оплаты аренды
2. Сертификатом Hak Milik на своё имя
3. Правом Hak Pakai, автоматически зарегистрированным в BPN
4. Договорным правом пользоваться объектом в течение срока; земля остаётся у индонезийского владельца

Продавец предлагает вашему иностранному покупателю оформить право собственности на балийского двоюродного брата продавца, подкрепив это дополнительным соглашением и доверенностью. Какой совет правильный в 2026 году?

1. Это безопасно, если дополнительное соглашение заверено нотариусом
2. Это безопасно, если двоюродный брат также подпишет договор займа
3. Отказаться: Индонезия не признаёт бенефициарное владение, дополнительное соглашение не имеет юридической силы, а Бали перешёл к прямому запрету таких схем pinjam nama
4. Это безопасно на 30 лет, затем право нужно преобразовать

Кто из перечисленных указан как субъект, обязанный отчитываться перед PPATK (финансовой разведкой Индонезии), согласно Постановлению правительства 43/2015?

1. Только банки и обменные пункты
2. Компании и агенты по недвижимости, наряду с нотариусами и должностными лицами по земельным актам PPAT
3. Только PPAT, но никогда не агент
4. Только девелоперы, акции которых торгуются на бирже

Покупатель настаивает на оплате виллы в Seminyak несколькими пачками наличных от разных людей, отказывается объяснить происхождение денег и просит не указывать цену в документах. Что вам следует сделать?

1. Направить в PPATK сообщение о подозрительной операции и не говорить клиенту, что вы о нём сообщили
2. Принять наличные, но попросить нотариуса указать более низкую цену
3. Предупредить клиента, что вы о нём сообщите, и дождаться его реакции
4. Ничего не делать: обязанность сообщать есть только у банка

Какое распоряжение дал губернатор Wayan Koster в июле 2025 года в отношении туристических проектов на продуктивных землях Бали?

1. Полный запрет любого строительства на всём острове на пять лет
2. Налоговую скидку для отелей, построенных на рисовых полях
3. С 2025 года не выдавать разрешения на туристические объекты на продуктивных землях
4. Разрешения на строительство на сельскохозяйственных землях нужны только иностранным инвесторам

В конце 2026 года инвестор хочет арендовать рисовое поле (sawah) в Tabanan и построить на нём шесть вилл для сдачи. Какую позицию провинции после смертоносных наводнений сентября 2025 года вы должны объяснить?

1. Разрешено, если виллы ниже двух этажей
2. Разрешено, если земля арендуется, а не покупается
3. Разрешено, если инвестор платит округу сбор за перевод земли
4. Никаких новых разрешений на коммерческое использование рисовых полей; строить там можно только собственный дом владельца земли

Покупатель планирует разместить свою виллу в Canggu на Airbnb и Booking.com. Что Министерство туризма потребовало от хозяев с 1 августа 2026 года?

1. Ничего нового: всё лицензирование берут на себя платформы
2. Действующий NIB с соответствующим кодом KBLI, иначе объявление могут удалить
3. Только квитанцию об уплате туристического налога из аэропорта
4. Только подписанное письмо от главы banjar

Пример расчёта: покупатель приобретает дом на праве Hak Milik на Бали за IDR 6,000,000,000. Предположим, что округ применяет ставку BPHTB 5% с необлагаемым вычетом (NPOPTKP) IDR 80,000,000. Сколько BPHTB платит покупатель (в IDR)?

Какой субрынок Бали показал самую высокую загрузку отелей в 2025 году, по данным Horwath HTL?

1. Canggu
2. Ubud
3. Nusa Dua
4. Seminyak

Клиент хочет виллу в районе с самым высоким средним тарифом отелей на Бали в 2025 году. Какой район вы покажете первым?

1. Jimbaran и Uluwatu
2. Kuta и Legian
3. Tegallalang
4. Sanur

Какая примерно доля предложения брендированных резиденций Бали находится в Canggu и Berawa (Horwath HTL, 2026)?

1. Около 10%
2. Около 25%
3. Около 60%
4. Около 40%

Какой район Ubud является поясом роскоши вдоль речного ущелья, где удачно расположенная вилла с 3 спальнями может приносить около USD 400–700 за ночь?

1. Tegallalang
2. Sayan (долина реки Ayung)
3. Mas
4. Nyuh Kuning

Пример расчёта: вилла с 3 спальнями в Penestanan, Ubud, забронирована на 20 ночей в высокий сезон по USD 300 за ночь, в пределах диапазона USD 250–350, указанного для 2026 года. Какова валовая выручка за эти ночи (в USD)?

Пример расчёта: инвестор арендует 4 are (400 кв. м) первоклассной земли в Pererenan по IDR 45 млн за are в год на 25 лет. Какова общая стоимость аренды (в IDR)?

