Деньги и карьерный рост на Бали

Теперь вы знаете правила, рынок и сделку. Последний урок о ваших собственных деньгах: сколько приносит сделка, какой налог вычитается, как выбрать правильное агентство и как расти дальше.

Расчёт комиссии

Правила (Bisnis.com, Permendag 33/2025):

• Продажа: от 2% до 5% от цены. Аренда: от 5% до 8% от арендной платы.
• Агентство может выплачивать своим брокерам до 70% комиссии.
• Добросовестные агентства добавляют в счёт НДС по эффективной ставке 11% для услуг, не относящихся к роскоши (Главное налоговое управление, PMK 131/2024).
• На Бали продавец обычно платит около 5% (Global Investments).

Распределение комиссии ниже приведено для примера, это не средние показатели по рынку. Ваша доля определяется вашим письменным договором, в пределах лимита 70%.

Пример 1: вилла в долгосрочной аренде за IDR 5 млрд, одно агентство

1. Вознаграждение агентства 5%: 5,000,000,000 x 5% = IDR 250,000,000
2. НДС 11%: IDR 27,500,000, то есть продавец платит IDR 277,500,000
3. Ваша доля при split 50%: IDR 125,000,000 до подоходного налога
4. Максимум, который агентство может вам выплатить, при 70%: IDR 175,000,000

Пример 2: та же продажа по co-broking 50/50 с другим агентством

1. Каждому агентству: IDR 125,000,000 плюс НДС
2. Ваша доля при 50%: IDR 62,500,000

Пример 3: аренда виллы на год за IDR 600 млн

1. При 5%: IDR 30,000,000. При 8%: IDR 48,000,000
2. Ваша доля 50% от вознаграждения 5%: IDR 15,000,000

Подставьте свои цифры в калькулятор комиссии.

Налог на ваш доход

Большинство полевых брокеров получают комиссию как лица, не являющиеся сотрудниками. По PMK 168/2023 подоходный налог (PPh 21) для таких лиц рассчитывается по ставке статьи 17 с 50% от суммы выплаты (DDTCNews). Ставки статьи 17 для физлиц начинаются с 5% для налогооблагаемого дохода до IDR 60 млн, далее 15% до IDR 250 млн, 25% до IDR 500 млн, 30% до IDR 5 млрд и 35% свыше (Главное налоговое управление).

Пример расчёта для доли IDR 125,000,000 из примера 1:

1. Налоговая база: 125,000,000 x 50% = IDR 62,500,000
2. Первые IDR 60,000,000 по ставке 5%: IDR 3,000,000
3. Оставшиеся IDR 2,500,000 по ставке 15%: IDR 375,000
4. Удерживает агентство: около IDR 3,375,000

Это сумма, удерживаемая при выплате. Итоговый налог за год рассчитывается в годовой декларации и может отличаться, особенно если у вас есть и зарплата. Если у вас нет налогового номера (NPWP), применяется повышенная ставка (Pajak.com), поэтому зарегистрируйте его. Если вам платят как сотруднику, расчёт другой: попросите финансовый отдел агентства дать письменную разбивку.

Правильная уплата налогов это часть работы настоящего брокера. AREBI Bali противопоставляет местные агентства, которые регистрируют своих сотрудников и удерживают налог, нелицензированным иностранным брокерам, получающим оплату за границей (Tirto).

Как выбрать агентство

Задайте каждому агентству эти вопросы до подписания:

• Лицензия: NIB по KBLI 68200 (или 68210), сертификат стандарта для деятельности выше среднего риска, лицензия указана на сайте.
• Сертификаты: сертифицированы ли его брокеры и руководитель? Поможет ли оно с оценкой LSP BPI и продлением сертификата?
• Оплата: есть ли оклад или только комиссия, ваша доля, когда выплачивают и что происходит со сделками, которые закрываются после вашего ухода.
• Лиды и объекты: сколько объектов у агентства в вашем районе и кто платит за маркетинг?
• Деньги: все ли платежи поступают на счёт индонезийской компании?
• Репутация: членство в AREBI, настоящий офис, чистая история.

Подробнее в статьях Оклад или комиссия и Распределение комиссии, а также в разделе агентств.

Карьерный рост

• Поддерживайте сертификат в силе. Он действует 3 года, поэтому продлевайте его вовремя.
• Растите. LSP BPI также сертифицирует по программе руководителя уровня VII (Bisnis.com, май 2026). Руководители управляют командами и могут возглавлять P4.
• Специализируйтесь. Перепродажа объектов в долгосрочной аренде, элитные дома с Hak Pakai, запуски off-plan или долгосрочная аренда: для каждого направления нужны глубокие знания.
• Выстройте сеть co-broking с лицензированными агентствами в Canggu, Seminyak, Ubud и на Bukit.
• Для иностранцев: карьерный путь лежит через управление, развитие бизнеса или инвестиции через PT PMA с рабочим KITAS, но никогда через полевую брокерскую работу (урок 2).

Перед стартом: итоговый чек-лист

• Я гражданин Индонезии с сертификатом компетенции LSP BPI или иностранец на разрешённой руководящей должности с RPTKA и рабочим KITAS.
• У моего агентства есть NIB по KBLI 68200, и оно указывает лицензию в своём маркетинге.
• Я знаю о санкциях для брокеров без сертификата после октября 2026 года (AFU).
• Я подписываю письменный договор до начала продвижения любого объекта.
• Я могу объяснить долгосрочную аренду, Hak Pakai, PT PMA и почему номинальные схемы недействительны.
• Я проверяю право собственности в BPN, зонирование, PBG и SLF, прежде чем называть цену или арендный доход.
• Я знаю, кто платит BPHTB, налог продавца 2.5% и комиссию.
• Я выполняю свои обязанности по противодействию отмыванию денег и принимаю деньги только на счета компании.
• У меня есть налоговый номер и сбережения на случай медленного старта.

Поздравляем с окончанием курса! Теперь проверьте себя в итоговом тесте и продолжайте тренироваться в упражнениях по деньгам на Бали. Правила в Индонезии часто меняются, поэтому сверяйтесь с официальным источником, прежде чем действовать.