Сделка во Франции от начала до конца

Французская продажа проходит через несколько рук: вас, продавца, покупателя, обычно банк и notaire, публичное должностное лицо, которое составляет окончательный акт и взимает налоги. Ваша ценность в том, чтобы знать порядок, держать всех в графике и следить, чтобы расходы ни для кого не стали сюрпризом. Этот урок разбирает продажу на вторичном рынке, затем новостройку и проводит расчёты в евро.

Кто за что отвечает

• Вы, négociateur или agent commercial: по мандату владельца карты маркетинг, показы, предложения, досье для notaire, координация.
• Владелец карты: подписывает мандат, выставляет счёт на вознаграждение и, если у него есть гарантия, может хранить средства.
• Notaire: проверяет право собственности и документы, по запросу составляет или принимает compromis, подписывает acte authentique и перечисляет налоги государству.
• Банк или брокер: одобряет кредит.

Продажа на вторичном рынке шаг за шагом

1. Мандат. Подписан и внесён в registre des mandats, с вознаграждением TTC и указанием, кто платит (урок 4).
2. Показы и предложение. Покупатель делает письменное предложение. Проверьте, что цена и база вознаграждения понятны.
3. Диагностики и документы. Продавец предоставляет технические диагностики, включая DPE, а для квартиры документы по зданию.
4. Compromis или promesse de vente. Предварительный договор определяет цену, условия, дату акта и задаток, если он есть. Его можно подписать частным образом, в агентстве или у notaire.
5. 10-дневный срок на отказ. Смотрите ниже.
6. Одобрение кредита. Банк одобряет кредит до подписания акта.
7. Acte authentique. Подписывается у notaire, который получает средства и платит налоги на переход права. Покупатель становится владельцем.
8. Ваше вознаграждение. Взимается, только если продажа действительно состоялась. Условие о вознаграждении без продажи незаконно (DGCCRF).

10-дневный срок на отказ

Это защищает покупателя, и вы должны знать это наизусть. По данным Notaires de France:

• Срок применяется к покупателю, не являющемуся профессионалом, который приобретает жилую недвижимость, по статье L.271-1 Code de la construction et de l’habitation.
• Он длится 10 календарных дней.
• Он начинается на следующий день после первого вручения заказного письма с подписанным compromis или на следующий день после подписания, если compromis подписан у notaire.
• Покупатель отказывается заказным письмом, без объяснения причин и без штрафа.
• Задаток, если он был, возвращается в течение 21 дня.

Поэтому подписанный compromis ещё десять дней не является окончательной сделкой. Не говорите продавцу «продано», пока срок не истёк.

Налоги на переход права в 2026 году

Покупатели называют их frais de notaire, но большая часть суммы это налог на переход права (DMTO), который уплачивается государству и департаменту. Закон о финансах 2025 года позволил департаментам повысить свою долю с 4.50% до 5.00% в период с 1 апреля 2025 по 31 марта 2028 года. Данные MesFraisNotaire, сверенные с таблицей DGFiP от 1 июня 2026 года:

Ситуация	Итого DMTO на вторичном рынке
89 департаментов, которые повысили ставку, включая Париж (75), Рону (69) и Жиронду (33)	6.31% (часто округляют до 6.32%)
11 департаментов без повышения, включая Приморские Альпы (06)	5.81%
Покупатели первого жилья, имеющие право на льготу, в департаменте с повышенной ставкой	5.81%

В разделе FAQ того же сайта данные по Приморским Альпам противоречивы, поэтому сверьтесь с таблицей DGFiP, прежде чем называть ставку.

Все расходы покупателя на вторичном рынке, налоги плюс вознаграждение и издержки notaire, составили в примерах MesFraisNotaire около 7.2-7.8% цены.

Пример 1: квартира на вторичном рынке в Париже

Покупатель платит €250,000 за квартиру на вторичном рынке в Париже. Оценка общих расходов покупателя от MesFraisNotaire: 7.81%, то есть около €19,525. Вознаграждение агентства добавляется сверху или входит в цену, в зависимости от мандата.

