Профессия агента по недвижимости в Грузии

Добро пожаловать на курс. За восемь коротких уроков вы узнаете, как устроена работа в недвижимости в Грузии, стране на Кавказе со столицей в Тбилиси и приморским городом Батуми, а не в американском штате. Первый урок о самой профессии: чем занимается агент, кто может ею заниматься, кто платит, кто нанимает и как на самом деле выглядит первый год.

Открытая профессия с одним новым барьером

В Грузии нет государственной лицензии для агентов по недвижимости и нет регулятора профессии. Самое ясное подтверждение дает MONEYVAL, орган Совета Европы по противодействию отмыванию денег: в его отчёте за декабрь 2024 года сказано, что агенты по недвижимости не отнесены к подотчётным лицам, поэтому надзорного органа для них нет. Рейтинг агентств Тбилиси 2026 года добавляет, что комиссия агента тоже не регулируется (TbilisiExperts, июль 2026).

Так что в Грузии никто не выдаёт вам карточку, и никакой экзамен не стоит между вами и вашим первым объектом. Есть только добровольное: Грузинская национальная ассоциация недвижимости (GNARE), основанная в 2014 году, проводит курс сертификации и публикует список сертифицированных агентов (урок 3).

Новый барьер для иностранцев. С 1 марта 2026 года большинству иностранцев без постоянного вида на жительство нужно разрешение на работу, «право на осуществление трудовой деятельности», для оплачиваемой работы, фриланса или ведения бизнеса, включая самозанятость (Fragomen, ноябрь 2025; Legal.ge, февраль 2026). Безвизового пребывания или карты вида на жительство уже недостаточно для работы. Урок 2 разбирает это подробно.

Итак, в Грузии:

• Граждане Грузии и обладатели постоянного вида на жительство могут начать работать агентами без лицензии.
• Иностранцы тоже могут работать агентами, по найму или как самозанятые, но только с разрешением на работу.

Чем на самом деле занимается агент

При продаже на вторичном рынке агент обычно работает на продавца и:

1. Получает объект и письменно согласовывает комиссию (урок 4).
2. Проверяет собственника и объект в Публичном реестре, прежде чем его рекламировать.
3. Оценивает объект, фотографирует его и публикует на порталах.
4. Квалифицирует покупателей и проводит показы.
5. Согласовывает цену и условия и ведёт дело до регистрации в Национальном агентстве публичного реестра (NAPR) (урок 6).

В новостройке агент продаёт объекты застройщика, очень часто на стадии строительства. При аренде агент находит арендаторов для собственника или квартиру для арендатора.

Кто нанимает

Вы встретите три основных типа работодателей:

• Агентства в Тбилиси, например Tbilisi Property, Vestin Property, Realtor.ge, Home24 или BD Realty, и франчайзинговые офисы, например RE/MAX Realty Park в Сабуртало.
• Агентства в Батуми, например Batumi Residence, Batumi Real Estate или батумский офис BD Realty, многие из которых продают иностранным покупателям на русском и английском через WhatsApp и Telegram.
• Застройщики и их отделы продаж, ведь значительная доля продаж приходится на офф-план.

Среди членов GNARE на её сайте: Alliance Group, Citybroker, Dream Homes, Elite Property, Hestia, Linova Real Estate, Bloomer Properties и Brix Estate.

Как вам платят

Установленной законом ставки нет. Использованные нами источники описывают понятную норму:

• Вторичный рынок: большинство агентов берут около 3%, обсуждаемо, обычно платит продавец (ExpatHub, 2025). GeorgiaExpats (2026) называет 2-3%, которые платит продавец.
• Новостройки: покупатель обычно ничего не платит, а агентству платит застройщик (TbilisiExperts).
• Аренда: обычно 50% месячной арендной платы, платит арендатор (Madloba, октябрь 2026).

Комиссия идёт агентству, а ваша доля зависит от вашего договора. Мы не нашли опубликованных данных о сплите или зарплатах агентов в Грузии, поэтому просите каждого работодателя дать свои цифры письменно (урок 8). Проверьте свои цифры в калькуляторе комиссии.

Два рынка, два типа покупателей

• Тбилиси продал 42,388 квартир в 2025 году, на 4.3% больше (Galt & Taggart, январь 2026). Большинство покупателей граждане Грузии.
• Батуми продал 17,478 квартир в 2025 году, на 15% больше, и иностранцы купили 52% из них (Investor.ge, апрель 2026).

Урок 5 разбирает это глубже. Пока запомните: Тбилиси это местный рынок с иностранными инвесторами сверху, а Батуми курортный рынок, где ведут иностранные покупатели.

Реалистичный первый год

• Старт медленный. Нет сделки, нет комиссии, а первые сделки закрываются не сразу. Рассчитайте сбережения на медленный первый сезон.
• Языки окупаются. Грузинский для собственников и реестра, английский и русский для многих иностранных покупателей, а иврит или украинский могут помочь в Батуми (урок 5).
• Цены в долларах, реклама в лари. Бизнес обязан указывать цены в рекламе в GEL, хотя на практике большая часть недвижимости оценивается и оплачивается в USD (урок 4).
• Проверка это ваше преимущество. Без лицензии и без закона об эскроу клиенты доверяют тем агентам, которые проверяют реестр и застройщика.

Что дальше

В уроке 2 мы разберём, кто может работать и что разрешение на работу 2026 года значит для иностранцев. Чтобы посмотреть открытые вакансии уже сейчас, откройте вакансии и сравните работодателей в разделе агентства.

Этот урок является общей информацией, а не юридической или иммиграционной консультацией. CloserPass не связан ни с GNARE, ни с NAPR, ни с каким-либо государственным органом Грузии. Правила и цифры меняются, поэтому проверяйте официальный источник, прежде чем действовать.