Профессия агента по недвижимости в Таиланде

Добро пожаловать на курс. За восемь коротких уроков вы узнаете, как устроена работа в недвижимости в Таиланде, кто может законно ею заниматься и как построить в ней карьеру. Первый урок о самой профессии: чем занимается агент, кто платит, кто нанимает и как на самом деле выглядит первый год.

Для кого этот курс. Таиланд отличается от большинства стран этой серии, поэтому скажем прямо с самого начала. Курс написан для двух групп: граждан Таиланда, которые хотят работать агентами, и иностранцев, которые хотят найти законную должность в тайском бизнесе в сфере недвижимости. Он никогда не учит иностранца работать агентом без права на это.

Лицензии нет, но профессия закрыта

В Таиланде нет государственной лицензии для агентов и брокеров по недвижимости и нет государственного экзамена (Themis Partner, обновлено в сентябре 2026; Thaiger, май 2026). Любой может обратиться в тайское агентство и начать осваивать профессию. Добровольные ассоциации дают обучение и доверие, о них мы расскажем в уроке 3.

Подвох в трудовом законодательстве. Уведомление Министерства труда от 1 апреля 2020 года перечисляет работы, которые иностранцам выполнять нельзя. Первый список, профессии, полностью закрытые для иностранцев, включает в пункте 19 брокерскую или агентскую работу с исключением для брокерской деятельности в международной торговле или инвестициях (Nagashima Ohno & Tsunematsu, май 2020; Acclime, 2024). Практическое толкование Thaiger в мае 2026 года: приём объектов, показы, переговоры и получение комиссии за сделку разрешены только гражданам Таиланда, а контроль с 2024 года ужесточился.

Итак, в Таиланде:

• Граждане Таиланда могут работать агентами без лицензии.
• Иностранцы не могут выполнять полевую работу агента, но могут занимать реальные должности вокруг неё с разрешением на работу (урок 2).

Чем на самом деле занимается агент

При продаже на вторичном рынке агент обычно работает на продавца и:

1. Получает объект и письменно согласовывает комиссию (урок 4).
2. Оценивает объект, делает фотографии и публикует его на порталах.
3. Квалифицирует покупателей и проводит показы.
4. Ведёт переговоры о цене и условиях и помогает сторонам прийти к договору купли-продажи.
5. Сопровождает сделку до переоформления в Земельном департаменте, включая банковские документы, которые нужны иностранному покупателю (урок 6).

При запуске нового проекта агент продаёт квартиры девелопера. Агентство Leto писало в мае 2026 года, что при новых запусках девелоперы платят агентам комиссию напрямую. При аренде агент находит и проверяет арендаторов для арендодателя.

Чем вместо этого занимаются иностранцы

Thaiger и Themis Partner перечисляют должности, которые иностранцы реально занимают с разрешением на работу:

• Консультант или директор по международным продажам: работает с зарубежными покупателями, а тайские коллеги проводят показы, переговоры и оформляют договоры.
• Зарубежный маркетинг и развитие бизнеса.
• Работа с инвесторами и консалтинг.
• Директор или акционер компании в пределах лимита 49% для иностранцев (урок 3).
• Маркетинг и администрирование.

Должность в разрешении должна соответствовать тому, что вы на самом деле делаете каждый день (Thaiger). Подробно разберём это в уроке 2.

Кто нанимает

Вы встретите четыре основных типа работодателей:

• Международные консалтинговые компании с офисами в Бангкоке, такие как CBRE, Knight Frank, Colliers, Savills, JLL и Cushman & Wakefield. У Knight Frank есть и офис на Пхукете (Estate Agent Today, июнь 2026).
• Агентства Бангкока, такие как Plus Property, Bangkok CitiSmart (входит в группу девелопера AP), Prima Realty или Angel Real Estate (Nestopa, октябрь 2026).
• Порталы, которые также работают как агентства, такие как FazWaz и Lazudi.
• Курортные агентства на Пхукете, в Паттайе и на Ко Самуи. В Паттайе Alan Bolton Property Consultants работает с 1978 года, а Town & Country Property с 2003 года (Alan Bolton, декабрь 2025).

Девелоперы также нанимают собственные отделы продаж и платят сторонним агентам за новые проекты.

Один только иностранный рынок велик. Real Estate Information Center (REIC) насчитал 14,899 квартир в кондо, переоформленных на иностранцев в 2025 году, на сумму 60.92 млрд бат: около 14.7% всех квартир в кондо и 25% их стоимости (Khaosod English, март 2026).

Как вам платят

Портал и агентство FazWaz оценивает обычную комиссию с продажи в 3–5% от цены: её платит продавец, и она заложена в цену предложения, поэтому покупатели обычно не платят агенту. Leto (май 2026) называет 3–5% на продажах девелоперов и 2–3% на вторичном рынке. Установленной законом ставки нет.

Комиссия поступает агентству. Ваша доля зависит от договора. Leto, который пишет как одно агентство, поэтому его данные ориентировочные, описывает распространённые модели:

Модель	Как это работает	Главный риск
Только комиссия	Большинство агентств. Новички получают около 30–40% от вознаграждения агентства	Нет сделки, нет дохода
Оклад плюс комиссия	Некоторые крупные сети Бангкока платят 15,000–25,000 бат в месяц плюс комиссию	Меньшая доля со сделки
Оклад плюс бонус	Обычная модель для иностранцев, которым должны платить не меньше минимальной зарплаты для разрешения на работу	Зависит от спонсорства работодателя

Для иностранцев Thaiger называет минимальную зарплату 50,000 бат в месяц для граждан западных стран с разрешением на работу, поэтому схема только с комиссией не подходит (урок 8). Проверьте свои цифры в калькуляторе комиссии.

Реалистичный первый год

Будьте честны с собой перед стартом:

• Начало медленное. По данным Leto, только около 30% новых агентов закрывают две и более сделки в месяц. Планируйте финансы на медленный первый сезон.
• Языки окупаются. В 2025 году крупнейшими иностранными покупателями по числу квартир были граждане Китая, Мьянмы и России (REIC). Китайский, бирманский и русский открывают двери наряду с тайским и английским.
• Документы это и есть работа. Квота 49% для иностранцев в кондо, банковская форма для иностранного покупателя, налоги при переоформлении и условия аренды. Агенты, которые в этом разбираются, завоёвывают доверие.
• Правила для иностранцев соблюдаются строго. С первого дня делайте всё по правилам, что бы коллеги ни говорили о том, что «нормально».

Что дальше

В уроке 2 мы разберём, кому что разрешено и как иностранцу работать законно. Чтобы увидеть открытые вакансии уже сейчас, смотрите вакансии и сравнивайте работодателей в разделе агентства.

Этот урок это общая информация, а не юридическая или иммиграционная консультация. CloserPass не связан ни с одним государственным органом Таиланда. Правила и цифры меняются, поэтому проверяйте официальный источник, прежде чем действовать.