Какая из этих зон района Canggu имеет самую дешёвую аренду земли за are в год, по данным Bali Villa Realty (сентябрь 2026 года)?

1. Batu Bolong
2. Berawa (первоклассная)
3. Побережье Seseh и Cemagi
4. Pererenan (первоклассная)

По данным Rumavi за 2026 год по виллам с 4 спальнями, в каком микрорайоне Canggu самый высокий тариф за ночь?

1. Pererenan
2. Umalas
3. Seseh
4. Batu Bolong

Какой микрорайон Seminyak отличается самым высоким спросом на краткосрочную аренду и самой высокой ценой входа (от примерно USD 700,000)?

1. Petitenget
2. Drupadi
3. Legian
4. Batu Belig

В каком районе Bukit самая дешёвая аренда земли, около IDR 10–15 млн за are в год (Bali Villa Realty, сентябрь 2026 года)?

1. Первоклассные пляжи Bingin и Uluwatu
2. Ungasan, Pandawa и внутренняя часть Bukit
3. Pecatu и Balangan
4. Набережная залива Jimbaran

По данным NusaBali за май 2026 года, насколько медианная цена виллы в собственности выше медианной цены виллы на праве аренды в Ungasan (в USD)?

Где на острове надбавка за собственность по сравнению с арендой была самой высокой в первом квартале 2026 года, около 82%?

1. Ubud
2. Canggu
3. Pecatu
4. Seminyak

Пример расчёта: вилле с 3 спальнями в Pecatu в высокий сезон нужно 50 цистерн воды в месяц по IDR 200,000 за цистерну объёмом 5,000 литров. Каковы ежемесячные расходы на воду (в IDR)?

Какова минимальная цена, по которой иностранец может купить дом на земле на праве Hak Pakai на Бали?

1. IDR 2 млрд
2. IDR 3 млрд
3. IDR 1 млрд
4. IDR 5 млрд

С 2026 года OSS отклоняет новые регистрации PMA на Бали для видов деятельности низкого и средне-низкого риска. Какой KBLI в сфере недвижимости был прямо назван в письме губернатора?

1. 68111 (собственная или арендованная недвижимость)
2. 68200 (брокерская деятельность в сфере недвижимости за вознаграждение)
3. 41011 (строительство жилых зданий)
4. 55110 (звёздные отели)

Региональное постановление Бали 4/2026 делает перевод охраняемых рисовых полей под виллы уголовным преступлением. На каких двух округах сосредоточен основной контроль?

1. Badung и Denpasar
2. Tabanan и Gianyar
3. Buleleng и Karangasem
4. Klungkung и Bangli

Семья из четырёх иностранных туристов приезжает на Бали в отпуск. Сколько туристического сбора они платят в общей сложности (в IDR)?

По данным AREBI Bali (ноябрь 2025 года), что может делать иностранец в брокерской компании на Бали согласно Permendag 33/2025?

1. Работать полевым брокером при наличии KITAS
2. Вести сделки для клиентов из своей страны
3. Занимать только управленческую должность, без полевой брокерской работы
4. Ничего, даже в качестве инвестора

Пример расчёта: агентство продаёт виллу на праве аренды в Berawa за USD 400,000 с комиссией 5%, по верхней границе диапазона продаж Permendag 33/2025, и выплачивает своему брокеру максимально допустимую долю. Сколько получает брокер (в USD)?

Пример расчёта: владелец виллы в Kerobokan получает IDR 300 млн годовой арендной платы от долгосрочного арендатора. Какой окончательный подоходный налог нужно уплатить (в IDR)?

Девелопер хочет, чтобы покупатели подписали PPJB (условный договор купли-продажи) на виллы на земле в новом проекте в Ubud. Какие условия должны быть выполнены сначала согласно PP 14/2016 с изменениями PP 12/2021?

1. Только подписанная форма бронирования и задаток
2. Ясный статус земли, разрешение на строительство (PBG), наличие инфраструктуры и коммуникаций и готовность строительства не менее 20%
3. Банковская гарантия на 100% цены
4. Одобрение AREBI и banjar

Перед кем покупатель и девелопер должны подписать PPJB на дом согласно постановлению о жилье?

1. Только перед главой деревни
2. Перед агентом по объекту в качестве свидетеля
3. Ни перед кем: достаточно подтверждения в WhatsApp
4. Перед нотариусом

Чем отличаются сроки маркетинга проекта квартир и проекта домов на земле согласно постановлению о жилье?

1. Квартиры (rumah susun) можно продвигать до начала строительства, а дома на земле продаются по PPJB после готовности не менее 20%
2. И те и другие можно продвигать только после выдачи SLF
3. Дома на земле можно продвигать до приобретения земли, а квартиры нельзя
4. Никакой разницы и никаких условий

Пример расчёта: покупатель подписал PPJB на виллу стоимостью IDR 3,000,000,000 и заплатил IDR 900,000,000. Он расторгает договор по своей вине. Согласно статье 22L(4), девелопер может удержать 10% цены. Какую сумму нужно вернуть (в IDR)?

