Старт в Грузии: без лицензии, бизнес и GNARE

Во многих странах этого курса урок 3 посвящён получению лицензии. В Грузии её нет. Вместо этого вам нужен законный способ получать оплату: работа в агентстве или собственный бизнес. Этот урок объясняет варианты, налоговый момент, на котором попадаются многие новички, ситуацию с противодействием отмыванию денег и единственную ассоциацию, о которой вы услышите, GNARE.

Без лицензии, без надзорного органа

Ни один изученный нами источник не описывает режим лицензирования или регистрации агентов в Грузии. В отчётах MONEYVAL за декабрь 2023 года и декабрь 2024 года сказано, что агенты по недвижимости не являются подотчётными лицами по закону о противодействии отмыванию денег и что надзорного органа для них нет. Мы не нашли закона или законопроекта 2024-2026 годов, который ввёл бы лицензию.

Это не значит, что в профессии нет правил. Правила находятся в других местах:

• Иммиграционное право: разрешение на работу для иностранцев (урок 2).
• Предпринимательское и налоговое право: как вы регистрируетесь и платите налоги (этот урок).
• Правила о защите потребителей и о валюте: правило о ценах в GEL в рекламе (урок 4).
• Публичный реестр: что вы можете доказать об объекте (уроки 4 и 6).

Противодействие отмыванию денег: кто обязан

Закон о содействии предотвращению легализации преступных доходов и финансирования терроризма изменяли в 2022, 2023 и 2024 годах, и агенты так и остались вне его действия. MONEYVAL называет это «умеренным недостатком». Чтобы закрыть риски в сфере недвижимости, подотчётным лицом сделали само Национальное агентство публичного реестра (NAPR) (MONEYVAL, декабрь 2024).

Что это значит для вас. У вас нет юридической обязанности проводить проверку клиентов, но у реестра, который регистрирует покупку вашего клиента, она есть. Мы не нашли более поздней поправки, включающей агентов, но закон часто меняется, поэтому проверьте актуальную редакцию, прежде чем на это полагаться. Урок 4 объясняет, почему хорошие агенты всё равно проверяют клиентов.

Три способа работать

1. Работник агентства. Агентство ваш работодатель, платит вам по своему договору и, если вы иностранец, подаёт заявку на ваше разрешение на работу (урок 2). Это самый простой старт.

2. Индивидуальный предприниматель (ИП). Вы регистрируетесь как ИП в Доме юстиции или NAPR, и налоговый номер присваивается автоматически (Legalese, июль 2026). Так с агентствами работают многие фрилансеры. Иностранцу, который работает как ИП, нужно разрешение на работу как самозанятому (Legal.ge, февраль 2026). ExpatHub, коммерческий сервис, продаёт пакет регистрации ИП за 600 GEL с учётом госпошлины. Это коммерческая цена, а не официальный сбор.

3. Общество с ограниченной ответственностью (ООО). Обычная форма для агентства с сотрудниками, партнёрами или брендом. Многие грузинские агентства работают как ООО, например Tbilisi Property LLC или Home24 LLC. Мы не проверяли сборы за регистрацию ООО для этого курса, поэтому уточните в Доме юстиции или у бухгалтера.

Налоговая ловушка 1%

Грузия известна своим статусом малого бизнеса для индивидуальных предпринимателей. Legalese (июль 2026) описывает его так:

Годовой оборот	Налог
До 500,000 GEL	1% с оборота
От 500,000 до 1,000,000 GEL	3% с части свыше 500,000 GEL
Свыше 1,000,000 GEL	Статус теряется

Но юридические фирмы сообщают, что брокерская деятельность в сфере недвижимости исключена. Legalese относит брокерскую деятельность с жилой недвижимостью к исключённым видам деятельности. Gegidze, другая фирма, называет деятельность агентств недвижимости и брокерскую деятельность и пишет, что посредничество с недвижимостью лишает права на режим 1%. Andersen Georgia (сентябрь 2026) в своём обзоре брокерскую деятельность не упоминает, но исключает консультационные услуги.

Как это сказать. «Две грузинские юридические фирмы сообщают, что брокерская деятельность с недвижимостью не может использовать статус 1%, поэтому рассчитывайте на стандартный налоговый режим и попросите бухгалтера сверить это с Налоговым кодексом». Не стройте бизнес-план на 1%, пока бухгалтер не проверит актуальный список исключённых видов деятельности.

GNARE: добровольная ассоциация

Грузинская национальная ассоциация недвижимости (GNARE) основана в апреле 2014 года. На своём сайте она сообщает, что:

• Она единственный грузинский партнёр американской National Association of REALTORS и единственная организация, имеющая право использовать товарный знак REALTOR в Грузии.
• Она проводит курс сертификации агентов, аккредитованный CEPI, стоимостью 750 GEL для членов и 900 GEL для остальных, и публикует список сертифицированных агентов.
• В объявлении о курсе он назван первым этапом сертификации брокеров.

GNARE не описывает никакой государственной лицензии, а сертификация добровольная. Она всё равно того стоит: без лицензии сертификат и членство относятся к немногим признакам, которые может проверить работодатель или клиент. Среди членов, указанных на её сайте: Alliance Group, Citybroker, Dream Homes, Elite Property, Hestia, Linova Real Estate, Bloomer Properties и Brix Estate.

Мы не нашли свидетельств существования другой национальной ассоциации агентов, поэтому относитесь к любому другому «официальному» органу с осторожностью, пока не сможете его проверить.

Как проверить агентство, прежде чем присоединиться

1. Регистрация. Каковы юридическое название и форма (ООО или ИП) и кто владельцы?
2. Разрешение на работу, если вы иностранец: подаст ли агентство заявку и когда? Не начинайте до его получения.
3. Ваш статус. Работник по найму или фрилансер за комиссию? Если фрилансер, кто занимается вашим ИП и налогами?
4. Комиссия. Какую долю вы получаете, когда её выплачивают и что происходит со сделками, закрытыми после вашего ухода?
5. Проверка. Проверяет ли агентство выписки из реестра и застройщиков, прежде чем рекламировать объекты?
6. Ассоциации. Является ли оно членом GNARE? Это не обязательно, но хороший знак.

Открыть своё агентство

1. Выберите форму: ИП, если начинаете один, ООО, если будете нанимать сотрудников или брать партнёров.
2. Если вы иностранец, сначала получите разрешение на работу как самозанятый, с бизнес-планом.
3. Спросите бухгалтера, какой налоговый режим применяется с учётом сообщаемого исключения брокерской деятельности из статуса малого бизнеса.
4. Составьте соглашение о комиссии и порядок проверки клиентов (урок 4).
5. Указывайте цены в рекламе в GEL (урок 4) и размещайте объекты на порталах (урок 7).

Правила меняются, поэтому проверяйте официальный источник, прежде чем действовать. Тренируйтесь в разделе обучения продажам.

Этот урок является общей информацией, а не юридической или налоговой консультацией. CloserPass не связан ни с GNARE, ни с NAPR, ни с каким-либо государственным органом Грузии.