Сделка от начала до конца в Грузии

По сравнению с большинством стран этого курса в грузинской сделке мало бумаг. Нет налога на переход права собственности, нет обязательного нотариуса, а реестр может зарегистрировать сделку за день. Именно из-за этой скорости ваши проверки так важны: как только договор зарегистрирован, всё. Этот урок разбирает перепродажу, затем покупку офф-план и проходит по цифрам.

Кто за что отвечает

• Агентство: договор на продажу объекта, проверка в реестре, маркетинг, показы, предложение, переговоры, координация.
• Юрист покупателя (иностранцам настоятельно рекомендуется): проверяет запись в реестре, договор и, при покупке офф-план, застройщика.
• Национальное агентство публичного реестра (NAPR), куда можно обратиться и через Дом юстиции: регистрирует смену собственника и взимает сбор.
• Нотариус, только при необходимости. Для сделки он не требуется, но удалённый покупатель или продавец обычно подписывает через нотариально заверенную доверенность с апостилем (ExpatHub; GeorgiaExpats).
• Банк, если у покупателя ипотека или сделка оплачивается переводом.
• Застройщик, в новостройке: свой предварительный договор и график платежей.

Продажа на вторичном рынке шаг за шагом

1. Договор на продажу объекта. Письменный, с комиссией, валютой, тем, кто платит и когда наступает срок оплаты (урок 4).
2. Выписка из реестра. Убедитесь, что продавец является зарегистрированным собственником, и прочитайте всё, что зарегистрировано в отношении объекта, прежде чем его рекламировать.
3. Предложение и задаток. Квартиру обычно закрепляет задаток или договор бронирования. Возвращаются ли деньги, зависит от формулировки, поэтому прочитайте её вместе с покупателем до того, как деньги сдвинутся с места.
4. Проверка клиентов. Идентифицируйте обе стороны и поймите происхождение денег покупателя (урок 4).
5. Договор купли-продажи. Цена, валюта, способ и дата оплаты, дата передачи и кто какие расходы несёт. Договор можно подписать в NAPR или в Доме юстиции (ExpatHub).
6. Регистрация в NAPR. Покупатель становится собственником, когда реестр регистрирует смену права.
7. Передача и комиссия. Ключи, показания счётчиков, и продавец платит агентству банковским переводом по счёту.

Валюта. Цены обычно согласуются в USD, и многие сделки рассчитываются в USD, тогда как в рекламе должны быть GEL (ISET Policy Institute; GeorgiaExpats). Как в договоре должна быть указана валюта, решает юрист, поскольку источники расходятся.

Регистрационные сборы

Официальный сбор NAPR за регистрацию смены права на недвижимость зависит от того, как быстро вы хотите её получить (napr.gov.ge, проверено в октябре 2026):

Услуга	Сбор	Время
Стандартная	150 GEL	4 рабочих дня
Быстрая	270 GEL	1 рабочий день
В тот же день	350 GEL	В тот же день

В старых гайдах до сих пор указаны суммы от 50 до 200 GEL, что говорит о росте сборов. Ориентируйтесь на официальную страницу и проверяйте её перед каждой сделкой.

Налоги по сделке

• Нет налога на переход права собственности и гербового сбора при покупке (Georgiafy, август 2026; GeorgiaExpats, 2026).
• Прирост стоимости у продавца. Если физическое лицо продаёт жилую недвижимость в течение 2 лет после покупки, прирост облагается налогом 5%. После более чем 2 лет налога нет. Коммерческая недвижимость, проданная в течение 2 лет, облагается по ставке 20% (Gegidze, июнь 2024; ExpatHub).
• Ежегодный налог на имущество для физических лиц зависит от дохода семьи: при доходе ниже 40,000 GEL в год собственник освобождён, а выше ставка растёт вместе с доходом, до 1%, и устанавливается муниципалитетом (Georgiafy; ExpatHub). Источники приводят разные пороги, поэтому советуйте клиентам уточнять в Службе доходов.
• Доход от аренды. Физическое лицо, которое зарегистрировало сдачу жилья, платит 5% с валовой арендной платы. Иначе ставка составляет 20% (Georgiafy; Gegidze).

