Профессия агента по недвижимости во Франции

Добро пожаловать на курс. За восемь коротких уроков вы узнаете, как начать, работать и расти как агент по недвижимости во Франции. Первый урок посвящён самой профессии: кому разрешено ею заниматься, кто вам платит и как на самом деле выглядит первый год.

Охват. Курс охватывает метрополию Франции с акцентом на четыре рынка: Париж, Лазурный Берег (Ницца, Канны, Антиб), Лион и Бордо.

Лицензируемая профессия и три пути входа

Франция регулирует посредников в сфере недвижимости через loi Hoguet (закон № 70-9 от 2 января 1970 года) и её декрет № 72-678 от 20 июля 1972 года. Любой, кто на постоянной основе ведёт переговоры, продаёт, сдаёт или управляет недвижимостью от имени других, должен работать на основании carte professionnelle, профессиональной карты, которую выдаёт CCI, торгово-промышленная палата. Для продаж это carte T (transaction).

Карту имеет только одно лицо или одна компания. Все остальные, кто ведёт переговоры, работают от имени этого владельца. На практике вы встретите три профиля:

• Владелец карты (titulaire de la carte T). Агентство или головная компания сети либо её законный представитель. Он подписывает мандаты, держит страховку и, где это разрешено, деньги клиентов (урок 3).
• Négociateur по найму. Сотрудник владельца карты, получающий зарплату и комиссию по национальному коллективному договору в сфере недвижимости (IDCC 1527).
• Agent commercial immobilier, которого часто называют mandataire. Самозанятый консультант, работающий по договору с владельцем карты, очень часто с сетью, такой как IAD, Safti, Capifrance или eXp.

И négociateur по найму, и agent commercial нуждаются в attestation d’habilitation: именном документе, который владелец карты запрашивает в CCI и который позволяет вести переговоры от его имени. Собственная карта им не нужна (урок 2).

Чем на самом деле занимается агент

При перепродаже вы обычно работаете на продавца. Вы:

1. Получите объект и подпишите письменный мандат до любых переговоров (урок 4).
2. Оцените жильё, соберите диагностики и опубликуйте объявление с вознаграждением, указанным так, как требуют правила.
3. Квалифицируйте покупателей, организуйте показы и собирайте предложения.
4. Помогите сторонам дойти до compromis или promesse de vente, затем сопровождайте 10-дневный срок на отказ у покупателя, работу с банком и notaire до окончательного акта (урок 6).

В случае новостройки вы продаёте от имени девелопера по правилам VEFA (урок 5). В случае аренды вы находите и проверяете арендаторов для владельца.

Кто нанимает

Вы встретите четыре основных типа работодателей:

• Сети mandataires. La Maison des Mandataires насчитала в конце 2025 года 47,000 консультантов сетей, на 7% больше, чем годом ранее. В 2025 году на сети пришлось 28% сделок, прошедших через посредника, против 13% в 2018 году.
• Франшизы и сети филиалов, такие как Orpi, Century 21, Laforêt, Guy Hoquet или Nestenn, часто под управлением местных владельцев.
• Престижные агентства, сильные в Париже и на Лазурном Берегу, такие как Barnes, Daniel Féau, Émile Garcin, Kretz, Engel & Völkers, Sotheby’s International Realty, John Taylor или Michaël Zingraf.
• Независимые местные агентства, часто семейные компании, которые также занимаются арендой и управлением недвижимостью.

Профессиональное объединение FNAIM сообщает, что объединяет около 10,000 агентств. Сам рынок большой: за 12 месяцев по конец мая 2026 года сменили владельцев около 949,000 объектов вторичного жилья, на 5.7% больше, чем годом ранее (MesFraisNotaire со ссылкой на Notaires de France).

Как вам платят

Во Франции нет законной шкалы вознаграждений. Агентство само устанавливает тариф, но обязано публиковать его с НДС (TTC), с максимальной ставкой и указанием, кто платит (урок 4). Отраслевой блог Agence Immobilière France оценивает большинство вознаграждений от 3% до 10% цены со снижением по мере роста цены и считает, что примерно в 70% мандатов на продажу вознаграждение платит продавец. Считайте это ориентиром, а не официальными данными.

Это вознаграждение получает владелец карты. Ваша доля зависит от статуса:

Статус	Как вам платят	Главный риск
Négociateur по найму	Зарплата плюс комиссия, социальная защита через работодателя	Меньшая доля со сделки
Agent commercial в сети	Процент от вознаграждения, которое вы приносите, за вычетом ежемесячного пакета	Нет дохода, пока сделка не закрыта
Agent commercial в местном агентстве	Доля, согласованная в вашем договоре	Зависит от лидов одного агентства
Своё агентство с carte T	Вознаграждение ваше, расходы тоже ваши	Весь риск и все документы

Для сотрудников по найму Kohen Avocats называет минимум для négociateur VRP, не являющегося руководителем, по IDCC 1527: €1,500 брутто в месяц, или €19,500 в год с выплатой за 13 месяцев, и отмечает, что это может быть авансом в счёт комиссии. Расчёты мы сделаем в уроке 8, а свои цифры можно проверить в калькуляторе комиссии.

Реалистичный первый год

Будьте честны с собой перед стартом:

• Документы на французском. Мандаты, предложения, compromis и досье в CCI составляются на французском. Языкового теста нет, но на практике нужен свободный французский. Английский, итальянский, русский или арабский дают реальное преимущество в сегменте элитной недвижимости Парижа и на Лазурном Берегу.
• У независимости есть цена. Как agent commercial вы сами платите взносы, страховку и пакет сети, даже в месяц без продаж.
• Учиться обязательно. Каждый, кто ведёт переговоры, должен проходить непрерывное обучение: 42 часа за три года (урок 3).
• Правила проверяют. В ходе проверки 2019 года 2,175 подразделений DGCCRF нашла нарушения у 64% из них, в основном по мандатам и раскрытию вознаграждений. Делайте всё по правилам с первого дня.

Те агенты, которые остаются в профессии, выстраивают ежедневную рутину, знают свой район улица за улицей и относятся к каждому продавцу как к будущему источнику рекомендаций. Именно в этом вам поможет этот курс.

Что дальше

Во втором уроке разберём, кому разрешено работать во Франции и в каком статусе. Чтобы увидеть открытые позиции уже сейчас, смотрите вакансии и сравнивайте работодателей в разделе агентства.

Этот урок носит общий информационный характер и не является юридической консультацией. CloserPass не связан ни с CCI, ни с FNAIM, ни с каким-либо государственным органом. Правила и цифры меняются, поэтому проверяйте официальный источник, прежде чем действовать.