Правила, которые вы соблюдаете на Бали каждый день

Сертификация это только начало. Сохранить лицензию, репутацию и деньги клиента помогают привычки, которые вы повторяете каждый день. В этом уроке четыре больших темы: договоры, реклама, деньги и то, что на Бали ставит крест на карьере.

1. Оформляйте каждое поручение письменно

По Permendag 33/2025 брокерская компания обязана заключать письменные договоры с клиентами и партнёрами по co-broking (Bisnis.com, SIP Law Firm). Нет подписанного договора, нет и чёткого права на вознаграждение.

В хорошем договоре с продавцом или покупателем указаны:

• Объект, цена и вид права: собственность Hak Milik, долгосрочная аренда, Hak Pakai или HGB.
• Размер комиссии в законных пределах: от 2% до 5% при продаже и от 5% до 8% при аренде, а также добавляется ли НДС.
• Кто платит и когда: обычно продавец, при подписании акта или договора аренды.
• Является ли поручение эксклюзивным и на какой срок.
• Что будет, если клиент напрямую договорится с покупателем, которого привели вы.
• Данные лицензии агентства.

Для co-broking подпишите отдельный договор с другим агентством и зафиксируйте в нём распределение комиссии. Закон не устанавливает, как делить комиссию между агентствами.

2. Рекламируйте честно

Правил немного, но они важны:

• Указывайте лицензию. P4 должна указывать данные лицензии на своём сайте и в публикациях (Bisnis.com).
• Никакой ложной информации и неопределённых обещаний. Permendag 33/2025 запрещает их в брокерском маркетинге. Закон о защите прав потребителей, Закон 8/1999, также запрещает продвигать товары или услуги с неопределёнными обещаниями (статья 9), а статья 62 предусматривает наказание до 5 лет лишения свободы или штраф до IDR 2 млрд (Hukumonline).
• Осторожнее с доходностью. Буклет, обещающий «гарантированные 12%», которых нет в договоре, это именно то обещание, из-за которого у покупателей, девелоперов и агентов возникают проблемы. Вместо этого приводите реальные сопоставимые объекты.
• Не продвигайте незаконную аренду. Министерство туризма установило сроки, к которым объекты размещения должны получить лицензии OSS, и объявило, что с 1 августа 2026 года объекты без лицензии будут удаляться с платформ бронирования (Freaking Nomads). Если вы продаёте виллу «с арендным доходом», сначала проверьте лицензию.
• Иностранцы и соцсети. Публикация вилл на продажу считается предпринимательской деятельностью. В 2024 году австралийца с визой по прибытии депортировали за продвижение виллы в интернете (INP Polri). Если вы иностранец, маркетингом для клиентов занимаются брокеры-индонезийцы вашего агентства.

3. Соблюдайте правила работы с деньгами

Национальная платёжная система. Брокеры обязаны проводить сделки через национальную платёжную систему (Bisnis.com). Комиссию выставляет агентство, и она поступает на индонезийский счёт компании, а не на ваш личный счёт и не за границу.

Никакого краудфандинга и отмывания денег. Permendag 33/2025 запрещает брокерам содействовать финансированию недвижимости через краудфандинг, отмыванию денег и финансированию терроризма (Bisnis.com).

Вы обязаны отчитываться. Постановление Правительства № 43 от 2015 года включило компании и агентов по недвижимости в число сторон, которые должны отчитываться перед PPATK, финансовой разведкой Индонезии (Setkab). На практике:

1. Знайте своего клиента. Получите документ, удостоверяющий личность, и выясните, кто настоящий покупатель.
2. Спрашивайте, откуда деньги, особенно при оплате наличными и платежах от третьих лиц.
3. Сообщайте о подозрительных операциях в PPATK через своё агентство.
4. Сообщайте о крупных сделках наличными. Поставщики товаров и услуг также должны сообщать о наличных операциях на сумму IDR 500 млн и более (Hukumonline).
5. Не предупреждайте клиента. Стороны, обязанные отчитываться, не должны сообщать клиенту, что о нём подаётся сообщение (Setkab).

Покупатель, который платит пачками наличных от разных людей, не объясняет их происхождение и просит не указывать цену в документах, это классический тревожный сигнал. Остановитесь и поговорите с руководителем.

4. За что агентов наказывают и почему сделки признают недействительными

Практика	Что может произойти
Работа без сертификата компетенции после октября 2026 года	Замечания от Kemendag (AFU)
P4 нарушает правила или не сдаёт годовой отчёт	Письменное предупреждение, приостановка, отзыв лицензии, штрафы (SIP Law Firm)
Иностранец ведёт полевую брокерскую работу не по той визе	Депортация и запрет на въезд (INP Polri)
Оформление сделки через номинального владельца	Договор недействителен, а номинальный владелец считается собственником (Hukumonline)
Обещание доходности, которой нет в договоре	Претензии потребителей и уголовная ответственность по Закону 8/1999
Приём наличных без проверок	Нарушение обязанностей по противодействию отмыванию денег

О номинальных схемах стоит сказать отдельно. При номинальной сделке земля Hak Milik оформляется на гражданина Индонезии, а дополнительные бумаги дают контроль иностранцу. Hukumonline сообщает, что Верховный суд признаёт такие сделки недействительными, а номинального владельца законным собственником. Если клиент или продавец предлагает такую схему, откажитесь и предложите законный вариант: аренду, Hak Pakai или правильную корпоративную структуру.

Список ежедневных привычек

• Подписанный договор до начала продвижения объекта.
• Данные лицензии в каждой публикации и буклете.
• Проверка права собственности, зонирования и разрешений до того, как называть арендный доход.
• Документ, удостоверяющий личность, и источник средств до любого задатка.
• Все деньги только через счета индонезийской компании.

Прочитайте Перед подписанием и Покупка недвижимости на Бали иностранцем. Правила аренды и работы иностранных компаний в 2026 году менялись несколько раз, поэтому сверяйтесь с официальным источником, прежде чем действовать.