Саудовская сделка от начала до конца

Переоформление недвижимости в Саудовской Аравии теперь почти полностью цифровое. Это быстро, но только если каждый шаг подготовлен. Этот урок разбирает две сделки: на вторичном рынке и off-plan.

Кто за что отвечает

• Брокер подписывает брокерский договор, проверяет право собственности, получает рекламную лицензию, находит покупателя и координирует шаги.
• Продавец обычно регистрирует и платит налог на сделки с недвижимостью (RETT) в ZATCA, налоговом органе, и выставляет сделку на переоформление.
• Покупатель подтверждает переоформление на платформе и платит через систему.
• Банк при наличии финансирования проводит переоформление и регистрацию ипотеки за один шаг.
• Платформы заменяют большую часть прежних бумаг: Биржа недвижимости Министерства юстиции (SREM) для электронных актов и Реестр недвижимости REGA для объектов, зарегистрированных в нём.
• Нотариусы по-прежнему есть, но, по данным Raghdan, к ним теперь обращаются реже. Для сложных сделок или сделок с иностранцами посоветуйте клиенту также привлечь юриста.

Продажа на вторичном рынке шаг за шагом

1. Подпишите и депонируйте брокерский договор. Получите копию акта о праве собственности и проверьте личность владельца и наличие ипотеки.
2. Рекламируйте с лицензией на каждое объявление (урок 4).
3. Согласуйте цену. Если покупатель вносит задаток, он оформляется письменно и не превышает 5% от цены.
4. Запишите, кто что платит. По закону RETT обязан платить продавец, но договор может переложить его полностью или частично на покупателя. Письменно согласуйте свою комиссию и НДС на неё, если он есть.
5. Зарегистрируйте сделку в ZATCA через сервис RETT и уплатите налог. Trowers отмечает, что все налоги и сборы должны быть уплачены электронно до подачи заявления на переоформление, а наличные и чеки с отсроченной датой не принимаются. Без налогового сертификата переоформления не будет.
6. При необходимости приведите акт в порядок. Бумажный акт сначала нужно преобразовать в электронный, что, по данным Raghdan, занимает до 10 дней.
7. Выставьте переоформление. Обе стороны входят через Nafath. В SREM продавец вводит ID покупателя, цену, IBAN банка и налоговый номер. В Реестре шаги похожие.
8. Покупатель подтверждает и платит. В SREM деньги поступают на промежуточный счёт, а продавцу их перечисляют после проверки. В Реестре выплата продавцу может занять до трёх рабочих дней.
9. Новый акт о праве собственности. Акт выдаётся на имя покупателя, часто в течение нескольких часов, если всё готово.
10. Получите свою комиссию по договору.

Продажа off-plan шаг за шагом

1. Проверьте проект в Wafi. У него должна быть действующая лицензия нужного типа и зарегистрированный девелопер.
2. Подпишите маркетинговый договор с девелопером и получите рекламную лицензию на каждое объявление.
3. Бронирование. В период действия маркетинговой лицензии девелопер может принять бронирование до 5% от стоимости объекта, и эти деньги идут на эскроу.
4. Договор купли-продажи. В нём должны быть указаны дата передачи и график платежей.
5. Платежи идут на эскроу, на эскроу-IBAN проекта, а не вам. Деньги списываются с эскроу только по распоряжениям, подписанным девелопером, инженером-консультантом и сертифицированным бухгалтером.
6. Передача и право собственности. По завершении объект передаётся, а 5% стоимости строительства остаются на эскроу в течение года для покрытия скрытых дефектов, если их не покрывает страховой полис.

Сборы и налоги, которые нужно объяснить

• RETT: 5% от стоимости, но не ниже справедливой рыночной стоимости. При продаже недвижимости платится RETT вместо НДС.
• Льгота на первое жильё: государство покрывает RETT с первого SAR 1 млн стоимости первого жилья гражданина Саудовской Аравии, который имеет на это право.
• Сбор за отчуждение для не-граждан: 2% в Эр-Рияде, Джидде, Мекке и Медине, 0% в остальных местах (закон допускает до 5%). Кто платит, стороны решают сами.
• Сбор Реестра недвижимости за переоформление: по данным Trowers, SAR 1,600, может измениться. Уточните на платформе.
• Брокерская комиссия: по умолчанию 2.5%, платит сторона, подписавшая с вами договор. Если агентство добавляет НДС 15%, укажите это в договоре.

Пример расчёта в риалах

Резидент, не являющийся гражданином Саудовской Аравии, покупает квартиру за SAR 1,500,000 в зоне иностранной собственности в Эр-Рияде. Вы подписали договор только с продавцом, по ставке по умолчанию. По договору покупатель платит RETT и сбор 2%.

Позиция	Расчёт	Сумма
RETT (покупатель, по договору)	1,500,000 × 5%	SAR 75,000
Сбор для не-граждан (покупатель)	1,500,000 × 2%	SAR 30,000
Сбор Реестра за переоформление	Данные Trowers	SAR 1,600
Ваша комиссия (продавец)	1,500,000 × 2.5%	SAR 37,500

Общие расходы покупателя: 1,500,000 + 75,000 + 30,000 = SAR 1,605,000, плюс сбор Реестра, если его платит он. Продавец платит вашу комиссию SAR 37,500 из цены, плюс SAR 5,625 НДС, если агентство его добавляет (37,500 × 15%).

Сборы здесь новые и могут измениться. Сверяйтесь с официальным источником, прежде чем действовать. Посчитайте сами в калькуляторе комиссии и тренируйтесь в саудовских расчётах.