Правила, которые вы соблюдаете каждый день на Кипре

Правила для агентов на Кипре содержатся в нескольких законах, и большинство из них короткие. Большинство проблем возникает из-за вознаграждения, которое никто не записал, объявления без данных владельца или номера вашей лицензии, непроверенного покупателя, наличных или титула, который никто не проверил. Этот урок превращает правила в ежедневные привычки.

1. Согласуйте вознаграждение письменно

Закон об агентах по недвижимости не даёт типового договора. Вот что он говорит в статье 20:

• Обращаться к агенту для сделки никогда не обязательно.
• Лицензированный агент может требовать согласованное вознаграждение. Если не согласовано иное, вознаграждение составляет 3% от стоимости сделки и подлежит выплате при заключении договора купли-продажи или аренды.
• Если сделка не состоялась не по вашей вине, вы можете потребовать разумную оплату времени и расходов.
• Если у вас, близкого родственника или вашей компании есть интерес в объекте, вы должны сообщить об этом покупателю письменно до начала посредничества.
• Любое соглашение, письменное или устное, которое поручает агентскую работу незарегистрированному или нелицензированному лицу, является ничтожным (статья 27).

Закон не требует, чтобы само соглашение о вознаграждении было письменным. Всё равно оформите его письменно. В агентском договоре с владельцем должны быть указаны объект, сделка, ваше вознаграждение в процентах или в виде суммы, добавляется ли НДС, кто платит, когда наступает срок оплаты, есть ли эксклюзивность и сколько действует договор. Без этого вам останется спорить о 3% по умолчанию.

НДС. Leptos Estates отмечает, что к комиссии добавляется НДС. Стандартная ставка 19% (PwC, август 2026). Вознаграждение 3% при продаже за €300,000 составляет €9,000 плюс €1,710 НДС.

Декларация о переоформлении. Когда сделка с участием посредника переоформляется в Департаменте земель и межевания (DLS), стороны должны указать в декларации имя, адрес и вознаграждение агента. Затем агент должен заплатить Совету 2/10,000 от заявленной суммы в течение 30 дней после получения оплаты (статья 20(5) и (6)). При продаже за €300,000 это €60.

2. Следите за чистотой объявлений

• Ваши номера. «Лицензированный агент по недвижимости», ваш регистрационный номер и номер ежегодной лицензии в каждом объявлении, посте и документе (статья 23).
• Владелец. Статья 33 признаёт правонарушением заведомую публикацию объявлений, в которых чётко не указаны имя и контакты владельца, если вы не действуете как лицензированный агент. Спросите работодателя, как это применяется на практике.
• Никаких ложных званий. Называть себя агентом, консультантом или агентством без лицензии является правонарушением (статьи 26 и 33).
• Мнение о стоимости допускается. Статья 22 позволяет высказать мнение о стоимости, если об этом просит продавец или покупатель.
• Никаких обещаний виз. У ВНЖ за инвестиции строгие правила, а программа гражданства за инвестиции закрыта в 2020 году (урок 5).

3. Рассказывайте покупателю всё

Статья 21 это суть профессии. Действуете ли вы от имени продавца или покупателя, вы обязаны сообщить потенциальному покупателю всё, что знаете о физическом состоянии объекта, о обременениях на нём и о любых ограничениях, установленных законом, судом или государством. Если вы не смогли получить информацию по не зависящим от вас причинам, скажите об этом до подписания сделки. Ваша страховка на €200,000 существует именно ради этой обязанности (урок 3).

4. Знайте своего клиента (Law 188(I)/2007)

Закон Prevention and Suppression of Money Laundering Law 188(I)/2007 относит агентов по недвижимости к обязанным лицам (раздел 2A). Это касается и аренды, если плата составляет €10,000 в месяц или больше. Michael Kyprianou & Co (март 2025) добавляют, что девелоперы, продающие напрямую покупателям, скорее всего, тоже подпадают под закон. Ваши обязанности:

1. Идентифицируйте каждого клиента и бенефициарного владельца любой компании по действительному документу.
2. Понимайте сделку и оценивайте источник средств, глубже при повышенном риске.
3. Проверяйте на принадлежность к политически значимым лицам и санкции.
4. Сообщайте о подозрениях в MOKAS, подразделение финансовой разведки, не предупреждая клиента.
5. Храните записи не менее пяти лет (раздел 68, в изложении Michael Kyprianou & Co).

