Правила, которые вы соблюдаете каждый день в Португалии

Правила для агентов в Португалии изложены в нескольких законах, и их соблюдение проверяет IMPIC. Большинство проблем возникает из-за слабого договора, объявления без номера лицензии или энергетического класса, неидентифицированного клиента или наличных. Этот урок превращает правила в ежедневные привычки.

1. Сначала подпишите договор посредничества

Ваш договор с собственником называется contrato de mediação imobiliária. Статья 16 Закона 15/2013 требует, чтобы он был письменным и содержал:

• Объект, включая все обременения на нём (ипотеки, залоги).
• Сделку, в которой вы посредничаете: продажа, аренда, обмен и так далее.
• Гонорар в виде фиксированной суммы или процента, порядок оплаты и ставку НДС.
• Данные страховки агентства.
• Участвующего консультанта, если он есть.
• Любые дополнительные услуги, с перечислением каждой.
• Любое условие об эксклюзивности и что оно означает.

Если срок не указан, договор действует шесть месяцев. Договор, нарушающий эти правила, ничтожен, и агентство не может использовать это против клиента. Большинство агентств используют официальный образец из Постановления 228/2018, который, как отмечает idealista, должен включать формулировки о защите данных (Imojuris, idealista).

Когда гонорар подлежит оплате? Статья 19 гласит:

• Когда сделка заключена, по общему правилу.
• При предварительном договоре (CPCV), если так указано в договоре посредничества.
• При эксклюзивности также тогда, когда сделка срывается по вине собственника.
• Если ваш клиент покупатель или арендатор, вы можете взять аванс, только если это разрешает договор, и должны его вернуть, если сделка не состоится.

Ваши обязанности перед клиентами (статья 17) включают проверку того, что стороны вправе и способны подписывать документы, проверку обременений и характеристик объекта и быстрое информирование клиентов обо всём, что ставит сделку под угрозу.

2. Следите за чистотой объявлений

• Номер лицензии. Название и номер AMI агентства в каждом объявлении, посте и листинге (статья 13).
• Энергетический класс. DECO PROteste поясняет, что энергетический сертификат обязателен с момента выставления жилья на продажу или аренду, а реклама без энергетического класса наказывается штрафом. Штрафы составляют от €250 до €3,740 для физических лиц и от €2,500 до €44,890 для компаний.
• Никаких обещаний визы. Золотая виза больше не распространяется на недвижимость (урок 5).

3. Знайте своего клиента (Закон 83/2017)

Закон 83/2017 относит всех, кто ведёт деятельность с недвижимостью, включая посредничество, к обязанным лицам. IMPIC контролирует сектор согласно Регламенту 603/2021. Его FAQ описывает обязанности:

1. Идентифицируйте каждого клиента, а в случае компании и её бенефициарного владельца, до начала отношений. В посредничестве это означает при подписании договора посредничества и всегда до любого CPCV или купчей. Закон 83/2017 также требует проверок по разовым операциям от €15,000 и всегда, когда у вас есть подозрения, независимо от суммы.
2. Выясните цель сделки и, если этого требует уровень риска, происхождение денег.
3. Храните записи о своих проверках 7 лет.
4. Сообщайте о подозрениях немедленно в DCIAP (центральный департамент прокуратуры) и в UIF (подразделение финансовой разведки судебной полиции), не предупреждая клиента.
5. Сообщайте о каждой сделке в IMPIC ежеквартально: Q1 до 30 июня, Q2 до 30 сентября, Q3 до 31 декабря, Q4 до 31 марта. Об аренде сообщают, если арендная плата составляет €2,500 в месяц или больше.
6. Обучайте сотрудников и назначьте ответственного за комплаенс (RCN). Новых сотрудников с задачами по AML обучают сразу после прихода.

Ставки высоки. По сводке Abreu Advogados за 2024 год, штраф за несообщение составляет от €5,000 до €1,000,000 для компании и до €5 млн за общие нарушения или двойную сумму полученной выгоды, если она больше. Попросите агентство показать письменную процедуру и назвать своего RCN.

4. Никаких наличных сверх лимита

Статья 63-E Общего налогового закона запрещает платить или получать €3,000 или больше наличными, или €10,000 для физических лиц-нерезидентов, не ведущих предпринимательскую деятельность (Postal со ссылкой на Banco de Portugal, июль 2026). Дробить платёж, чтобы уложиться в лимит, плохая идея. Получайте вознаграждение банковским переводом, по счёту или квитанции, каждый раз.

5. Защищайте персональные данные

Вы собираете удостоверения личности, налоговые номера, расчётные листки и банковские реквизиты. Действует европейский GDPR, а Закон 58/2019 вводит его в португальское право, надзорный орган CNPD (Garrigues). На практике:

• Собирайте только то, что нужно для сделки, и объясняйте зачем.
• Никогда не отправляйте копии документов в открытые групповые чаты.
• Удаляйте или архивируйте файлы, когда истекает законный срок хранения, помня о 7 годах для записей по AML.

6. Знайте документы на объект

Перед публикацией попросите у собственника:

Документ	Что он показывает	Где
Caderneta predial	Налоговая запись: матричная статья, налоговая стоимость (VPT), площади, собственники	Portal das Finanças, бесплатно онлайн
Certidão permanente	Земельный реестр: законный собственник, ипотеки, аресты	Онлайн, около €15
Certificado energético	Энергетический класс, действует 10 лет для жилья	Квалифицированный эксперт, признанный ADENE
Licença de utilização	Жильё законно можно использовать как жильё	Муниципалитет

Literacia Financeira поясняет, что caderneta и certidão дополняют друг друга: одна налоговая, другая юридическая.

Licença de utilização изменилась. Montepio сообщает, что с 1 января 2024 года, по Декрету-закону 10/2024 (так называемый «Simplex urbanístico»), лицензия больше не требуется при купчей. Но она по-прежнему важна. Проверьте, что она существует, что реальные площади совпадают с документами и что пристройки или застеклённые балконы узаконены. Иначе банки могут отказать в кредите.

За что штрафуют агентов

Практика	Риск
Посредничество без лицензированного агентства	Штрафы от €5,000 до €30,000 по Закону 15/2013
Нет письменного договора или не хватает содержания	Договор недействителен, вознаграждение под угрозой
Объявление без номера AMI	От €750 до €5,000 по Закону 15/2013
Объявление без энергетического класса	От €250 до €44,890 в зависимости от того, кто вы
Пропуск идентификации или отчётов в IMPIC	Штрафы по AML, до €1,000,000 за несообщение
Наличные €3,000 или больше	Налоговые штрафы по Общему налоговому закону

Ваши ежедневные привычки

• Никакого объекта в работе без подписанного договора и энергетического сертификата.
• Никакого объявления без номера AMI и энергетического класса.
• Никакого CPCV без проверки удостоверения личности и бенефициарного владельца.
• Никаких наличных.
• Отметка в календаре для каждого квартального отчёта в IMPIC.

Эти правила меняются, поэтому проверяйте официальный источник, прежде чем действовать. Отработайте их в разделе навыки работы с клиентами.

Этот урок это общая информация, а не юридическая консультация.