Пример расчёта 1: перепродажа в Сабуртало, продавец владел 18 месяцев

Покупатель платит 98,700 USD за квартиру 75 м² в более новом здании, по 1,316 USD за м², среднему значению декабря 2025 года для вторичных продаж в новых проектах (Galt & Taggart). Продавец купил её 18 месяцев назад за 90,000 USD. Комиссия агентства 3%, платит продавец. В действительности налог рассчитывается в лари. Мы показываем USD, чтобы пример был простым.

Позиция	Расчёт	Сумма
Налог на переход права собственности	В Грузии нет	0
Сбор NAPR, стандартный	Фиксированный	150 GEL
Прирост стоимости у продавца	98,700 - 90,000	8,700 USD
Налог на прирост (менее 2 лет)	8,700 x 5%	435 USD
Комиссия, продавец	98,700 x 3%	2,961 USD

Расходы покупателя мизерные: сбор реестра, юрист, если его нанимают, и при необходимости перевод или доверенность. Это сильный аргумент для иностранных покупателей.

Пример расчёта 2: та же квартира, продавец владел 3 года

Та же цена, но продавец владел квартирой три года.

Позиция	Сумма
Налог на прирост стоимости	0, владение более 2 лет
Комиссия	2,961 USD

Продавец экономит 435 USD. Спрашивайте каждого продавца, когда он купил объект, на первой же встрече.

Офф-план: договор застройщика

В новостройке покупатель подписывает предварительный договор с застройщиком. Legal.ge (октябрь 2026) объясняет, что покупателя можно зарегистрировать в NAPR как будущего собственника, а полное право собственности возникает после завершения строительства и получения документа о пригодности к эксплуатации здания. Проверьте, что договор предусматривает эту регистрацию и что она проводится.

Как движутся деньги. SOVA (октябрь 2026) и GeorgiaExpats (2026) описывают обычную схему:

• Рассрочки от застройщиков обычно длятся 2-3 года, чаще в иностранной валюте, нередко без процентов.
• Задаток часто составляет 10%, как правило не возвращается, а первоначальный взнос теперь может быть от 0%.
• Многие покупатели рефинансируют остаток банковской ипотекой при сдаче объекта.
• Цены офф-план часто примерно на 20-30% ниже готовых объектов.
• На рассрочки не распространяются ограничения Национального банка по соотношению платежа к доходу, и они могут не отражаться в кредитном бюро. Как сказал SOVA один экономист, регулирования там нет.

Закона об эскроу нет и нет реестра застройщиков (Legal.ge; SOVA). Договор и репутация застройщика единственная защита покупателя.

Пример расчёта 3: квартира офф-план в Батуми

Покупатель бронирует квартиру 45 м² по 1,400 USD за м², близко к среднему значению для новостроек в августе 2026 года, 1,386 USD (Business Media Georgia), то есть за 63,000 USD. Застройщик предлагает первоначальный взнос 10% и 24 беспроцентных ежемесячных платежа. Эти условия приведены для иллюстрации. Решает договор.

Этап	Платёж	Уплачено на сегодня
Задаток, 10%	6,300 USD	6,300 USD
24 ежемесячных платежа	2,362.50 USD каждый	63,000 USD через 24 месяца
Регистрация как собственника после завершения строительства	Сбор NAPR	Право собственности на имя покупателя

В новостройке агентству обычно платит застройщик, а покупатель не платит вознаграждение (урок 8).

Пример расчёта 4: покупатель, который хочет вид на жительство

Покупатель хочет ВНЖ через недвижимость. С 1 марта 2026 года порог составляет 150,000 USD рыночной стоимости по сертифицированной оценке, а несколько объектов можно объединять (Erickson Immigration Group, февраль 2026).

Новая квартира 55 м² в Ваке по среднему значению первичного рынка декабря 2025 года 2,781 USD за м² стоит около 152,955 USD. Кажется, что этого достаточно, но учитывается только оценка, а оценщик может оценить ниже. Посоветуйте покупателю заложить запас сверх 150,000 USD и предупредите, что вид на жительство не даёт права на работу (урок 2).

Налоги, сборы и правила меняются, поэтому проверяйте официальный источник, прежде чем действовать. Тренируйтесь в тренажёре продажи и в упражнениях на расчёты.

Этот урок это общая информация, а не юридическая или налоговая консультация.