Тревожные признаки: необъяснимые наличные, быстрые перепродажи и офшорные компании с неясными владельцами.

Наличные. Та же фирма пишет, что наличные платежи в сделках с недвижимостью ограничены суммой €10,000, включая связанные платежи, а штрафы достигают 10% полученных наличных и до пяти лет лишения свободы. Всегда получайте вознаграждение банковским переводом по счёту.

Кто вас проверяет. Сейчас надзор за агентами в сфере противодействия отмыванию денег осуществляет Совет. Законопроект 2026 года передаст его Налоговому департаменту, а Регламент ЕС 2024/1624 распространяет правила на всех специалистов по недвижимости с июля 2027 года (Cyprus Property News). Попросите в агентстве его письменную процедуру.

5. Защищайте персональные данные

Вы собираете паспорта, налоговые номера, банковские выписки и подтверждения дохода. Действует GDPR ЕС, а Law 125(I)/2018, вступивший в силу 31 июля 2018 года, вводит его в кипрское право, и надзор осуществляет Уполномоченный по защите персональных данных (DLA Piper). На практике:

• Собирайте только то, что нужно для сделки, и объясняйте зачем.
• Никогда не отправляйте копии документов в открытые групповые чаты.
• Удаляйте или архивируйте файлы по окончании срока хранения, помня о пяти годах для записей AML.

6. Проверьте титул в DLS

Титул собственности на Кипре может быть обременён ипотекой, меморандумом (обременением в пользу кредитора), запретом или ранее депонированным договором купли-продажи. Их можно найти с помощью справки о проверке.

Что	Подробности
Форма	N.50, справка о проверке объекта, с обременениями и запретами или без них
Сбор	€10 простая, €15 с обременениями и запретами
Как	Онлайн через e-Services с CY Login или по email в районное земельное управление
Кто	Владелец, заинтересованное лицо по статье 51A Cap. 224 или обладатель заверенной доверенности

Собственный чек-лист DLS для покупателей добавляет: убедитесь, что продавец является зарегистрированным владельцем и площадь совпадает, проверьте законный доступ, планируемые дороги и принудительные изъятия, спросите, применяется ли НДС, а для зданий убедитесь, что есть сертификат одобрения. Никогда не позволяйте клиенту платить полную цену, пока титул не оформлен на его имя.

Почему это важно. В июле 2024 года Министерство внутренних дел сообщило Cyprus Mail, что DLS получил 21,495 заявлений от «покупателей в ловушке» по закону 2015 года: людей, которые заплатили за жильё, но не смогли получить титул из-за ипотеки девелопера или нарушений градостроительных норм. Титулы были переоформлены в 11,158 случаях. Не становитесь агентом, который продал следующий такой объект.

Из-за чего агенты попадают в неприятности

Практика	Риск
Работа без лицензии или вне указаний работодателя	До 12 месяцев лишения свободы и €3,500 по Law 71(I)/2010
Нет письменного соглашения о вознаграждении	3% по умолчанию и спор о том, кто платит
Объявление без ваших номеров или частное объявление без данных владельца	Правонарушения по статьям 23 и 33
Сокрытие известного дефекта или обременения	Нарушение статьи 21, претензии к вашей страховке
Пропуск проверки клиента или получение наличных	Штрафы AML и лишение свободы
Нет проверки в DLS	Покупатель в ловушке без титула, а ваша репутация потеряна

Ваши ежедневные привычки

• Никаких объектов без письменного соглашения о вознаграждении с учётом НДС.
• Никаких объявлений без ваших номеров и только для владельцев, подписавших договор с вашим агентством.
• Никаких бронирований без проверки документов и бенефициарного владельца.
• Никаких наличных.
• Справка о проверке DLS в каждом деле.

Эти правила меняются, поэтому проверяйте официальный источник, прежде чем действовать. Отработайте их в разделе навыки работы с клиентами.

Этот урок это общая информация, а не юридическая консультация.