Узнайте рынок Кипра: четыре города, покупатели и правила проживания

Кипр это небольшой остров с четырьмя очень разными рынками. Квартира с видом на море в Лимассоле, вилла пенсионера рядом с Пафосом, новая квартира в Ларнаке и семейный дом в пригороде Никосии привлекают разных покупателей, по разным ценам и по разным причинам. Знание этих различий заставляет клиентов вам доверять. Напоминаем, что этот курс охватывает только территории под контролем Республики.

Общая картина

Совет со ссылкой на данные Департамента земель и межевания (DLS) насчитал 18,114 договоров купли-продажи в 2025 году, примерно на 15% больше, а стоимость переоформлений превысила €4.7 млрд (Cyprus Mail, январь 2026). В 2026 году темп сохранился: 14,969 договоров с января по сентябрь, на 14% больше (данные DLS в анализе BuySell, октябрь 2026).

Цены росли быстрее, чем в большей части Европы. Индекс цен на жилую недвижимость Центрального банка Кипра вырос на 8.5% за год во втором квартале 2026 года и на 2.4% за квартал: квартиры подорожали на 8.9%, дома на 5.8%.

Район	Договоры купли-продажи 2025	С января по сентябрь 2026	Индекс цен, второй квартал 2026 к прошлому году
Лимасол	5,563	4,860 (+17%)	+7.8%
Ларнака	3,978	3,291 (+15%)	+9.8%
Никосия	4,115	3,163 (+6%)	+5.7%
Пафос	3,567	2,999 (+18%)	+9.6%
Фамагуста (свободная зона)	891	656 (+5%)	+10.0%

Уровень цен. Официальной цены за квадратный метр по районам нет. Представление дают два частных источника. Исследование BuySell и AXIA по 121,434 объявлениям, опубликованное в июле 2025 года, оценило медианную цену предложения двухкомнатных квартир примерно в €4,497 за кв. м в Лимассоле, €3,878 в Пафосе и €2,379 в Никосии. Краудсорсинговые данные Numbeo, опубликованные в январе 2026 года, дали цены в центре города около €4,536 в Лимассоле, €3,742 в Пафосе, €3,403 в Ларнаке и €2,714 в Никосии. Всегда уточняйте, какую цифру вы приводите: индекс, цену предложения или оценку участников.

Доходность. Индекс RICS и KPMG за первый квартал 2026 года дал среднюю валовую доходность около 5.4% для квартир и 3% для домов.

Кто покупает

Иностранцы подписали 41.9% договоров купли-продажи за первые девять месяцев 2026 года: 4,173 граждане стран вне ЕС и 2,094 граждане ЕС.

Ответ министра внутренних дел парламенту, о котором Cyprus Mail сообщил в октябре 2025 года, показывает, как покупатели распределяются по районам:

Район	Основные иностранные покупатели
Лимасол	Россияне, израильтяне, греки
Пафос	Британцы, израильтяне, россияне
Ларнака	Израильтяне, ливанцы, британцы
Никосия	Греки, румыны, россияне, ливанцы
Фамагуста	Британцы

Цифры в этом ответе не сходятся с его же итогом, поэтому используйте их как рейтинг, а не как точные числа.

Четыре города

Лимассол это самый дорогой район с наибольшим числом договоров купли-продажи. Среди иностранцев лидируют россияне и израильтяне. В апреле 2026 года он также собрал больше всего просмотров на Bazaraki, главном портале (урок 7). Здесь самая сильная конкуренция среди агентов и девелоперов.

Пафос показал самый быстрый рост числа договоров в 2026 году (+18%) и является районом британских покупателей, за которыми следуют израильтяне и россияне.

Ларнака дешевле Лимассола и Пафоса по приведённым выше ценам предложения, с высоким спросом со стороны израильских и ливанских покупателей и одним из самых быстрых темпов роста цен в 2026 году.

Никосия это столица и самый местный рынок, где среди иностранцев лидируют греки. Здесь самые низкие цены предложения из четырёх городов и самый медленный рост цен в 2026 году.

