Сделка на Бали от начала до конца

В сделке на Бали больше составляющих, чем на большинстве рынков: вид права на землю, зонирование, разрешения на строительство и два вида должностных лиц, нотариус и PPAT. В этом уроке мы разберём три сделки и закончим примером расчёта в рупиях.

Кто за что отвечает

• Брокер (гражданин Индонезии, сертифицированный, работает в P4): берёт объекты, продвигает их, квалифицирует клиентов, ведёт переговоры и двигает дело вперёд.
• Независимый юрист покупателя: юридическая проверка и анализ договора. По оценке Global Investments, IDR 20–60 млн.
• Нотариус: составляет и заверяет договоры, например PPJB (предварительный договор купли-продажи) и акты аренды.
• PPAT (должностное лицо по земельным актам): проверяет сертификат и подписывает AJB (Akta Jual Beli, акт купли-продажи). Переход прав на землю можно зарегистрировать только по акту PPAT (Hukumonline).
• BPN (национальное земельное агентство): ведёт земельный реестр и выдаёт обновлённый сертификат.
• Налоговые органы: окончательный подоходный налог продавца поступает в национальную налоговую службу, а BPHTB покупателя в бюджет округа.
• Девелопер (только off-plan): строит, получает разрешения и передаёт объект.

Сделка 1: перепродажа между гражданами Индонезии или продажа иностранцу с Hak Pakai

1. Договор с продавцом подписан с владельцем, в нём указаны вознаграждение и дата оплаты.
2. Предложение и условия согласованы письменно: цена, задаток, сроки, что остаётся в вилле.
3. Проверка сертификата (cek sertifikat). PPAT проверяет сертификат в BPN: зарегистрированного владельца, обременения и споры. Ксерокопия ничего не доказывает.
4. Зонирование и разрешения. Проверьте зону по плану территориального развития, разрешение на строительство PBG (оно заменило старое IMB) и сертификат пригодности к эксплуатации SLF. Bali Exception описывает зелёные зоны как сельхозземли, где строительство сильно ограничено.
5. Подписывают все владельцы. У семейной земли часто несколько наследников. Согласие нужно от каждого.
6. PPJB, если нужен. Если оплата идёт частями или какого-то документа ещё нет, стороны подписывают PPJB у нотариуса. Сам по себе он не переводит право собственности (Hukumonline).
7. Налоги уплачены. Продавец платит окончательный подоходный налог 2.5% от полной цены (Главное налоговое управление). Покупатель платит BPHTB до 5% от стоимости сверх необлагаемого порога не менее IDR 80 млн (Hukumonline). Оба налога платятся до AJB.
8. AJB подписывается у PPAT, и выплачивается остаток.
9. Регистрация. PPAT направляет акт в BPN, где регистрируют нового владельца.

Для иностранного покупателя с Hak Pakai шаги те же, но цена должна быть не ниже минимума для Бали (IDR 5 млрд за дом), а дом на праве Hak Milik при покупке иностранцем переоформляется в Hak Pakai (Hukumonline, PP 18/2021).

Сделка 2: вилла в долгосрочной аренде

Большинство иностранных покупателей берут объект в долгосрочную аренду. Emerhub (июнь 2026) объясняет:

1. Согласуйте срок, обычно 25–30 лет, и условие о продлении, зафиксировав цену или формулу уже сейчас.
2. Проведите те же проверки сертификата, зонирования и разрешений.
3. Подпишите договор аренды нотариальным актом с владельцем Hak Milik.
4. Арендодатель платит окончательный подоходный налог 10% от полной арендной платы. Уточните у нотариуса, применяется ли BPHTB и с какой базы: Global Investments отмечает, что аренду могут оценивать иначе.

Когда арендатор позже продаёт оставшиеся годы, как объясняет Rumavi, такая уступка облагается как арендный доход: 10% для налоговых резидентов и 20% для нерезидентов, если соглашение об избежании двойного налогообложения не снижает ставку, с полной цены.

Сделка 3: off-plan

Для домов, которые девелопер продаёт по PP 12/2021, PPJB можно подписать у нотариуса только при выполнении пяти условий: определённый статус земли, чётко определённый объект продажи, PBG, инфраструктура и готовность строительства не менее 20% (Hukumonline). Если виноват девелопер и покупатель расторгает договор, девелопер обязан вернуть все платежи. Если отказывается покупатель, девелопер может удержать до 10% цены (Hukumonline).

Виллы off-plan в долгосрочной аренде часто не подпадают под эти правила: это аренда земли плюс договор на строительство. Привязывайте каждый платёж к проверенному этапу и оставляйте существенную сумму на момент передачи объекта с SLF.

НДС. Новостройки от девелопера, зарегистрированного как плательщик НДС, облагаются НДС по эффективной ставке 11% (12% на предметы роскоши) по PMK 131/2024. По PMK 90/2025 государство платит НДС с первых IDR 2 млрд стоимости готового жилья ценой до IDR 5 млрд, переданного в 2026 году (Katadata). Уточните у налогового консультанта девелопера, подходит ли под это иностранный покупатель.

Пример расчёта: вилла в собственности за IDR 5 млрд, проданная покупателю из Джакарты

Позиция	Кто платит	Сумма
Цена	Покупатель	IDR 5,000,000,000
BPHTB: (5,000,000,000 минус 80,000,000) x 5%	Покупатель	IDR 246,000,000
Окончательный подоходный налог продавца: 2.5%	Продавец	IDR 125,000,000
Комиссия агентства: 5%	Продавец	IDR 250,000,000
НДС на комиссию: 11%	Продавец	IDR 27,500,000
Нотариус и PPAT по ставке 0.75% (Global Investments: до 1%)	Обычно делится между сторонами	IDR 37,500,000

Покупателю нужно около IDR 5.246 млрд плюс расходы на юриста и часть услуг нотариуса. Продавец получает около IDR 4.5975 млрд до вычета своей части услуг нотариуса. Порог BPHTB зависит от округа, поэтому точную цифру подтверждает нотариус.

Чтобы разобраться со всей денежной стороной, прочитайте Комиссия агента на Бали и Off-plan на Бали. Налоговые правила меняются, поэтому сверяйтесь с официальным источником, прежде чем действовать.