Деньги и карьерный рост в Испании

Вы изучили правила, рынок и сделку. Последний урок о ваших собственных деньгах: сколько на самом деле вы получаете с продажи, сколько должны налогов, как выбрать подходящее агентство и как расти дальше.

Расчёт комиссии

Ни один закон не устанавливает комиссию с продаж в Испании. По данным HelpMyCash, традиционные агентства обычно берут 3–7%, а OCU в январе 2026 года выяснила, что в среднем это 5%. Сверху добавляется НДС 21%, и НДС никогда не входит в вашу долю: он уходит в Налоговое агентство.

Распределение комиссии ниже приведено для примера. Всё решает ваш договор.

Пример 1: квартира на вторичном рынке в Málaga, €400,000, вознаграждение 5% плюс НДС, ваша доля 40%.

1. Вознаграждение агентства: 400,000 x 5% = €20,000
2. НДС, выставленный продавцу: 20,000 x 21% = €4,200
3. Ваша доля: 20,000 x 40% = €8,000 до ваших собственных налогов

Пример 2: вилла в Estepona, €800,000, вознаграждение 6%, делится 50/50 с агентством покупателя, ваша доля 40%.

1. Общее вознаграждение: 800,000 x 6% = €48,000
2. Половина вашего агентства: €24,000
3. Ваша доля: 24,000 x 40% = €9,600

Пример 3: долгосрочная аренда, €1,300 в месяц, вознаграждение в размере месячной арендной платы.

По Жилищному закону 12/2023 платит арендодатель: €1,300 плюс €273 НДС. При доле 40% вы получаете €520. Аренда приносит меньше, но приводит арендодателей, которые могут позже продать.

Посчитайте свои цифры в калькуляторе комиссии.

Налоги и Social Security

Если вы сотрудник, агентство удерживает подоходный налог (IRPF) с вашей зарплаты и комиссии и платит ваши взносы в Social Security. Вы сдаёте годовую налоговую декларацию.

Если вы autónomo, всем этим занимаетесь вы сами:

• НДС. Вы добавляете 21% к каждому счёту и ежеквартально перечисляете его в Налоговое агентство за вычетом НДС по расходам на бизнес.
• Ежеквартальный подоходный налог (форма 130). При прямой оценке вы платите авансом 20% своего чистого дохода с начала года за вычетом прежних платежей и удержаний (Guía Fiscal). Специалисты, у которых счета с удержанием составили не менее 70% дохода за прошлый год, освобождены.
• Social Security (RETA). Фиксированные €80 в месяц первые 12 месяцев с возможностью продления на второй год, если чистый доход остаётся ниже минимальной зарплаты (Billeo). После этого минимальные взносы в 2026 году составляют от €200 до €590 в месяц в зависимости от дохода (El Derecho).
• Годовая декларация. Подоходный налог рассчитывается каждый год с учётом ежеквартальных платежей.

Пример третьего года (autónomo)	Сумма
Выставлено вознаграждений	€48,000
Собранный НДС (21%)	€10,080, перечисляется в Налоговое агентство за вычетом НДС по расходам
Расходы на бизнес	€8,000
Чистый доход до взносов	€40,000
Ежеквартальные авансы 20% (если нет освобождения)	около €8,000 за год, до вычета взносов

Наймите gestor (налогового консультанта) с первого месяца. Пропущенный квартал обойдётся дороже его услуг.

Как выбрать агентство

GoWork в 2023 году оценил фиксированный оклад новичков от €12,800 до €20,000 в год, а общий доход с комиссией от €20,000 до €60,000. Используйте это как отправную точку, а затем спросите:

1. Сотрудник или autónomo? И кто платит ваши взносы в Social Security?
2. Какая у меня доля по моим собственным объектам, по лидам агентства и по совместным сделкам?
3. Когда мне платят? При подписании акта или когда заплатят агентству?
4. Что будет с моими сделками, если я уйду до их закрытия?
5. Какой у вас номер в реестре Каталонии, Валенсии или Андалусии и распространяется ли он на меня?
6. Как вы проводите проверки по противодействию отмыванию денег по Закону 10/2010 и кто за них отвечает?
7. Какие лиды, порталы и обучение вы предоставляете и за что я плачу сам?
8. Если я не из ЕС: подадите ли вы заявление на моё разрешение до начала работы?

Зафиксируйте ответы в договоре. Сравнивайте работодателей в разделе агентств CloserPass.

Карьерный рост

• Специализируйтесь. Элитные виллы, off-plan, одна национальность или язык, или аренда для арендодателей.
• Получайте квалификации. Учебные курсы, которые засчитываются в 200 часов для Валенсии или 100 часов для Андалусии. Звание API и Colegio необязательны, но некоторые клиенты их ценят (Consumer).
• Создавайте свой бренд с обзорами рынка со ссылками на источники и отзывами довольных клиентов.
• Откройте своё агентство позже. В Каталонии для этого нужны офис, страхование не менее €100,000 на случай и €600,000 в год, гарантия €60,000 на офис и регистрация (Generalitat).

Перед стартом: итоговый чек-лист

• Я знаю свой путь к законной работе: регистрация гражданина ЕС, разрешение для работы по найму или разрешение на самозанятость.
• У меня есть или я подал заявление на NIE.
• Я знаю, требует ли мой регион регистрации в реестре, и какое обучение для этого нужно.
• Я решил: сотрудник или autónomo, и я знаю свои расходы на Social Security.
• У меня есть шаблон nota de encargo и листа показа.
• Я умею проводить проверку документов и источника средств и никогда не беру наличные.
• Я знаю, кто платит ITP или НДС плюс AJD в моём регионе, а также правило удержания 3% для продавцов-нерезидентов.
• Я могу проверить гарантию по off-plan по Закону 38/1999.
• У меня есть план на 90 дней и ежедневный блок поиска.
• Моя доля и даты выплат зафиксированы письменно.

Ставки и правила меняются, поэтому сверяйтесь с официальным источником, прежде чем действовать.

Пройти итоговый тест

Вы готовы. Проверьте себя в итоговом тесте по Испании: вопросы по всем темам, каждый с разбором и источником. Затем посмотрите открытые вакансии в Испании и страницу рынка Испании.

Этот урок это общая информация, а не налоговая или юридическая консультация.