Покупатель внёс задаток IDR 250,000,000 за виллу стоимостью IDR 3,000,000,000 по PPJB, а затем отказывается от покупки по личным причинам. Что постановление позволяет сделать девелоперу?

1. Вернуть всё, поскольку расторжение всегда бесплатно
2. Вернуть половину задатка
3. Оставить себе весь платёж, поскольку он не превышает 10% цены
4. Потребовать с покупателя полную цену

Девелопер срывает срок передачи и не выполняет обязательства по PPJB, и покупатель расторгает договор. На что покупатель имеет право согласно постановлению о жилье?

1. Ни на что, поскольку покупатели off-plan несут весь риск
2. На 90% платежей, девелопер оставляет 10%
3. Только на зачёт в будущем проекте
4. На возврат всех полученных платежей

Брошюра проекта вилл в Pecatu обещала пляжный клуб и фиксированную доходность 12%, но в PPJB нет ни того, ни другого. Покупатель считает, что его ввели в заблуждение. Какой закон даёт ему основание действовать и какое наказание может применяться?

1. Закон о защите прав потребителей: вводящая в заблуждение реклама незаконна и может повлечь до 5 лет лишения свободы или штраф до IDR 2 млрд
2. Никакой: значение имеет только PPJB, а брошюры не имеют юридической силы
3. Закон о туризме, с максимальным штрафом IDR 10 млн
4. Только этический кодекс AREBI, без юридической ответственности

Девелопер показывает старый IMB на участок в Jimbaran. Какой документ заменил IMB в качестве разрешения на строительство согласно PP 16/2021?

1. Сертификат SHM
2. PBG (Persetujuan Bangunan Gedung), оформляемый через SIMBG
3. NIB из OSS
4. PPJB

Готовая вилла off-plan передана, но у девелопера ещё нет SLF. Почему это важно?

1. Не важно: SLF для вилл необязателен
2. Это влияет только на налоговую декларацию девелопера
3. SLF (сертификат пригодности к эксплуатации) подтверждает, что здание пригодно для использования, и его нужно получить до начала использования или заселения
4. SLF является правом на землю, поэтому покупатель ничем не владеет

Как часто нужно обновлять SLF для здания, которое не является жилым домом, например для отеля?

1. Каждые 5 лет
2. Каждые 20 лет
3. Каждый год
4. Никогда

Пример расчёта: вилла off-plan с 2 спальнями стоит IDR 6,800,000,000, а девелопер прогнозирует годовую выручку от аренды IDR 485,000,000. Какова валовая доходность (в %, два знака после запятой)?

Пример расчёта: та же вилла, цена IDR 6,800,000,000 и выручка IDR 485,000,000. Вычтите управление 20%, комиссии OTA 15%, операционные расходы 15% и резерв на капитальные затраты 5%, всё от выручки. Какова чистая доходность (в %, два знака после запятой)?

Клиент спрашивает, сколько обычно берёт управляющий виллой на Бали с полным сервисом. Какой диапазон указан в анализе рынка 2026 года?

1. От 1% до 3% выручки
2. Фиксированные USD 100 в месяц
3. От 50% до 70% выручки
4. Около 15–30% выручки, до комиссий OTA

Девелопер в Canggu рекламирует «валовой ROI 11.5%» на виллу стоимостью IDR 4.2 млрд. Как точнее всего объяснить эту цифру покупателю?

1. Это гарантированный чистый доход после налогов
2. Это прогнозируемая выручка, делённая на стоимость покупки, до любых операционных вычетов, поэтому нужно запросить допущения по загрузке и тарифу за ночь
3. Это ежегодный рост цены виллы
4. Это доходность, уже достигнутая прошлыми проектами девелопера

Брендированные виллы и кондотели на Бали давно продают с гарантированной доходностью. На какую слабость указало исследование JLL?

1. Гарантии незаконны и ничтожны
2. Гарантии всегда действуют весь срок аренды
3. Типичные гарантии были короткими (около 7% на три года), и некоторые слабые проекты не смогли обеспечить достаточную доходность после окончания гарантии
4. Гарантии выплачивает правительство Бали

Пример расчёта: девелопер предлагает гарантию доходности от аренды 8% в год на 3 года для виллы стоимостью IDR 4,000,000,000. Какова общая гарантированная выплата за этот период (в IDR)?

Пример расчёта: покупатель подписывает сделку на виллу off-plan на праве аренды на 30 лет; срок аренды начинается с даты подписания. Передачу обещали через 18 месяцев, но виллу передают через 36 месяцев. Сколько лет аренды остаётся, когда он может ею пользоваться?

