Знайте рынок Португалии: города, побережья, острова и покупатели

Португалия не один рынок. Квартира в Avenidas Novas в Лиссабоне, вилла рядом с Quinta do Lago и новая квартира в Funchal привлекают разных покупателей, по разным ценам и по разным причинам. Знание этих различий и вызывает доверие клиентов.

Общая картина

INE, национальный статистический институт, насчитал 160,467 продаж жилья за 12 месяцев до марта 2026 года при медиане по стране €2,168 за кв. м, это на 17.5% больше, чем годом ранее. Его индекс цен на жильё всё ещё рос на 16.5% в год во втором квартале 2026 года (ComparaJá, сентябрь 2026). Цены предложения выше: idealista оценил Португалию в €3,228 за кв. м в сентябре 2026 года.

Медианные цены INE за 12 месяцев до марта 2026 года:

Район	Медианная цена за кв. м	Примечание
Лиссабон (город)	€5,082	+15.2% за год
Cascais	€4,687	€5,000 только в Q1 2026
Порту (город)	€3,510	+16.7% за год
Регион Алгарве	€3,240	Loulé: €4,091
Регион Мадейра	€2,578	Funchal: €3,601 в Q1 2026, +23%
Португалия	€2,168

Всегда уточняйте, называете ли вы цены продаж (INE) или цены предложения (порталы). Клиенты это замечают.

Кто покупает

Данные INE, опубликованные ECO, показывают, что иностранцы совершили 27.6% покупок семейного жилья в 2025 году, а Отчёт о финансовой стабильности Banco de Portugal называет 28%. Лидировали граждане Бразилии (9,808 покупок), Анголы (4,145) и Франции (3,765). Большинство иностранных покупателей уже живут в Португалии: у 34,838 было налоговое резидентство там, против 6,248 нерезидентов, число которых снизилось на 14.1%.

Иностранные покупатели платят больше. По данным ECO, средние цены в 2025 году составили около €512,600 для покупателей из Великобритании и €479,400 для покупателей из США, против €234,100 для резидентов Португалии. В Лиссабоне INE указал медиану для покупателей с иностранным налоговым адресом €6,325 за кв. м, против €5,000 для местных покупателей.

Лиссабон и Порту

Лиссабон самый дорогой город с самым широким кругом международных покупателей, удалённых работников и инвесторов. Cascais и Oeiras к западу от города являются семейными и премиальными рынками. Порту дешевле и быстро растёт: по данным INE, иностранные покупатели в Q1 2026 платили в агломерации Порту примерно на 17% больше местных.

Алгарве

Алгарве это побережье для жизни и второго дома. Цена предложения idealista по региону в сентябре 2026 года составила €4,216 за кв. м. В премиальном «Золотом треугольнике» вокруг Quinta do Lago и Vale do Lobo, по данным Engel & Völkers за июль 2026 года, около 80% его покупателей были иностранцами, впереди покупатели из Великобритании и Ирландии, затем из Германии, Бельгии и Нидерландов. В Vilamoura доля иностранных покупателей составила около 75%. Это цифры одного агентства, а не официальная статистика.

Мадейра

Цена предложения на Мадейре достигла €3,767 за кв. м в сентябре 2026 года (idealista). В рыночном отчёте idealista за 2025 год, о котором писал DNOTICIAS.PT, указано, что на иностранцев пришлось 32.4% поисковых запросов о покупке в Funchal, больше, чем в любой другой столице округа. Это спрос, а не завершённые покупки.

Изменения правил, которые должен знать каждый агент

Золотая виза. Закон 56/2023 от 6 октября 2023 года прекратил приём новых заявок на ВНЖ за инвестиции в недвижимость: покупку объектов, связанные с ней переводы капитала и фонды недвижимости (PwC). Уже выданные разрешения можно продлевать. Bright!Tax перечисляет основные оставшиеся в 2026 году варианты, например €500,000 в квалифицированный фонд, который не является фондом недвижимости. Не продавайте жильё как визу.

От NHR к IFICI. Новички теперь спрашивают об IFICI, введённом в начале 2024 года (PLMJ). Те, кто уже пользовался прежним режимом NHR (налоговый режим для нерезидентов по привычке проживания), не могут на него претендовать. Мы не нашли на официальной странице подтверждения того, как NHR закрылся для новых участников, поэтому направляйте переходные случаи к налоговому консультанту. IFICI облагает подходящий доход по ставке 20% в течение 10 лет для тех, кто не был налоговым резидентом в предыдущие пять лет (буклет Finanças, март 2025). Режим нацелен на исследования, инновации и высококвалифицированные профессии. PLMJ отмечает, что деятельность в сфере недвижимости не входит в число подходящих отраслей, поэтому большинство агентов не подойдут, хотя некоторые ваши покупатели могут.

Alojamento Local (посуточная аренда). Декрет-закон 76/2024 снял общенациональный запрет на новые регистрации, дал муниципалитетам больше полномочий и отменил дополнительный сбор AL (Turismo de Portugal). Теперь каждый город устанавливает свои лимиты. В Лиссабоне правила, действующие с 6 декабря 2025 года, запрещают новые регистрации в районах, где AL достигает 10% жилья, например Santa Maria Maior и Misericórdia, и требуют одобрения муниципалитета при доле от 5% до 10% (GuestReady). Всегда проверяйте адрес, прежде чем инвестор купит объект для посуточной аренды.

Покупатели-нерезиденты платят больший IMT. С конца мая 2026 года по Декрету-закону 97/2026 покупатели жилья, которые не являются налоговыми резидентами Португалии, платят единую ставку налога на передачу 7.5% без шкалы (Financial Options, ECO). Возможен возврат, если покупатель станет резидентом в течение двух лет или сдаст жильё по умеренной ставке на условиях из урока 6.

Офф-план и новостройки

Тот же декрет-закон снизил НДС на строительство жилья до 6% для проектов, начатых с 25 сентября 2025 года до конца 2029 года, для жилья, продаваемого до €660,982 как постоянное жильё или сдаваемого до €2,300 в месяц (ECO). Покупателю, который не въедет в течение шести месяцев, грозит надбавка к IMT 10%. Проверьте, применялась ли сниженная ставка к новостройке, прежде чем консультировать инвестора.

Как изучить свой район

1. Выберите один район и изучите его улицы, школы, транспорт и новые проекты.
2. Следите за данными INE, idealista и Banco de Portugal и всегда называйте источник.
3. Узнайте основные национальности покупателей и их языки.
4. Спрашивайте каждого девелопера, какая ставка НДС и какая лицензия применяются к его проекту.

Цены и правила быстро меняются, поэтому проверяйте официальный источник, прежде чем действовать. Что охватывает CloserPass, смотрите на странице рынков.

Этот урок это общая информация, а не инвестиционная консультация.