Правила, которые должен знать каждый агент

Покупателям из стран вне ЕС нужно разрешение. DLS требует разрешение по Cap. 109, если покупатель является иностранцем. В 2026 году парламент обсуждал четыре законопроекта об ограничении покупок гражданами третьих стран, например одним жильём, и о запрете на покупку сельхозземель и объектов в чувствительных зонах. В апреле 2026 года их отложили, а в сентябре 2026 года они вернулись в комитет (Cyprus Property News). Проверьте их статус, прежде чем консультировать покупателя из страны вне ЕС.

ПМЖ за инвестиции. По Regulation 6(2) правил об иностранцах и иммиграции инвестор из страны вне ЕС может получить ПМЖ в ускоренном порядке. Michael Kyprianou & Co кратко излагают правила, действующие с 2 мая 2023 года:

• Не менее €300,000 без НДС, уплаченных девелоперу за новую жилую недвижимость со собственного счёта заявителя. Другие варианты включают нежилую недвижимость, акции компаний или одобренные фонды.
• Гарантированный доход не менее €50,000 в год из-за рубежа плюс €15,000 на супруга и €10,000 на каждого несовершеннолетнего ребёнка.
• Отсутствие судимостей и медицинская страховка для семьи. Родителей больше нельзя включать в заявление.
• Регулярные проверки того, что инвестиция и доход сохраняются.

В сентябре 2026 года заместитель министра по вопросам миграции заявил, что программу ужесточат до вступления Кипра в Шенген, что за два года было выдано около 1,500 разрешений и что проверяется около 12,000 разрешений, выданных с 2013 года (Cyprus Mail). На момент нашей проверки новый текст опубликован не был. Никогда не обещайте разрешение: направляйте инвесторов к иммиграционному юристу.

Гражданство за инвестиции больше не выдаётся. Кипр отменил программу «золотых паспортов» 1 ноября 2020 года после расследования Al Jazeera (Transparency International). В декабре 2025 года парламент также лишил правительство права предоставлять гражданство по этой программе. Cyprus Mail сообщил, что по ней паспорта получили 7,329 человек. Никогда не говорите клиенту, что покупка жилья ведёт к паспорту.

Офф-план и новостройки

Новое жильё продаётся с НДС. Стандартная ставка 19%. Ставка 5% применяется к основному и постоянному месту проживания покупателя по правилам, опубликованным в июне 2023 года (Michael Kyprianou & Co, GK Law Firm):

• 5% на первые 130 кв. м, если стоимость этих 130 кв. м не превышает €350,000.
• Жильё должно быть не больше 190 кв. м, а сделка не дороже €475,000. При превышении любого из лимитов вся цена облагается по ставке 19%.
• Покупатель любой национальности должен прожить там 10 лет или вернуть разницу.

Прежний режим (5% на первые 200 кв. м) сохраняется для некоторых проектов с заявками на разрешение на планировку, поданными до 31 октября 2023 года, но не дольше чем до 31 декабря 2026 года. С 1 января 2027 года действуют только правила 2023 года.

Другой риск офф-план связан с титулом собственности. Покупатель новой квартиры часто ждёт сертификата одобрения здания и отдельных титулов. Защитой на это время служит договор купли-продажи, депонированный в DLS (урок 6).

Как изучить свой район

1. Выберите один район и изучите его улицы, школы, транспорт и новые проекты.
2. Следите за данными Центрального банка, DLS и RICS и всегда называйте источник.
3. Узнайте, покупатели каких национальностей лидируют в вашем районе и на каких языках они говорят.
4. Спрашивайте каждого девелопера, какая ставка НДС применяется, есть ли титулы и не заложена ли земля.

Цены и правила быстро меняются, поэтому проверяйте официальный источник, прежде чем действовать. Посмотрите страницу Кипра и рынки, чтобы узнать, что охватывает CloserPass.

Этот урок это общая информация, а не инвестиционная консультация.