Небольшой девелопер на Бали просит вашего покупателя заплатить 70% авансом на счёт компании без эскроу. Какую защиту вы порекомендуете?

1. Платежи по этапам, которые перечисляются только после независимой проверки, с подробным договором и независимым строительным аудитором
2. Заплатить авансом, но попросить скидку
3. Заплатить наличными прорабу, чтобы ускорить работу
4. Согласиться, поскольку индонезийский закон гарантирует все депозиты off-plan

На каком этапе строительства виллы off-plan подрядчик скорее всего бросит работу, по мнению операторов на Бали?

1. До расчистки участка
2. В день подписания PPJB
3. После выдачи SLF
4. Ближе к концу строительства, когда большая часть денег уже выплачена

Пример расчёта: недавно сданная вилла сдаётся за IDR 3,500,000 за ночь. Региональный налог на гостиничные услуги (PBJT, распространяется на виллы) взимается по ставке 10%. Сколько PBJT нужно уплатить за ночь (в IDR)?

В брошюре девелопера сказано, что сейчас в туризме на Бали доминируют гости из Китая. Какая страна, по данным BPS за первое полугодие 2026 года, на самом деле была крупнейшим источником иностранных визитов на Бали?

1. Китай
2. Австралия
3. Индия
4. Великобритания

Пример расчёта по данным BPS: в первом полугодии 2026 года Бали принял около 3.2 млн иностранных визитов, из которых 802,837 пришлись на австралийцев. Какова доля визитов из Австралии (в %, один знак после запятой)?

Покупатель говорит, что туризм на Бали растёт каждый год, поэтому доход от аренды может только расти. Что показывают данные за 2026 год?

1. Число прибытий выросло более чем на 10% в 2026 году, так что утверждение верно
2. Число прибытий удвоилось после введения туристического сбора
3. Иностранных прибытий было 6.95 млн в 2025 году, но за первые восемь месяцев 2026 года их было примерно на 1.6% меньше, чем годом ранее
4. BPS прекратило публиковать данные о прибытиях на Бали в 2026 году

Коллега-француз хочет ориентироваться на европейских покупателей. Какая европейская страна направила больше всего гостей на Бали в первом полугодии 2026 года?

1. Франция
2. Германия
3. Россия
4. Великобритания

Пример расчёта по средним данным AirDNA для Бали: вилла имеет средний тариф USD 130 за ночь при загрузке 57%. Какую валовую годовую выручку это означает (в USD)?

Девелопер обещает загрузку 85% круглый год для новой виллы с двумя спальнями в Canggu. Какой честный ориентир стоит назвать клиенту?

1. Звёздные отели на Бали в среднем имели загрузку около 65% в июне 2026 года (самую высокую среди провинций), а AirDNA показывает около 57% по краткосрочной аренде за 12 месяцев, поэтому 85% круглый год требуют веских доказательств
2. 85% является средним показателем для Бали по данным BPS
3. Для вилл загрузка не важна, важен только тариф за ночь
4. Краткосрочная аренда всегда опережает отели на 20 пунктов

Что происходит, когда аренда виллы на Бали на 25 лет заканчивается без согласованного продления?

1. Арендатор автоматически становится собственником
2. Аренда преобразуется в Hak Pakai
3. Земля и здание возвращаются владельцу земли, а оставшаяся стоимость договора падает до нуля
4. Государство выкупает виллу по рыночной стоимости

Упрощённый пример: клиент платит USD 300,000 за виллу, у которой осталось 25 лет аренды. При линейном подходе (без роста рынка, стоимость равномерно снижается со временем) сколько стоит аренда через 10 лет (в USD)?

Пример расчёта: вилла на праве аренды стоит USD 250,000, осталось 20 лет, и она приносит USD 22,000 чистыми в год. Если считать цену расходом, равномерно распределённым на срок аренды (USD 12,500 в год), какова реальная годовая доходность от цены покупки (в %)?

Пример расчёта: вилла, купленная за USD 350,000, приносит USD 45,000 валовой выручки от аренды в год. Управление, комиссии платформ, персонал, коммунальные услуги, обслуживание и налоги забирают 40% этой выручки. Какова чистая доходность (в %, один знак после запятой)?

Инвестор спрашивает, сколько стоит золотая виза Индонезии через пассивные инвестиции (государственные облигации, акции на бирже или паевые фонды) без создания компании. Какой ответ верный?

1. USD 100,000 на 10 лет
2. USD 350,000 за разрешение на 5 лет или USD 700,000 за разрешение на 10 лет
3. Любая вилла на праве аренды дороже USD 500,000
4. Rp 2 млрд на сберегательном счёте на 10 лет

Пара австралийских пенсионеров спрашивает о визе второго дома. Каково основное финансовое требование?

