Агентства и ассоциации в Таиланде: лицензии нет, но правила есть

В большинстве стран этого курса этот урок посвящён получению лицензии. В Таиланде её нет. Вместо неё есть корпоративное право, ограничения на иностранное владение, обязанности по противодействию отмыванию денег и ряд добровольных ассоциаций. Этот урок объясняет каждый из этих пунктов, чтобы вы могли оценить агентство до того, как к нему присоединитесь, и понимали, что нужно, чтобы открыть своё.

Лицензии нет, и законопроекта мы не нашли

В Таиланде нет государственной лицензии для агентов и брокеров по недвижимости и нет обязательного экзамена (Themis Partner; Thaiger). Когда мы проверяли в октябре 2026 года, ни в одном из юридических гайдов 2025 и 2026 годов, которые мы читали, не упоминался законопроект о лицензировании брокеров. Законопроекты, которые существуют в 2026 году, касаются номинального владения землёй, о нём ниже.

Это не значит, что в профессии нет правил. Это значит, что правила находятся в других местах:

• Корпоративное право: агентство это зарегистрированная компания.
• Foreign Business Act: ограничения на иностранное владение агентством.
• Трудовое право: перечень 2020 года, по которому агентская работа разрешена только тайцам (урок 2).
• Обязанности по противодействию отмыванию денег (урок 4).

Агентство это компания

Themis Partner поясняет, что агентство недвижимости это обычная тайская компания с ограниченной ответственностью, зарегистрированная в Департаменте развития бизнеса (DBD). Для агентства в тайской собственности эта регистрация на практике единственная «лицензия», которая существует.

Когда вы приходите в агентство, спросите название компании точно в том виде, как оно зарегистрировано, её директоров и у кого большинство, у тайцев или у иностранцев. Ответ многое скажет о том, может ли она законно спонсировать иностранных сотрудников и надёжна ли её структура.

Иностранное владение: лимит 49%

Foreign Business Act B.E. 2542 (1999) ограничивает некоторые виды бизнеса для компаний с иностранным большинством. Список 3, пункт 11 охватывает брокерский или агентский бизнес. Исключения в тексте узкие: ценные бумаги, закупки внутри группы, дистрибуция в международной торговле при иностранном капитале не менее 100 миллионов бат и другие виды, установленные министерскими положениями (Siam Legal, текст закона). Брокерская деятельность в недвижимости к ним не относится.

Поэтому агентству с иностранным большинством нужна Foreign Business Licence (FBL). На практике:

• Агентство Leto называет получение FBL для агентства с иностранным большинством почти невозможным.
• Иностранцам может принадлежать до 49%, а 51% у реальных тайских акционеров (Leto).
• Themis Partner добавляет, что поддержка BOI или FBL могут позволить иностранцам владеть компанией до 100%, а BOI может требовать капитал до 50 миллионов бат.

Чтобы спонсировать иностранных сотрудников, компании также нужны 2 миллиона бат оплаченного капитала и 4 тайских сотрудника на каждое разрешение на работу для иностранца (Thaiger; урок 2).

Почему важно слово «реальные»: номинальные владельцы в 2026 году

Номинальный владелец это тайский акционер, который держит доли на бумаге за иностранца. Это самый старый обходной путь на рынке, и в 2026 году он под прямым ударом.

• Земля. Согласно статье 97 Земельного кодекса компания, в которой более 49% иностранного капитала или большинство иностранных акционеров, считается иностранной и не может владеть землёй (Leto).
• Кампания октября 2026 года. 19 октября 2026 года премьер-министр Anutin Charnvirakul, который также является министром внутренних дел, начал общенациональную кампанию против номинального владения землёй. Thai Examiner сообщил о 13,088 подозреваемых, включая 1,550 компаний, 2,360 участках стоимостью около 14.01 млрд бат и о поручении губернаторам завершить приоритетные проверки к концу декабря 2026 года.
• Другие меры 2026 года. Leto, единственный отраслевой источник, сообщает, что 24 февраля 2026 года правительство одобрило проект поправки к статье 94 Земельного кодекса о конфискации в пользу государства земли, находящейся у номинальных владельцев, что Департамент развития бизнеса с 1 апреля 2026 года запрашивает декларации о происхождении капитала и что восемь провинций, включая Пхукет, Surat Thani (Ко Самуи), Chiang Mai и Chonburi (Паттайя), находятся под особым контролем. Проверьте эти пункты с юристом, прежде чем на них опираться.

Агентство, тайские акционеры которого не могут объяснить происхождение своих денег, это риск для вашей работы, вашего разрешения на работу и ваших клиентов.

Добровольные ассоциации и квалификации

Ничто из этого не является лицензией. Это способы учиться, заводить связи и показывать работодателям и клиентам, что вы серьёзно относитесь к работе.

• TREBA, Thai Real Estate Broker Association. Thaiger представляет членство как сигнал надёжности для работодателей. Агентства объявляют о вступлении, как это сделала IRES Thailand на своём сайте.
• REBA-ES, Real Estate Broker Association of the Eastern Seaboard, которая охватывает Паттайю и Chonburi.
• CIPS, статус Certified International Property Specialist от Национальной ассоциации риелторов США. Thaiger называет его полезным для экспатов, работающих с иностранными покупателями.
• Сертификаты порталов, например DDproperty Agent Certification.

Название, которое легко перепутать. AREA, Agency for Real Estate Affairs, это частная исследовательская компания, которая публикует рыночные данные, например по запасу жилья в Паттайе (Pattaya Mail, февраль 2026). Это не ассоциация брокеров.

Как проверить агентство, прежде чем присоединиться

1. Регистрация. Какое зарегистрированное название компании и кто её директора?
2. Владение. У тайцев ли большинство? Если у иностранцев есть доли, укладываются ли они в 49% и реальны ли тайские акционеры?
3. Спонсорство, если вы иностранец: есть ли у компании 2 миллиона бат оплаченного капитала и 4 тайских сотрудника на каждое разрешение для иностранца?
4. Роли. Кто принимает объекты, проводит показы и ведёт переговоры? Если для иностранцев ответ «все делают всё», уходите.
5. Ассоциации. Состоит ли агентство в TREBA или REBA-ES? Это не обязательно, но хороший знак.
6. Деньги. Принимает ли агентство вознаграждение только на банковский счёт компании по счёту-фактуре?

Открыть своё агентство

Если вы гражданин Таиланда, путь короткий: зарегистрируйте компанию с ограниченной ответственностью в DBD, откройте банковский счёт компании, составьте договор о комиссии и процедуру противодействия отмыванию денег и разместитесь на порталах.

Если вы иностранец, честное резюме такое:

1. Вы можете владеть до 49% тайского агентства, а остальное должно принадлежать реальным тайским партнёрам.
2. Агентству с иностранным большинством нужна FBL или поддержка BOI, что Leto называет почти невозможным для брокерской деятельности и что может потребовать до 50 миллионов бат.
3. Даже будучи акционером или директором, вы всё равно не можете выполнять полевую работу агента сами (урок 2). Приём объектов, показы и переговоры должны вести тайские сотрудники.
4. Компании нужны 2 миллиона бат и 4 тайских сотрудника на каждое разрешение на работу для иностранца, включая ваше.

В 2026 году правила быстро меняются, поэтому проверяйте официальный источник, прежде чем действовать. Тренируйтесь в тренажёре продажи.

Этот урок это общая информация, а не юридическая консультация. CloserPass не связан с TREBA, REBA-ES, каким-либо порталом или государственным органом Таиланда.