Правила, которые вы соблюдаете в Марокко каждый день

Без лицензии и без регулятора для агентов никто не проверяет ваши дела каждую неделю. Но правила от этого не становятся мягче. К вам применяются договорное право, законы о защите прав потребителей, о данных и о противодействии отмыванию денег. Этот урок превращает их в ежедневные привычки.

Поручения и листы показов

Ваши отношения с клиентом это обычный договор по Кодексу обязательств и договоров. Определённая форма не требуется, но без письменного документа своё вознаграждение трудно отстоять. Агенты из Рабата рассказали Le Brief в ноябре 2025 года, что подписанных поручений, договоров на поиск и листов показов часто нет, и именно так агенты теряют вознаграждение, когда клиенты договариваются напрямую.

В хорошем мандате указано:

1. Стороны, объект и его номер титула (titre foncier), если он есть.
2. Эксклюзивное поручение или нет, и его срок.
3. Комиссия: ставка или сумма, кто платит, включены ли налоги и когда нужно платить.
4. Что будет, если клиент купит или продаст с кем-то, кого привели вы, после окончания поручения.

Добавьте лист показа (bon de visite), который подписывает каждый, кому вы показываете объект. Это ваше доказательство того, что клиента привели вы.

В Марокко нет законного предела комиссии. Ставка такая, какую подписал клиент.

Честная реклама

Мы не нашли в Марокко разрешений на объявления о недвижимости, подобных тем, что требуются на некоторых рынках Персидского залива. Но общий закон всё равно действует. Challenge (июнь 2025) объясняет, что по закону о защите прав потребителей 31-08 реклама запрещена, если она вводит потребителя в заблуждение по существенным моментам, таким как цена, качество или личность продавца. По его данным, штрафы по связанным законам могут достигать MAD 1,000,000 в зависимости от случая.

На практике:

• Указывайте реальную цену, реальную площадь и реальные фото.
• Никогда не рекламируйте объект без поручения владельца.
• Не обещайте вид на жительство при покупке. В Марокко нет золотой визы.
• Не обещайте дату сдачи, которой нет в договоре девелопера.

Рекламные сообщения и данные клиентов

Данные клиентов защищены Законом 09-08, надзор осуществляет CNDP. В памятке CNDP о рекламных рассылках сказано, что отправка рекламы электронными средствами требует предварительного согласия человека и предварительного уведомления CNDP. Исключение: человек, который раньше покупал у вас похожую услугу. Каждое сообщение должно давать возможность бесплатно и легко отписаться. За рассылку человеку, который возразил, грозит штраф от MAD 20,000 до 200,000, лишение свободы или и то и другое.

Итак: собирайте список контактов из тех, кто дал согласие, и удаляйте всех, кто просит прекратить.

Противодействие отмыванию денег каждый день

По Закону 43-05 и Приказу 133.23 вы обязаны:

• Идентифицировать каждого клиента и реального конечного бенефициара за компанией.
• Отказывать анонимным клиентам и подставным компаниям.
• Проверять имена по санкционным спискам.
• Сообщать о подозрительных операциях в ANRF.
• Участвовать в подготовке годового отчёта для Министерства жилищного строительства.

Закон 12-18 добавил дисциплинарные санкции за нарушения, включая временное приостановление деятельности (Bladi, 2021). Само отмывание денег это преступление: Hespress сообщает о наказании от двух до пяти лет лишения свободы и штрафах от MAD 50,000 до 500,000 для физлиц.

Правила 2026 года, которые меняют ваши сделки

• Только нотариус или адулы. С 16 июля 2026 года (Закон 41.25) акт купли-продажи, обещание продажи и предварительный договор off-plan должны быть нотариальными актами, составленными нотариусом или двумя адулами. Юристы больше не могут их составлять.
• Доверенности. С 1 июня 2026 года (Закон 31.18) любая доверенность на продажу или ипотеку должна быть сначала зарегистрирована в суде первой инстанции, иначе земельный реестр может отказать в регистрации акта (Al3omk).
• Надбавка за наличные. С 1 июля 2026 года при продаже дороже MAD 300,000 взимается дополнительная регистрационная пошлина 2% с любой части цены, не оплаченной отслеживаемыми способами и не указанной в акте (Medias24). Пример: MAD 200,000, оплаченные наличными, обойдутся покупателю на MAD 4,000 дороже.
• Заявленная цена. ReaConsult предупреждает, что налоговая служба может скорректировать слишком низкую цену и начислить штрафы. Никогда не помогайте скрывать часть цены.

Аренда

Долгосрочная аренда регулируется Законом 67-12: письменный договор, залог не более двухмесячной арендной платы и выселение только по решению суда (Global Property Guide). Для посуточной аренды нужна лицензия по Закону 80-14.

Из-за чего у агентов бывают проблемы

Ошибка	Последствие
Нет подписанного поручения или листа показа	Клиент договаривается напрямую, вознаграждение потеряно
Приём части цены наличными	Надбавка 2% для покупателя, риск по противодействию отмыванию денег для вас
Незарегистрированная доверенность	Отказ в регистрации акта в земельном реестре
Вводящее в заблуждение объявление или цена	Штрафы по закону о защите прав потребителей
Рассылка людям, которые отписались	Штраф CNDP от MAD 20,000 до 200,000
Нет досье с документами клиента	Нарушение Закона 43-05

Главное

• Сначала поручение, потом показы. Всегда письменно.
• Рекламируйте только правду и только объекты по поручению.
• Получайте согласие, прежде чем отправлять рекламные сообщения.
• Знайте своего клиента, отказывайтесь от наличных и сообщайте о подозрениях в ANRF.

Эти правила быстро меняются. Сверяйтесь с официальным источником, прежде чем действовать, и тренируйтесь в упражнениях по правилам Марокко. О комиссии подробно в статье Комиссия агента по недвижимости в Марокко.