1. Владение любой виллой на Бали
2. USD 60,000 иностранного дохода в год
3. USD 1 млн в индонезийских акциях
4. Средства не менее Rp 2 млрд (около USD 130,000) в индонезийском банке, для пребывания на 5 или 10 лет

Цифровой кочевник с KITAS для удалённых работников E33G хочет купить виллу и сам получать доход от аренды. Что вы ему скажете?

1. E33G распространяется только на доход из иностранных источников, поэтому для дохода от аренды виллы на Бали нужна надлежащая структура (лицензированный оператор или компания) и налоговая консультация
2. E33G позволяет ему вести любой бизнес в Индонезии
3. Он может сдавать её от своего имени на Airbnb
4. Доход от аренды не облагается налогом для владельцев KITAS

Иммиграционные данные показывают 1,274 золотые визы, выданные с июля 2024 по май 2026 года, на сумму около USD 2.9 млрд. Какой правильный вывод для агента по продаже вилл на Бали?

1. Большинство разрешений получили австралийцы, покупающие виллы
2. Программа провалилась и закрыта
3. Почти 98% средств пришлись на корпоративных инвесторов, а ведущими национальностями были американцы, китайцы и тайваньцы, поэтому частные покупатели золотой визы являются небольшой нишей
4. Каждый владелец был обязан купить недвижимость на Бали

Продавец в Buleleng утверждает, что его земля подорожает вдвое, потому что «скоро откроется аэропорт на севере Бали». Каков статус в октябре 2026 года?

1. Он открылся в 2025 году
2. Площадка в Kubutambahan, Buleleng, включена в национальный план развития на 2025–2029 годы, и президент в июле 2026 года поддержал ускорение проекта, но он всё ещё на стадии планирования без даты начала строительства
3. Проект был отменён Министерством транспорта
4. Он строится, открытие запланировано на 2027 год

Какой сигнал 2026 года яснее всего указывает на риск переизбытка предложения вилл на Бали?

1. Загрузка отелей на Бали достигла 100%
2. Туристический сбор был отменён
3. Число прибытий выросло на 15% в 2026 году
4. Число объявлений вилл на одной платформе аренды подскочило примерно с 2,400 в июне до более чем 3,300 в октябре 2026 года, а новые объявления запрашивали примерно на 5% меньше, чем в конце 2025 года, при этом AirDNA отслеживает более 48,000 активных объявлений краткосрочной аренды

Клиент хочет построить виллу для сдачи на продуктивном рисовом поле в Tabanan. О каком регуляторном риске вы предупредите в первую очередь?

1. Ни о каком, рисовые поля являются самым дешёвым законным вариантом
2. В сентябре 2025 года губернатор Koster поручил главам округов и мэрам прекратить выдачу новых разрешений на отели и виллы на продуктивных сельскохозяйственных землях, поэтому проект может так и не получить лицензию
3. Регулируется только цвет крыши
4. Сельскохозяйственные земли автоматически меняют зонирование через 5 лет

Согласно данным объявлений Bali Villa Hub, опубликованным в октябре 2026 года, в каком районе была самая высокая медианная запрашиваемая месячная аренда виллы с двумя спальнями?

1. Pererenan, около USD 2,414 в месяц
2. Kuta
3. Ubud
4. Lovina

Пример расчёта: вилла с двумя спальнями в Pererenan сдаётся по годовому договору за USD 2,414 в месяц. Аренда стоит USD 280,000. Какова валовая арендная доходность (в %, один знак после запятой)?

Семья из Джакарты хочет виллу на Бали. Bank Indonesia сохранил BI Rate на уровне 5.75% в июле 2026 года после повышений на 100 базисных пунктов в том году, при курсе рупии около 17,900 за USD. Что следует учитывать?

1. Индонезийские покупатели не могут покупать на Бали
2. Ставки снижены до нуля, поэтому ипотека бесплатна
3. Как граждане Индонезии они могут владеть правом собственности Hak Milik, но более высокие ставки делают ипотечное финансирование дороже, поэтому заранее проверьте их план заимствований
4. Они обязаны использовать PT PMA

Пример расчёта: индонезийский покупатель приобретает виллу в собственность за IDR 5,000,000,000. BPHTB составляет 5% от стоимости приобретения за вычетом NPOPTKP; примите минимальный национальный NPOPTKP в IDR 80,000,000 для первого приобретения. Сколько BPHTB нужно уплатить (в IDR)?

Пример расчёта: тот же покупатель позже приобретает второй объект в том же округе за IDR 3,000,000,000. NPOPTKP нельзя повторно применить ко второму приобретению. Сколько BPHTB нужно уплатить (в IDR)?

Пример расчёта: продавец передаёт виллу в собственности за IDR 6,200,000,000. Окончательный подоходный налог при передаче земли и зданий составляет 2.5% от валовой стоимости. Сколько должен заплатить продавец (в IDR)?

