Сделка в Испании от начала до конца

Испанская сделка проходит через много рук: вы, два юриста, часто банк, нотариус, налоговые органы и Земельный реестр. Ваша ценность в том, чтобы знать порядок, следить за сроками и не допустить, чтобы кого-то удивил налоговый счёт. Этот урок разбирает продажу на вторичном рынке и продажу off-plan, а затем считает одну сделку в евро.

Кто за что отвечает

• Вы, агент: поручение, маркетинг, показы, предложение, координация.
• Юрист покупателя: независимые проверки до любого задатка, договоры, налоги. Юрист покупателя работает только на покупателя.
• Нотариус: нейтральное должностное лицо, которое проверяет личность, оплату и законность и удостоверяет акт (escritura).
• Земельный реестр (Registro de la Propiedad): регистрирует нового владельца, благодаря чему покупка действует в отношении третьих лиц.
• Налоговые органы: регион взимает ITP или AJD, муниципалитет plusvalía, а государственное Налоговое агентство подоходные налоги.
• Девелопер: при off-plan продаёт жильё и обязан гарантировать авансовые платежи покупателя.

Продажа на вторичном рынке шаг за шагом

1. Поручение. Подписанный nota de encargo с продавцом (урок 4).
2. Предложение и бронирование. Небольшая сумма снимает жильё с рынка, пока юрист покупателя его проверяет.
3. Проверки. Юрист получает nota simple из Земельного реестра (владелец, описание, ипотека и другие обременения), проверяет Catastro, разрешения, долги по взносам сообщества собственников и последнюю квитанцию IBI.
4. Договор arras. Частный договор с задатком, часто около 10% от цены (Your Overseas Home). При arras penitenciales покупатель, который отказывается, теряет задаток, а продавец, который отказывается, возвращает его в двойном размере. Если в договоре не указан вид, закон предполагает подтверждающий задаток, при котором пострадавшая сторона может потребовать исполнения или расторжения с возмещением убытков (Legálitas). Убедитесь, что вид задатка записан.
5. Акт у нотариуса. Остаток оплачивается, обычно банковским чеком или переводом, и передаются ключи.
6. Налоги и регистрация. Покупатель платит налог на передачу, затем акт регистрируется. Legálitas отмечает, что регистрация проходит только после уплаты налогов.

Кто платит какой налог

Покупатель вторичного жилья: ITP, ставку устанавливает каждый регион:

• Андалусия: 7% (Interforo).
• Валенсийское сообщество: 9% для актов с 1 июня 2026 года, 11% со всей цены свыше €1 млн (TaxDown).
• Каталония: 10% до €600,000, с повышением до 13% свыше €1.5 млн (Osborne Clarke).

Покупатель нового жилья у девелопера: НДС 10% плюс AJD, гербовый сбор на акт: 1.2% в Андалусии, 1.4% в Валенсийском сообществе с июня 2026 года (Guía Fiscal).

Нотариус и реестр работают по официальным тарифам. Interforo называет примерные диапазоны от €500 до €1,000 за нотариуса и от €400 до €650 за реестр.

Продавец платит:

• Plusvalía municipal, муниципальный налог на рост стоимости земли. Если реальной прибыли не было, он не взимается, но продавец должен доказать это обоими актами (Guía Fiscal). Если продавец физлицо-нерезидент, закон делает покупателя налогоплательщиком-заменителем (Закон о местных финансах, статья 106), поэтому юрист покупателя обычно удерживает эту сумму.
• Подоходный налог с прибыли. Если продавец нерезидент, покупатель должен удержать 3% от цены и перечислить их в Налоговое агентство по форме 211 в течение одного месяца.
• Вознаграждение вашего агентства плюс НДС 21%, как согласовано в поручении.

Пример расчёта: перепродажа в Málaga

Британский продавец, не являющийся резидентом Испании, продаёт квартиру в Málaga за €350,000. В поручении указано 5% плюс НДС. Ставки взяты из источников выше. Сумма бронирования приведена для примера.

Позиция	Расчёт	Сумма
Бронирование (пример)	По договорённости сторон	€5,000
Arras 10% (включая бронирование)	350,000 x 10%	€35,000
ITP покупателя, Андалусия	350,000 x 7%	€24,500
Нотариус и реестр покупателя	Диапазоны Interforo	примерно от €900 до €1,650
Удержание 3% в счёт налога продавца	350,000 x 3%	€10,500
Вознаграждение агентства	350,000 x 5%	€17,500
НДС на гонорар	17,500 x 21%	€3,675

При подписании акта продавец получает цену за вычетом удержания €10,500, удержанной plusvalía, если есть, и вознаграждения €21,175, если оно оплачивается из выручки. Покажите продавцу эту чистую сумму заранее. Никто не любит сюрпризов у нотариуса.

Продажа off-plan шаг за шагом

1. Проверьте разрешение на строительство. Обязанность гарантировать деньги покупателей возникает с момента выдачи разрешения. Нет разрешения, нет платежей.
2. Бронирование, затем частный договор купли-продажи с первым платежом.
3. Индивидуальная гарантия. По первому дополнительному положению Закона 38/1999 девелопер обязан гарантировать все авансы плюс законные проценты банковской гарантией или страхованием, а деньги должны поступать на специальный счёт этого проекта.
4. Поэтапные платежи. Pineapple Homes описывает типичную схему на Costa del Sol: около 20%, иногда 30%, во время строительства. На каждый этап начисляется НДС 10%.
5. Завершение. Настаивайте на разрешении на первое заселение и осмотре на предмет недоделок до подписания акта.
6. Акт, AJD и регистрация, остаток часто оплачивается ипотекой.

Если девелопер не завершает строительство вовремя, как объясняет доклад Banco de España, покупатель направляет официальное требование, и если девелопер не платит в течение 30 дней, может предъявить требование банку или страховщику.

Налоговые ставки меняются в зависимости от региона и даты, поэтому сверяйтесь с официальным источником, прежде чем действовать. Тренируйтесь в упражнениях деньги в Испании и off-plan в Испании и прочитайте покупка недвижимости в Испании иностранцем и off-plan в Испании.

Этот урок это общая информация, а не юридическая или налоговая консультация.