Если по мандату вознаграждение 5% TTC платит продавец, агентство выставляет продавцу счёт на €12,500 TTC, а расходы покупателя рассчитываются от €250,000.

Пример 2: от того, кто платит, меняются налоги

Продавец в Лионе хочет получить €400,000 чистыми. Вознаграждение составляет €20,000 TTC.

Вариант	Цена в акте	DMTO по ставке 6.31%
Вознаграждение платит продавец	€420,000	€26,502
Вознаграждение платит покупатель	€400,000 (плюс вознаграждение €20,000)	€25,240

Если платит покупатель, налоги на переход права начисляются с чистой цены продавца, что здесь экономит около €1,262. Agence Immobilière France отмечает этот эффект и считает, что примерно в 70% мандатов вознаграждение по-прежнему платит продавец.

Пример 3: вторичный рынок на Лазурном Берегу

Покупатель платит €340,000 за квартиру в Приморских Альпах, где DMTO осталась на уровне 5.81%. Оценка общих расходов покупателя от MesFraisNotaire: 7.19%, около €24,446.

Новостройка: VEFA

При покупке на этапе строительства шаги меняются:

1. Contrat de réservation. Покупатель бронирует объект и может внести задаток, ограниченный законом: 5%, если продажа должна быть подписана в течение года, 2% в течение двух лет, ничего при более долгом сроке (Le Mag Juridique; большинство текстов относит эти правила к статьям R.261-28-R.261-31 Кодекса, поэтому проверьте номер).
2. Acte de vente по VEFA у notaire.
3. Поэтапные платежи, ограниченные статьёй R.261-14: не более 35% после фундамента, 70% когда здание закрыто от воды (hors d’eau), 95% по завершении и последние 5% при передаче, которые можно депонировать, если зафиксированы замечания. Пени за просрочку платежа ограничены 1% в месяц.
4. Передача и список замечаний.

Пример: новая квартира в Бордо за €400,000, продажа подписывается в течение года.

Этап	Максимум, уплаченный в сумме	Из них на этом этапе
Задаток при бронировании (5%)	€20,000	€20,000
Фундамент (35%)	€140,000	€120,000
Закрыто от воды (70%)	€280,000	€140,000
Завершение (95%)	€380,000	€100,000
Передача (100%)	€400,000	€20,000

Задаток засчитывается в цену. Каждой жилой VEFA также нужна garantie financière d’achèvement (GFA) от банка, страховщика или гарантийной компании, которая обеспечивает завершение здания, если девелопер не справится (Homunity). Расходы покупателя при первой продаже нового жилья, по имеющимся данным, обычно гораздо ниже, чем на вторичном рынке, но ставку для этого курса мы не проверяли, поэтому попросите расчёт у notaire, а не приводите цифры вторичного рынка.

Сторона продавца: прирост капитала

Продавцы-нерезиденты часто спрашивают, сколько они будут должны. David Notaires приводит правила:

• 19% подоходного налога с прироста плюс 17.2% социальных отчислений или только 7.5% для продавцов, охваченных системой социального обеспечения ЕЭЗ или Швейцарии.
• Дополнительный налог от 2% до 6% на прирост свыше €50,000.
• Скидки за срок владения с шестого года: без подоходного налога после 22 лет, без социальных отчислений после 30 лет.
• Налоговый представитель нужен, если продавец живёт за пределами ЕЭЗ, цена выше €150,000 и объект находился во владении менее 30 лет.

Меблированная аренда. При продажах с 15 февраля 2025 года амортизация, заявленная по реальному режиму LMNP, прибавляется при расчёте прироста (NBE Avocats). Инвесторам, которые сдают меблированное жильё, стоит посоветоваться с бухгалтером до продажи.

Ипотека

В октябре 2026 года средние ставки брокеров составляли 3.50% на 15 лет, 3.66% на 20 лет и 3.75% на 25 лет (PAP.fr). Познакомьте покупателей с брокером заранее, до того как они сделают предложение.

Налоги, вознаграждения и ставки меняются, поэтому проверяйте официальный источник, прежде чем действовать. Тренируйтесь на упражнениях по продажам.

Этот урок это общая информация, а не юридическая или налоговая консультация.