Кто по закону платит какой налог при передаче права при продаже в собственность между двумя гражданами Индонезии на Бали?

1. Покупатель платит оба
2. Продавец платит окончательный подоходный налог 2.5%, а покупатель платит BPHTB 5%
3. Нотариус платит оба из своего вознаграждения
4. По закону оба налога делятся 50/50

Пример расчёта: девелопер передаёт новый дом на земле в декабре 2026 года за IDR 4,500,000,000 (без НДС). НДС фактически составляет 11% (12% с базы 11/12 цены). Согласно PMK 90/2025 государство берёт на себя 100% НДС на первые IDR 2 млрд для жилья ценой до IDR 5 млрд. Сколько НДС всё же платит покупатель (в IDR)?

Новая вилла стоит IDR 5,600,000,000 с передачей в ноябре 2026 года. Применяется ли льгота по НДС 2026 года (PPN DTP)?

1. Да, на первые IDR 2 млрд
2. Да, на полную цену
3. Нет, потому что цена выше лимита IDR 5 млрд, поэтому применяется полный НДС
4. Только если покупатель иностранец

Пример расчёта: владелец земли, налоговый резидент Индонезии, сдаёт землю иностранному покупателю на 25 лет за IDR 2,000,000,000. Окончательный подоходный налог на аренду земли и зданий составляет 10% от валовой суммы. Сколько налога нужно уплатить (в IDR)?

Пример расчёта: владелец, резидент Индонезии, сдаёт виллу по годовому договору за USD 24,000. Переведите по курсу IDR 17,900 за USD, затем примените окончательный налог 10% на доход от аренды. Сколько налога нужно уплатить (в IDR)?

Пример расчёта: иностранец-нерезидент продаёт оставшиеся годы аренды своей виллы за USD 200,000. Уступка аренды облагается как доход от аренды: 10% для налоговых резидентов, 20% для нерезидентов (может быть снижено по налоговому договору). Сколько налога нужно уплатить до применения льгот по договору (в USD)?

Пример расчёта: нотариус PPAT берёт 0.75% со сделки на IDR 3,580,000,000 (законный максимум составляет 1%). Каково вознаграждение (в IDR)?

Пример расчёта: гости бронируют лицензированную виллу на 5 ночей по IDR 3,000,000 за ночь. Региональный гостиничный налог (PBJT на проживание, ранее PHR или PB1) составляет 10%. Сколько налога собирается (в IDR)?

Владелец считает, что Airbnb берёт на себя все налоги по его вилле на Бали. Какая позиция правильная?

1. Airbnb собирает и уплачивает все индонезийские налоги
2. Краткосрочная аренда на Бали не облагается налогами
3. Налог платят только гости, в аэропорту
4. Airbnb не всегда собирает 10% гостиничного налога в Индонезии, поэтому оператор должен зарегистрироваться для получения NPWPD и ежемесячно декларировать и уплачивать его

Пример расчёта: вилла продаётся за IDR 7,160,000,000 с комиссией агентства 5%. Какова комиссия (в IDR)?

Пример расчёта: вилла на праве аренды продаётся за USD 400,000. Комиссия 5% делится 50/50 между агентством продавца и агентством, которое привело покупателя. Сколько получает каждое агентство (в USD)?

Кто в типичной сделке по продаже виллы на Бали платит агенту комиссию 5%?

1. Обычно продавец; любое вознаграждение агента покупателя оплачивается отдельно и должно быть согласовано письменно
2. Всегда покупатель
3. Владелец земли, сданной в аренду
4. Нотариус, из налогов при передаче права

Пример курса: IDR 17,900 за USD (6 октября 2026 года рупия торговалась около IDR 17,901). Бюджет клиента составляет USD 250,000. Сколько это в IDR?

Пример курса: IDR 17,900 за USD. Вилла выставлена за IDR 3,222,000,000. Какова цена в USD?

Пример расчёта: американец покупает виллу за IDR 4,475,000,000 при курсе IDR 17,900 за USD. Через несколько лет он продаёт её за ту же цену в IDR, но рупия укрепилась до IDR 16,500 за USD. Каков его валютный выигрыш (в USD, с округлением)?

Пример расчёта: вилла на праве аренды стоит USD 300,000 на срок 30 лет. Какова стоимость одного года аренды (в USD)?

Пример расчёта: покупатель арендует 4 are земли (1 are = 100 м2) по IDR 6,000,000 за are в год на 25 лет с оплатой вперёд. Какова общая стоимость аренды (в IDR)?

Пример расчёта: вилла, купленная за USD 320,000, приносит USD 48,000 валовой выручки в год. Управление забирает 20% выручки, комиссии платформ 15% выручки, а обслуживание и коммунальные услуги USD 6,000. Какова чистая доходность (в %, один знак после запятой)?

Используя предыдущий пример (цена USD 320,000, чистый доход USD 25,200 в год), каков простой срок окупаемости и с чем его нужно сравнить?

