Ваши первые 90 дней в недвижимости в Грузии

Первые три месяца решают, останетесь ли вы в этой профессии. В Грузии никто не мешает вам начать, и в этом одновременно возможность и ловушка: новички проваливаются, потому что ждут лидов, пропускают распорядок или, если они иностранцы, начинают до получения разрешения. Вот простой план, который работает и в Тбилиси, и в Батуми.

Дни 1–30: подготовка и изучение

1. Получите право на работу. Если вы иностранец, сначала ваше разрешение на работу, по найму или как самозанятый. Это занимает 30 календарных дней или 10 рабочих дней в ускоренном порядке (Legal.ge, февраль 2026). Используйте это время для учёбы, а не для показов квартир.
2. Оформите свой статус. Трудовой договор или регистрация ИП и бухгалтер, который знает о сообщаемом исключении брокерской деятельности из режима 1% (урок 3).
3. Изучите процессы агентства. Его соглашение о комиссии, как оно получает выписки из реестра, как проверяет застройщиков и клиентов (урок 4).
4. Изучите один участок. Район Тбилиси, например Сабуртало или Ваке, или одну часть Батуми. Обойдите его пешком и посетите каждый объект вашего агентства там.
5. Выучите цифры. Нет налога на переход права собственности, стандартный сбор NAPR 150 GEL, налог 5% при перепродаже в течение двух лет, порог 150,000 USD для вида на жительство и правило о рекламе в GEL. Клиенты проверяют вас на этом в первую очередь (урок 6).
6. Подумайте о GNARE. Её добровольный курс сертификации стоит 750 GEL для членов и 900 GEL для остальных (GNARE).

Дни 31–60: находите людей

Собственники и есть бизнес. Объект в работе приводит к вам покупателей. Тратьте на собственников не меньше половины времени на поиск клиентов.

Порталы (Stratos, март 2026; Madloba, октябрь 2026):

• myhome.ge, который называют крупнейшим. Его ведёт TNET, которая заявляет до 2 миллионов уникальных пользователей в месяц на своих платформах и также владеет Livo (TNET).
• ss.ge, сайт объявлений с большим числом объявлений от собственников. Смотрите его каждый день и звоните собственникам, которые продают сами.
• korter.ge, специализируется на новостройках, полезен, чтобы изучить каждый проект на вашем участке.
• place.ge.

Мессенджеры. Для аренды широко используются группы в Facebook и каналы в Telegram (Madloba). В Батуми агентства активно продают иностранцам на русском и английском через WhatsApp и Telegram. Заведите профессиональный аккаунт в каждом, с коротким профилем со ссылками на источники.

Знайте покупателей. В Тбилиси около 90% покупателей граждане Грузии, затем покупатели из Израиля и России (Colliers, через Commersant, декабрь 2025). В Батуми иностранцы купили 52% квартир в 2025 году, израильтяне 13% всех продаж (Investor.ge, апрель 2026). Ваши языки определяют, какие лиды вы можете обслуживать.

Застройщики. Посетите отделы продаж на своём участке, изучите их графики платежей и спросите, как они работают с агентствами. В новостройках агентству обычно платит застройщик.

Дни 61–90: конвертируйте

• Квалифицируйте каждого покупателя. Бюджет, наличные, рассрочка или ипотека, сроки, гражданство, для жизни или для инвестиций и нужен ли ему вид на жительство.
• Получайте выписку из реестра перед каждым показом объекта на вторичном рынке, а не после предложения.
• Читайте договор застройщика с каждым покупателем офф-план и ясно говорите, когда задаток не возвращается (GeorgiaExpats, 2026).
• Связывайтесь в течение 24 часов после каждого показа.
• Цель: ваша первая регистрация в NAPR, а не только показы.

Распорядок дня

Время	Задача
9:00–11:00	Поиск клиентов: звонки собственникам, проверка ss.ge и myhome.ge, сообщения своим контактам
11:00–13:00	Показы и оценки
С 14:00 до 15:00	Повторные контакты, обновление CRM, ответы в WhatsApp и Telegram
С 15:00 до 18:00	Показы, визиты к застройщикам, контент, изучение рынка
Конец дня	Спланировать завтра, записать три успеха и один урок

В Батуми подстраивайте часы под часовые пояса ваших покупателей, но блок поиска клиентов держите неизменным. Он первым исчезает в загруженный день, и именно из-за этого через месяц иссякает ваша воронка.

Ваши инструменты

• CRM с каждым контактом, показом и датой следующего контакта.
• Аккаунты на порталах, которыми пользуется агентство.
• Бизнес-аккаунты WhatsApp и Telegram.
• Телефон с хорошим качеством фото и видео.
• Шаблоны: соглашение о комиссии, форма идентификации клиента, анкета квалификации покупателя и лист расходов со сбором NAPR и налогом продавца.
• Список источников: данные Galt & Taggart, TBC Capital и Colliers из прессы и napr.gov.ge для сборов.

Пять ошибок, которых стоит избегать

1. Начинать работу до получения разрешения, будучи иностранцем. Штраф 2,000 GEL для вас и для агентства (урок 2).
2. Реклама без выписки из реестра. Возможно, вы продвигаете квартиру, которую продавец не может продать.
3. Цены в рекламе только в USD. Закон требует GEL (ISET Policy Institute).
4. Называть задаток офф-план «надёжным». Закона об эскроу нет, и многие задатки не возвращаются.
5. Обещать, что вид на жительство даёт право на работу. Не даёт.

Сохраняйте энергию

Отказы это часть каждого дня. Каждую пятницу пересматривайте свои цифры, продолжайте изучать правила и выстраивайте отношения с застройщиками, юристами и оценщиками.

Ищите вакансии в разделе вакансии CloserPass и сравнивайте работодателей в разделе агентства. Тренируйтесь на обучении по мышлению, продажам и работе с клиентами.

Правила меняются, поэтому сверяйтесь с официальным источником, прежде чем действовать. Этот урок это общая информация.