1. Около 7.9 лет, сравнивать не с чем
2. Около 12.7 лет, и это нужно сравнить с оставшимся сроком аренды (при аренде на 25 лет после окупаемости остаётся всего около 12 лет прибыли)
3. Около 25 лет, срок аренды
4. Около 3.8 лет, потому что доход от аренды со временем удваивается

Покупатель из Австралии спрашивает: «Можно я просто куплю виллу в собственность на своё имя?» Какой честный ответ?

1. Да, любой иностранец может владеть Hak Milik
2. Нет. Право собственности Hak Milik закреплено за гражданами Индонезии. Его варианты: долгосрочная аренда (Hak Sewa), Hak Pakai на дом, соответствующий минимальной цене, или компания (PT PMA) с правом HGB
3. Да, если он вступит в брак с кем угодно
4. Только если он заплатит двойной BPHTB

Пенсионер из Германии хочет дом на земле на Бали на праве Hak Pakai (право пользования). Какая минимальная цена для иностранцев применяется к дому на земле на Бали согласно Kepmen ATR/BPN 1241/2022?

1. IDR 1 млрд
2. IDR 2 млрд
3. IDR 10 млрд
4. IDR 5 млрд

Сколько может действовать Hak Pakai на жилой дом для иностранного владельца с учётом продлений?

1. До 80 лет в общей сложности (30 + 20 + 30)
2. 10 лет без возможности возобновления
3. Бессрочно, как собственность
4. 25 лет, как типичная аренда

Пара из Нидерландов хочет PT PMA, чтобы «владеть» виллой для отдыха, которую они будут сдавать несколько недель в году. Что вы им честно скажете?

1. PT PMA является дешёвой оболочкой, которую любой может открыть онлайн
2. PT PMA является настоящей операционной компанией с иностранным участием с большими требованиями к капиталу, лицензиями под её код KBLI (55193 для коммерческих вилл), налоговой отчётностью и отчётами; в 2026 году власти Бали добивались подтверждения капитала и боролись с виртуальными офисами, поэтому она редко подходит для дома, где отдыхают время от времени
3. PT PMA позволяет им владеть Hak Milik
4. Ей не нужна налоговая регистрация в Индонезии

Клиент из России говорит, что его балийский водитель оформит землю на себя «за него», подкрепив это частным дополнительным соглашением. Что вы посоветуете?

1. Это стандартная практика и полностью безопасно
2. Это нормально, если соглашение на английском
3. Отказаться это организовывать: номинальные структуры не дают иностранцу правовой защиты, а Бали перешёл к наказаниям за них, поэтому он рискует потерять землю и понести ответственность
4. Это законно, если водитель является родственником

Какая проверка документов первая перед любым задатком за виллу или землю на Бали?

1. Проверка сертификата на землю в местном земельном ведомстве BPN: имя владельца, тип права, площадь, а также ипотека, арест или спор
2. Попросить у продавца красивое фото сертификата
3. Проверить отзывы о девелопере в Google
4. Убедиться, что вилла есть на Airbnb

Участок в Canggu выглядит идеально, но клиент планирует краткосрочную аренду. Какая проверка зонирования важнее всего?

1. Цвет соседних домов
2. Проверка зонирования (KKPR): туристические зоны позволяют получить полные лицензии на аренду, жилые зоны ограничены, а в зелёных сельскохозяйственных зонах сдача в аренду запрещена
3. Зонирование важно только для отелей более чем на 100 номеров
4. Зонирование может изменить продавец

У старой виллы, выставленной на продажу, есть только разрешение на строительство IMB 2015 года. Что вы скажете покупателю, который хочет её сдавать?

1. IMB достаточно навсегда
2. Для вилл разрешения не нужны
3. Разрешения нужны только новым виллам
4. IMB нужно преобразовать в PBG с SLF (сертификатом пригодности к эксплуатации), прежде чем можно будет получить или продлить лицензию на аренду, поэтому учтите расходы и сроки в предложении

До дешёвого участка рядом с Uluwatu можно добраться только по тропинке через землю соседа. Какой совет правильный?

1. Покупать сейчас, сосед наверняка потом согласится
2. Доступ не влияет на стоимость виллы
3. Поставить законный подъезд условием: получить зарегистрированное право проезда или купить полосу для подъезда, потому что на участке без выхода к дороге может оказаться невозможно строить, получить лицензию или перепродать его
4. Вместо этого использовать вертолётную площадку

Предлагаемая земля является балийской семейной землёй, унаследованной четырьмя братьями и сёстрами, но переговоры ведёт только старший брат. Что вы должны потребовать?

1. Ничего, решает старший брат
2. Подтверждения того, что каждый зарегистрированный владелец или наследник согласен и подписывает документы у нотариуса (а также супруги, где это требуется), иначе сделку можно будет оспорить позже
3. Просто устного согласия родителей
4. Более высокого задатка в качестве компенсации

Инвестор с Ближнего Востока хочет, чтобы покупка виллы дала ему золотую визу Индонезии. Какой ответ верный?

1. Подходит любая вилла дороже USD 300,000
2. Владельцы золотой визы могут владеть Hak Milik
3. Вилла на арендованной земле напрямую не подходит; для частных лиц основные пути: USD 350,000 (5 лет) или USD 700,000 (10 лет) в облигациях, акциях или фондах, поэтому направьте его к специалисту по иммиграции
4. Золотая виза только для граждан Индонезии

Покупатель из Франции читает, что у аренды есть «опцион на продление». Какое условие защищает его лучше всего?

1. Продление по фиксированной или индексируемой на инфляцию цене, прописанное в договоре аренды, плюс условие об уступке, позволяющее ему передать аренду
2. Продление «по цене, которую предстоит согласовать с владельцем земли»
3. Устное обещание сына владельца земли
4. Никакого условия, потому что продления автоматические

Покупательница из Джакарты спрашивает, чем её покупка отличается от покупки иностранца. Что вы объясните?

1. Она должна использовать долгосрочную аренду, как иностранцы
2. Как гражданка Индонезии она может владеть правом собственности Hak Milik, платит BPHTB 5% после вычета местного NPOPTKP при первом приобретении, а продавец платит окончательный налог 2.5%
3. Она вообще не платит налогов
4. Ей нужна PT PMA

Вы организуете ознакомительную поездку для клиента из Великобритании. Что ему нужно знать о туристическом сборе Бали?

1. Он взимается за каждый день пребывания
2. Он составляет IDR 1.5 млн
3. Для покупателей недвижимости он необязателен
4. Он составляет IDR 150,000 с каждого иностранного гостя за поездку, оплачивается на официальном портале LoveBali (lovebali.baliprov.go.id) или в аэропорту, владельцы KITAS и KITAP освобождены

Покупатель из Мельбурна хочет купить объект, не приезжая. Как безопаснее всего провести дистанционную покупку?

1. Отправить полную стоимость на личный счёт продавца, чтобы закрепить объект
2. Платить через процедуру нотариуса только после проверки права, зонирования и разрешений и подписывать по правильно оформленной доверенности или лично во время следующего визита, при этом всё проверяет независимый юрист
3. Позволить агенту подписывать всё без письменного поручения
4. Заплатить наличными через друга

Девелопер off-plan предлагает «гарантированный ROI 15%» и просит внести задаток на личный счёт до того, как покажет сертификат на землю. Как вы отреагируете?

1. Быстро заплатить, чтобы получить цену для ранних покупателей
2. Попросить только скидку
3. Считать это тревожным признаком: отказаться платить до проверки сертификата в BPN, зонирования и разрешений и сравнить обещание с реальными ориентирами (около 57% средней загрузки по AirDNA)
4. Гарантированная доходность на Бали защищена законом

С января по июнь 2026 года иммиграционная служба депортировала с Бали 342 иностранца. Какие нарушения были самыми частыми?

1. Превышение скорости
2. Покупка вилл на праве аренды
3. Несвоевременная уплата туристического сбора
4. Злоупотребление разрешениями на пребывание и превышение срока пребывания

После продажи ваш клиент спрашивает, может ли он сдавать виллу от своего имени через платформы бронирования. Какой ответ верный в 2026 году?

1. Да, любое физическое лицо может разместить виллу
2. Краткосрочная аренда считается коммерческой деятельностью, поэтому она должна вестись через зарегистрированное юрлицо (его PT PMA или лицензированную управляющую компанию в качестве оператора), а нелицензированные объявления рискуют быть удалены
3. Да, если он платит туристический сбор
4. Ограничения касаются только россиян

Что должен включать хороший договор управления виллой для владельца, живущего за рубежом?

1. Только график уборки
2. Обещание загрузки 90%
3. Чёткие вознаграждения (управление обычно берёт процент от валовой выручки), ежемесячные отчёты, ответственность за лицензии, гостиничный налог 10% и налог 10% на доход от аренды, где он применим, бюджет на обслуживание и условие о выходе из договора
4. Ничего, на Бали принято договариваться на словах

Клиент сравнивает две виллы на праве аренды по одной цене: у одной осталось 28 лет, у другой 13. Как честно объяснить разницу?

1. Их стоимость одинакова, потому что цена одинакова
2. Стоимость аренды следует S-образной кривой: сначала она снижается медленно, а примерно после 15-го года быстрее, поэтому аренда на 13 лет должна продаваться с реальной скидкой (часто 20–30%), если у неё нет закреплённого продления
3. Более короткая аренда лучше, потому что она новее
4. Оставшиеся годы важны только для собственности